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　　【例】甲公司為一家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2006年1月1日，其開(kāi)發(fā)完成的一幢房產(chǎn)賬面價(jià)值1 500萬(wàn)元，甲公司將該房產(chǎn)出租紿乙公司，租期為3年，租金總額360萬(wàn)元。當時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為2 500萬(wàn)元。租期屆滿(mǎn)，甲企業(yè)以3 000萬(wàn)元的價(jià)格出售該房產(chǎn)。假定房產(chǎn)折舊年限為20年，企業(yè)所得稅稅率為25％(不考慮房產(chǎn)殘值、營(yíng)業(yè)稅金及附加)。

　?、俪鲎馄陂g會(huì )計利潤。

　　租金收入：360萬(wàn)元；

　　攤銷(xiāo)成本：1 500÷20×3=225（萬(wàn)元）；

　　會(huì )計利潤：360-225=135（萬(wàn)元）。

　?、诔鲎馄陂g應納稅所得額。

　　根據稅法規定，用于出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未轉作固定資產(chǎn)核算，其攤銷(xiāo)的折舊不能稅前扣除，因此出租期間已攤銷(xiāo)的折舊225萬(wàn)元應調增應納稅所得額，即應納稅所得額為360萬(wàn)元，應交所得稅為90萬(wàn)元(360×25％)。

　?、圩馄趯脻M(mǎn)時(shí)出售。

　　甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時(shí)結轉銷(xiāo)售收入3 000萬(wàn)元，賬面成本余值為1 275萬(wàn)元(1 500-225)，會(huì )計利潤為1 725萬(wàn)元(3 000-1 275)，已攤銷(xiāo)折舊225萬(wàn)元此時(shí)可作為計稅成本調減當年應納稅所得額。因此，應納稅所得額為1 500萬(wàn)元，應交所得稅為495萬(wàn)元。

　　從上可看出，開(kāi)發(fā)企業(yè)從出租至出售應交所得稅總計為585萬(wàn)元(90+495)。

　?、俪鲎馄陂g會(huì )計利潤。

　　賬務(wù)處理方法同上。

　?、诔鲎馄陂g應納稅所得額。

　　根據規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)應視同銷(xiāo)售確認收入實(shí)現，繳納企業(yè)所得稅；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)后可按稅收規定扣除折舊費用。

　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉為固定資產(chǎn)時(shí)的公允價(jià)值應以當時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值計算，因此出租期間應調增應納稅所得額1 000萬(wàn)元(2 500-1 500)。因開(kāi)發(fā)品已轉為固定資產(chǎn)，按稅法規定，共計稅成本為2 500萬(wàn)元，增加的計稅成本1 000萬(wàn)元中屬于出租期間的折舊費用150萬(wàn)元(1 000÷20×3)應調減應納稅所得額。

　　應納稅所得額=135+1 000-150=985（萬(wàn)元）；

　　應交所得稅=985×25％=246.25（萬(wàn)元）。

　?、圩馄趯脻M(mǎn)時(shí)出售。

　　甲企業(yè)銷(xiāo)售該房產(chǎn)時(shí)結轉銷(xiāo)售收入3 000萬(wàn)元，賬面固定資產(chǎn)凈值為1 275萬(wàn)元(1 500-225)，因此，會(huì )計利潤為1 725萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉為固定資產(chǎn)時(shí)增加的計稅成本余值850萬(wàn)元(1 000-150)應調減當年應納稅所得額。

　　因此，應納稅所得額為1 725- 850=875（萬(wàn)元），應交所得稅為875×25％=218.75（萬(wàn)元）。

　　從上可看出，開(kāi)發(fā)企業(yè)從出租至出售應交所得稅總計也為465萬(wàn)元(246.25+218.75)。

　　通過(guò)比較，采用不同的會(huì )計處理方法，不會(huì )影響會(huì )計利潤，應交所得稅總額也是相同的；但是，從年度現金流量來(lái)看，采用第一種會(huì )計處理方法，企業(yè)前期支付的稅金較少，資金壓力較小。

　　國稅發(fā)［2006］31號文規定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的行為應視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或實(shí)際取得利益權利時(shí)確認收入(或利潤)的實(shí)現；開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，可按稅收規定扣除折舊費用，未轉作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。

      但如果規模較小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其運作又不規范，如沒(méi)有予決算資料，財務(wù)很難處理，這時(shí)可不做處理，不估計結轉固定資產(chǎn)及銷(xiāo)售收入，待手續完善后補交各種稅收，當然，這個(gè)情況必須上報相關(guān)政府部門(mén)。