當前，房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(cháng)和房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上漲，已經(jīng)發(fā)展成為影響國民經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)的不健康因素，因此，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成為宏觀(guān)調控的一項主要任務(wù)。為掌握房地產(chǎn)投資資金來(lái)源狀況，我們對2001年年初以來(lái)房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源及變化情況進(jìn)行了專(zhuān)題調查分析。
基本情況
長(cháng)期以來(lái)，我國房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄。據統計，2002年年初以來(lái)，國內房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)企業(yè)債券自2000年以后再未發(fā)行，原有的少量債券也已兌付。國家預算內資金每年也僅有10多億元。2003年后，隨著(zhù)國家宏觀(guān)調控對房地產(chǎn)信貸規模的控制，房地產(chǎn)貸款增長(cháng)趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始尋求新的融資途徑，如機構投資者開(kāi)始參與房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)基金開(kāi)始運作，信托資金開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，海外融資也發(fā)展較快。目前，由于房地產(chǎn)基金剛剛起步，投資房地產(chǎn)的信托資金不足300億元，房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過(guò)2%，因此，我國房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機為目的的社會(huì )資金及海外熱錢(qián)近兩年也成為推動(dòng)房地產(chǎn)投資快速增長(cháng)的重要資金來(lái)源。
國內銀行貸款占比情況
從國內外情況看，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著(zhù)特點(diǎn)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和銷(xiāo)售環(huán)節的住房按揭貸款，開(kāi)發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來(lái)自銀行貸款。具體表現為：
國內銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款。2001～2003年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個(gè)人按揭貸款為主的購房貸款平穩發(fā)展，在房地產(chǎn)投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于國家對房地產(chǎn)用地和貸款實(shí)行控制，同時(shí)，個(gè)人消費信貸不良率開(kāi)始上升，商業(yè)銀行提高住房消費貸款發(fā)放標準，房地產(chǎn)貸款增長(cháng)趨緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和購房貸款在房地產(chǎn)投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達到19%，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產(chǎn)消費貸款影響較大，購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17.3%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與購房貸款合計占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的銀行直接貸款占比2003年年初以來(lái)呈現明顯下降趨勢。
房地產(chǎn)企業(yè)部分自籌資金間接來(lái)自銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已達到30.1%，提高了6個(gè)百分點(diǎn)。多年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，為了達到國家對房地產(chǎn)項目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來(lái)充當自有資金，特別是近兩年房地產(chǎn)項目資本金比例要求提高到35%，房地產(chǎn)企業(yè)更是通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開(kāi)工項目資金、向省外企業(yè)借款以及銷(xiāo)售回款再投資等方法來(lái)拼湊自有資金。根據調查資料推算，2004年年初以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重由過(guò)去的8%左右上升到目前的9%左右。
房地產(chǎn)企業(yè)應付款主要是銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)的應付款主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。調查中發(fā)現，房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款和材料款屬于業(yè)內慣例，而被拖欠的款項主要是施工單位和供貨商通過(guò)各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產(chǎn)企業(yè)應付款的60%實(shí)際來(lái)自銀行貸款。由于企業(yè)信用環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)企業(yè)應付款占房地產(chǎn)投資的比重呈逐年下降趨勢，應付款中的銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重也相應下降，由2001年的約9%下降到2004年的約6%，今年第一季度為7.5%。
社會(huì )資金積極參與房地產(chǎn)投資
社會(huì )資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金的一部分；以購房款形式轉化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金；被房地產(chǎn)企業(yè)以高利籌集進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。具體表現為：
股權性融資部分?，F階段，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金中財政和主管部門(mén)撥款已寥寥無(wú)幾，主要為企業(yè)投資人最初投入的資金和開(kāi)發(fā)過(guò)程中積累的利潤，以及股權性融資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為民營(yíng)企業(yè)，其注冊資本和利潤積累較少，自有資金主要為股權性融資。2001年年初以來(lái)，房地產(chǎn)投資資金中自有資金占比逐漸提高，特別是2004年年初以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9個(gè)百分點(diǎn)，達到16.9%。據調查，近兩年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會(huì )資金。目前房地產(chǎn)企業(yè)股權性融資占房地產(chǎn)投資資金的比重為15.2%，比2001年提高了4.8個(gè)百分點(diǎn)。
