http://finance.sina.com.cn 2005年07月07日 16:58 三聯(lián)生活周刊
文／郇麗
據統計，北京市6月份二手房交易量比上月降62.6%，凡涉及到要收稅的二手房交易撤單率都在55%以上。薛冬(化名)就是近期眾多“掛牌售房”選擇撤單者之一。
2004年，薛冬以90萬(wàn)元人民幣的價(jià)格購入一套140平方米的商品房，在預感到房產(chǎn)政策
將要變化的時(shí)候，薛冬就在房產(chǎn)中介掛牌，希望以一個(gè)合適的價(jià)位轉讓?zhuān)恢蔽茨苋缭浮?div style="height:15px;">
6月1日以來(lái)，轉讓購買(mǎi)兩年內的房產(chǎn)，須以房?jì)r(jià)全額繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅(成交款5%的營(yíng)業(yè)稅及0.5%的城建費、教育費附加)，買(mǎi)賣(mài)144平方米以上的房子，須交納3%的營(yíng)業(yè)稅。幾天前，北京二手房交易環(huán)節稅收又增加了個(gè)人所得稅和土地增值稅。在新稅實(shí)施后，二手房交易稅費占房款總額10%左右，而以前稅費只占房款總額的5%左右。而在此之前，個(gè)人“占用”住房幾乎沒(méi)有稅的。
薛冬回憶說(shuō)，在1999年和2003年，為鼓勵個(gè)人換購住房，國家有許多優(yōu)惠政策。譬如，對出售自有住房并擬在出售現住房1年內按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現住房所交納的個(gè)人所得稅，可依據具體情況全部或部分予以免稅;對個(gè)人轉讓自用5年以上家庭惟一生活用房取得的所得，也是免征個(gè)人所得稅。
按照新的房產(chǎn)政策，薛冬計算結果顯示，如果現在以100萬(wàn)元的價(jià)格出售以上房產(chǎn)，居然需要交納的稅費高達88750元人民幣，占總房?jì)r(jià)的8.8%。四項稅費的具體計算如下，印花稅，1000000×0.5‰=500元;營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加，1000000×5.5%=55000元;個(gè)人所得稅，{(1000000-900000)-印花稅(印花稅為其他合理費用)}×20%=19900元;增值額=轉讓房地產(chǎn)收入-扣除項目金額之和(購進(jìn)價(jià)、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅)=1000000-900000-55000-500=44500元，因此，土地增值稅=增值額×30%=44500×30%=13350元。
印花稅+營(yíng)業(yè)稅+城建稅+教育費附加+個(gè)人所得稅+土地增值稅=500+55000+19900+13350=88750元。如此高的交易費用幾乎吞噬了所有預期收益。
面對眼前的投資結果，薛冬不得不轉變思路，他認為，前期的投資，是否要拋掉，最要緊的一點(diǎn)，主要看投資者資金面是否寬裕。如果資金壓力不是很大，可以暫時(shí)不出售，應該有信心等待市場(chǎng)的復蘇。
薛冬分析自己的家庭負債情況，家庭金融資產(chǎn)現今30萬(wàn)元的存款，加上另一套已購90平方米價(jià)值50萬(wàn)元的公房，家庭負債率不超過(guò)35%，而且，薛冬的家庭收入基本穩定在12000～15000元之間，每月4000元的房貸對這個(gè)家庭而言沒(méi)有壓力。
據薛冬介紹，在投資房不容易變現的前提下，他也曾想轉讓90平方米的公房，但按照新政策算下來(lái)，已購公房的稅率更高。譬如，按照5600元的單價(jià)計算，90平方米的再上市已購公房(即已交易過(guò)一次的已購公房，轉變成商品房的性質(zhì)，無(wú)需再繳納土地出讓金了)，按(5600-4000)×90m2×20%的公式一算，要繳28800元的個(gè)人所得稅，再加上5%的營(yíng)業(yè)稅25200元，1.5%的契稅7560元，1‰的印花稅504，合起來(lái)要繳的稅費共計62064，占到總房?jì)r(jià)的12.3%。
放棄房產(chǎn)的變現，薛冬除了對自己財務(wù)現狀的信心以外，他依然看好未來(lái)的房產(chǎn)市場(chǎng)。他認為，北京房地產(chǎn)投資市場(chǎng)目前回報率維持在3%到8%之間，屬正常水平。從2004年房?jì)r(jià)的上漲水平來(lái)看，與投資收益是相對應的，沒(méi)有偏離房地產(chǎn)投資正常水平。而且，房地產(chǎn)投資者投資收益本身就是兩方面的，一是投資物業(yè)的升值，二是租賃的回報。畢竟，北京的租賃市場(chǎng)還是不錯的。
他說(shuō)，從國家統計局的數據來(lái)看，2004年全年，全國商品房平均售價(jià)還是保持上升趨勢，長(cháng)期看，樓價(jià)必定是逐步上漲，另一方面，空置面積逐步回落，至2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬(wàn)平方米，同比下降3.3%。
另?yè)榻B，近來(lái)，北京的商鋪投資表現出轉熱的跡象。他解釋說(shuō)，雖然自6月1日住宅轉讓開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅以來(lái)，無(wú)論二手房還是新房成交量都表現出大幅萎縮，但是，非住宅如商鋪寫(xiě)字樓沒(méi)有被列入政策抑制范圍之內。
當然，除政策影響之外，商鋪沒(méi)有一般住宅用房的折舊問(wèn)題，通常情況下不會(huì )因房齡增長(cháng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀缺性，會(huì )隨著(zhù)商圈的成熟不斷相應升值。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，按收租金算，商鋪投資回報率保證在4%～6%還是沒(méi)有問(wèn)題的。
不過(guò)，薛冬也表示，隨著(zhù)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)投資數量的增加，物業(yè)類(lèi)型由單一的住宅型地產(chǎn)轉向商業(yè)地產(chǎn)——如商鋪、寫(xiě)字樓等等，房地產(chǎn)投資的復雜性和操作難度也逐步顯現。
不過(guò)，薛冬也表示，在北京這樣的供需比例高達1∶6的賣(mài)方市場(chǎng)里，雖然原則上稅收由賣(mài)房者承擔，但是這部分費用最終難免會(huì )轉嫁到買(mǎi)方頭上。他說(shuō):“新政實(shí)施以來(lái)，這種現象其實(shí)已經(jīng)表現出來(lái)。”
