房產(chǎn)投資由于風(fēng)險相對較小，日益成為人們投資的重點(diǎn)?？墒欠慨a(chǎn)投資投入的資金比較大，投資者需謹慎。有沒(méi)有比較科學(xué)、準確、客觀(guān)的投資分析方法呢？可以比較科學(xué)地選擇投資物業(yè)和計算出投資買(mǎi)房的收益率，以幫助投資者做出理性的投資選擇。近日記者采訪(fǎng)了鏈家寶業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司經(jīng)紀人，在實(shí)踐中給客戶(hù)主要介紹以下房地產(chǎn)投資分析、評估方法：
銷(xiāo)售比較法
選購目標物業(yè)與市場(chǎng)可比物業(yè)的單位價(jià)格進(jìn)行比較，這一方法十分簡(jiǎn)單，但要求市場(chǎng)上有足夠多的可比物業(yè)。同時(shí)，需要考慮物業(yè)的不可移動(dòng)性、獨一無(wú)二性、客戶(hù)的偏好、房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現完全競爭等。
總租金乘數法
公式：總租金乘數＝投資價(jià)值/第一年潛在租金收入
投資者可將目標物業(yè)的總租金乘數與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費用、融資和稅收的影響。
直接資本化法
公式：總資本化率＝第一年的營(yíng)業(yè)凈收入/投資價(jià)值
營(yíng)業(yè)凈收入指扣除空置與欠租損失和營(yíng)業(yè)費用后的實(shí)際收入。對于住宅來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)費用通常為中介費用。該法與總租金乘數法相比，考慮了空置與欠租損失和營(yíng)業(yè)費用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。
稅前原始股本收益率法
公式：原始股本收益率＝第一年稅前現金收入/初始投資。
初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。對于大多投資者來(lái)說(shuō)，都存在融資問(wèn)題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。
租金回報率分析法
公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12/購買(mǎi)房屋總價(jià)
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jì)r(jià)及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績(jì)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。
弊?。簺](méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
租金回報率法
公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時(shí)間內的按揭款）
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(cháng)短。
弊?。何纯紤]前期的其他投入、資金的時(shí)間效應。不能解決多套投資的現金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
IRR法（內部收益率法）
房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計總收益/累計總投入
優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。
不過(guò)，通過(guò)計算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數據為依據推斷未來(lái)。而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場(chǎng)的未來(lái)是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進(jìn)行投資敏感性決策分析。
作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險，通過(guò)對IRR的分析發(fā)現相關(guān)性最高的是房?jì)r(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房?jì)r(jià)是已知的，于是能否準確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關(guān)鍵。
當然，如果你覺(jué)得上面專(zhuān)家的方法太專(zhuān)業(yè)，比較復雜，想要知道一個(gè)簡(jiǎn)單的投資公式來(lái)評估某物業(yè)的投資價(jià)值。這里也可以提供一個(gè)國際上專(zhuān)業(yè)的理財公司評估物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：
如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買(mǎi)價(jià)，則認為該物業(yè)物有所值。
如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買(mǎi)價(jià)，則表明該投資項目尚具升值空間。
還可以有一種更為簡(jiǎn)單、便捷的方法，雖不是很專(zhuān)業(yè)，但適合百姓進(jìn)行投資選擇：
如果該物業(yè)的月租金＝房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積/100，則認為該物業(yè)物有所值。
如果該物業(yè)的月租金＞房產(chǎn)每平方米單位價(jià)格×物業(yè)面積/100，則表明該投資項目尚具升值空間。
以上是常用的比例與比率法，它有的只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性的投資分析，為投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資理財。在看一項投資時(shí)，投資者有必要多看一些指標以增加可靠性。
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