2022年9月30日，財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2022年第30號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“30號公告”），同日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房個(gè)人所得稅政策有關(guān)征管事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2022年第21號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“21號公告”），就個(gè)人換購房屋的個(gè)稅問(wèn)題進(jìn)行了明確。
昨天發(fā)的文件，今天就開(kāi)始實(shí)施，而且政策文件和執行文件同時(shí)發(fā)布，說(shuō)明政策實(shí)施的緊迫性。
前幾天剛發(fā)布了刺激高新技術(shù)企業(yè)在今年四季度購置固定資產(chǎn)的優(yōu)惠政策，緊接著(zhù)就是鼓勵個(gè)人換購房產(chǎn)的優(yōu)惠政策。無(wú)論是鼓勵高新技術(shù)企業(yè)，還是鼓勵個(gè)人，緊盯的都是大額支出。大家多消費，才能刺激經(jīng)濟盡快復蘇，才能確保國家能在當前不確定的國際形勢下占領(lǐng)先機。
針對文件的內容，幾個(gè)要點(diǎn)信息歸納如下：
一、標的對象
換購的房屋標的只能是住房，不是商鋪（注意：商住兩用房不是住房），而且只能在上述有效期內在同一城市內先賣(mài)再買(mǎi)。政策有效期內發(fā)生的以下情形均不符合政策要求：
1、在A城市先買(mǎi)住房，1年內又把該房產(chǎn)出售（且未在A城市繼續購買(mǎi)住房）；
2、在A城市先賣(mài)住房，1年內到B城市買(mǎi)住房；
3、在A城市先賣(mài)商鋪，1年內在A城市購買(mǎi)住房；
4、在A城市先賣(mài)商鋪，1年內在A城市購買(mǎi)商鋪。
二、有效期間
在2022年10月1日至2023年12月31日內賣(mài)房（以下僅指住房），且在賣(mài)房后1年內重新買(mǎi)房，可以退還賣(mài)房時(shí)繳納的個(gè)人所得稅。
假設張三在2023年12月31日賣(mài)房，只要在2024年12月31日前買(mǎi)房就可以享受政策規定的優(yōu)惠，并非張三的賣(mài)房和買(mǎi)房行為均在2023年12月31日前才可以享受優(yōu)惠。
按照21號公告的規定，賣(mài)房和買(mǎi)房的時(shí)間是否在上述有效期內的判定標準如下：
賣(mài)房：以賣(mài)房時(shí)個(gè)人所得稅完稅時(shí)間為準（看個(gè)人所得稅的完稅憑證時(shí)間）。
買(mǎi)房：買(mǎi)二手房，以買(mǎi)房時(shí)契稅的完稅時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)權證載明的登記時(shí)間為準；買(mǎi)新房，以在住房城鄉建設部門(mén)辦理房屋交易合同備案的時(shí)間為準。
三、具體優(yōu)惠
按照30號公告的規定，個(gè)人在上述有效內賣(mài)房并買(mǎi)房的，只要買(mǎi)房?jì)r(jià)格大于等于賣(mài)房?jì)r(jià)格，賣(mài)房所繳納的個(gè)人所得稅全部退還！
當然有人會(huì )說(shuō)，賣(mài)房時(shí)，所有的稅費都是由買(mǎi)房人承擔，這個(gè)優(yōu)惠好像和賣(mài)房人沒(méi)太大關(guān)系吧？
我們看一個(gè)案例。
張三擬將在A城市的一套住房（滿(mǎn)2不唯一）出售，原購房成本100萬(wàn)元，本次出售凈價(jià)300萬(wàn)元，賣(mài)房后張三想在A城市再買(mǎi)一處地段更好，面積更大的房子。李四有意向購買(mǎi)該房產(chǎn)，當地規定購房契稅1%，印花稅0.05%，個(gè)人所得稅按賣(mài)房增值額的20%繳納，交易中介費1.5%。交易的所有稅費均由李四承擔。
增值稅：該住房滿(mǎn)2年，免增值稅。
契稅（買(mǎi)方繳納）
=3,000,000.00×1%
=30,000.00元
印花稅（買(mǎi)賣(mài)雙方均需繳納）
=3,000,000.00×0.05%×2
=3,000.00元
個(gè)人所得稅（賣(mài)方繳納）
=（3,000,000.00-1,000,000.00-3,000.00÷2）×20%
=399,700.00元
交易中介費（買(mǎi)方繳納）
=3,000,000.00×1.5%
=45,000.00元
李四實(shí)際負擔額
=3,000,000.00+30,000.00+3,000.00+399,700.00+45,000.00
=3,477,700.00元
如果張三的住房符合“滿(mǎn)5唯一”（購房滿(mǎn)5年且是張三家庭唯一住房）的條件，則張三賣(mài)房不用繳納個(gè)人所得稅。在凈價(jià)仍然是300萬(wàn)元的情形下，李四買(mǎi)房的負擔額只有3,078,000.00元。
因此，在條件相差不多的情況下，李四一定會(huì )購買(mǎi)滿(mǎn)5唯一的住房（除非李四不差錢(qián)），這就導致張三的房子不好出售，從而無(wú)法實(shí)現換大房子的夢(mèng)想。
30號公告出臺，讓張三看到了希望。張三可以向李四承諾，價(jià)格還是300萬(wàn)元，個(gè)人所得稅由自己承擔（未來(lái)購房后再申請退稅即可），其他稅費由李四負擔。這樣就相當于變相賦予了張三該套房產(chǎn)“滿(mǎn)5唯一”的屬性，自然會(huì )極大促進(jìn)二手房交易的繁榮。
當然，該政策實(shí)施后，還會(huì )產(chǎn)生另外一個(gè)積極效果。過(guò)去賣(mài)二手房，為了降低買(mǎi)房人的實(shí)際成本，網(wǎng)簽價(jià)往往都比實(shí)際成交價(jià)低很多，導致網(wǎng)簽價(jià)并不能反映交易的真實(shí)情況。
30公告和21號公告實(shí)施后，賣(mài)房人為了能確保更多退稅，一定會(huì )要求網(wǎng)簽價(jià)按實(shí)際成交價(jià)填寫(xiě)，網(wǎng)簽價(jià)提高了，國家收取的契稅和印花稅自然也就水漲船高。
政策很優(yōu)惠，國慶長(cháng)假也不能出遠門(mén)，去看看房子吧……