現金購房部分。近兩年，房地產(chǎn)企業(yè)"定金及預收款"中的銀行貸款占比明顯下降，意味著(zhù)大量購房者主要以現金買(mǎi)房，炒房動(dòng)機明顯。由于部分城市的商業(yè)銀行未開(kāi)辦轉按揭業(yè)務(wù)或不允許外地人貸款，而房產(chǎn)登記部門(mén)要求房屋出賣(mài)時(shí)必須還清銀行貸款，以炒房為目的的購房者便多以現金購房，購房現金占房地產(chǎn)投資資金比重迅速上升，2004年已達14.6%，比2003年上升了8.8個(gè)百分點(diǎn)，今年第一季度為13.2%。
其他資金部分。據統計，房地產(chǎn)投資資金中包括社會(huì )集資、個(gè)人資金、其他單位撥入資金等其他資金來(lái)源占比呈下降趨勢，2004年最低，為6%，今年第一季度為6.8%。
總體上測算，目前，房地產(chǎn)投資資金約有35%來(lái)源于社會(huì )資金。
境外資金加入房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和炒作
外資對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與涉及開(kāi)發(fā)、中介和銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節，主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險投資基金以及大量的個(gè)人資金，通過(guò)直接購買(mǎi)房產(chǎn)、進(jìn)行項目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資首都經(jīng)濟圈和長(cháng)江三角洲等熱點(diǎn)區域。據調查，境外資金直接流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的占比逐年攀升，2001年為16%，目前已超過(guò)30%；今年年初以來(lái)外商投資于北京房地產(chǎn)項目的資金超過(guò)30億元。據調查分析，目前進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外投資占房地產(chǎn)投資資金的比重約為5%。
主要問(wèn)題
當前房地產(chǎn)投資資金中銀行貸款所占比重逐年下降，且低于國際一般水平；社會(huì )資金所占比重逐年增加，且投資和投機成分加重。因此，我國房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(cháng)和房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的主要原因不在于銀行信貸，而是國內外投資者和投機者的趨利行為所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的政策導向偏差造成的。具體表現在：
部分地方缺乏科學(xué)發(fā)展觀(guān)，過(guò)分擴張城市建設，助長(cháng)房地產(chǎn)投資。加快城市建設和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)應當說(shuō)是我國現階段經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展的客觀(guān)要求，但部分地方在這方面存在著(zhù)不顧客觀(guān)條件、盲目擴張的行為。一是各級地方政府把土地有償轉讓收入作為"第二財政"，用于城市建設投資資金。2002年，全國市場(chǎng)化配置土地收入達969億元，較1999年增長(cháng)了8.5倍；土地增值稅收入21億元，較1999年增長(cháng)3倍多。2003年我國市場(chǎng)化配置土地的面積較1999年增長(cháng)了51倍，土地出讓收入在各地財政收入中的比重逐年增加。由于房地產(chǎn)投資規模大、見(jiàn)效快，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用明顯，是支柱產(chǎn)業(yè)，而且房?jì)r(jià)越高、高檔房越多，意味著(zhù)地方財政收入增加越多，GDP增長(cháng)越快。為此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，擴大房地產(chǎn)業(yè)規模；另一方面，通過(guò)開(kāi)發(fā)規劃、產(chǎn)品結構、預售審批等環(huán)節，默許、支持商品房高檔化，允許房地產(chǎn)商大量運作豪宅項目，把老百姓往郊區趕。而在土地儲備和運作方面，融資成本與招商引資的考慮不銜接，孕育了很大的償債違約風(fēng)險。二是對商品房定價(jià)不進(jìn)行成本、利潤核算，定價(jià)完全放開(kāi)，基本是房地產(chǎn)商報多少是多少，放縱房?jì)r(jià)，個(gè)別地方甚至出現政府為了抬高區域檔次，開(kāi)發(fā)商將房?jì)r(jià)定得越高越容易取得預售許可證現象。三是為了活躍市場(chǎng)，對外地人炒房不加限制，默許抬高房?jì)r(jià)。
部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與地方政府聯(lián)手，采取非市場(chǎng)化手段，追逐高利潤，抬高房?jì)r(jià)。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤回報，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴張迅速，2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達5萬(wàn)多家，比2001年增加了2萬(wàn)多家，比2003年增加了1萬(wàn)多家。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常常與地方政府聯(lián)手，支配著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，主要表現為：一是以低成本或無(wú)資本擴張。房地產(chǎn)企業(yè)普遍自有資金不足，由于商業(yè)銀行對企業(yè)資金的來(lái)源及投資方式尚無(wú)有效手段給予準確認定，房地產(chǎn)商普遍通過(guò)期房和流動(dòng)資金貸款等變通方式融資并將自籌資金混同于自有資金，或虛增資本公積、分拆項目、異地借款并以資本金形態(tài)注冊等規避自有資金比例管理。二是資質(zhì)差，產(chǎn)品質(zhì)量難以保證，市場(chǎng)投訴多。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，平均超過(guò)70%，優(yōu)質(zhì)企業(yè)少，多為三級資質(zhì)企業(yè)。三是通過(guò)假按揭套現。由于企業(yè)貸款利率高于零售按揭貸款利率，開(kāi)發(fā)商利用內部人或關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過(guò)假按揭套現以降低成本。四是發(fā)布虛假售樓信息，聯(lián)手虛抬房?jì)r(jià)。2004年年初以來(lái)，樓市進(jìn)入由開(kāi)發(fā)商決定市場(chǎng)、自由定價(jià)狀態(tài)，大房地產(chǎn)企業(yè)在利益最大化的共同追求中漸漸結成價(jià)格聯(lián)盟。
投機和投資性炒作在較大程度上推高房?jì)r(jià)。房地產(chǎn)需求包括真實(shí)需求、投資需求和投機需求。目前，我國社會(huì )資金投資渠道狹窄，不斷增長(cháng)的國內投資資金和不斷涌入的境外投機資金裹挾著(zhù)人民幣升值預期，紛紛擠向熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，國內社會(huì )資金和境外資金占房地產(chǎn)投資資金比重平均已超過(guò)40%，成為推動(dòng)房地產(chǎn)投資和房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的重要因素。哪里投資和投機性強，哪里的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)就大。如建設部等七部委關(guān)于穩定房地產(chǎn)價(jià)格的意見(jiàn)下發(fā)后，近幾年房?jì)r(jià)上漲最快的上海、杭州、南京等城市房?jì)r(jià)大幅下跌，而長(cháng)春、南昌、蘭州和銀川等中西部城市房?jì)r(jià)變化不大。從資金情況看，上海、杭州、南京等城市的銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金比重2003年年初以來(lái)快速下降，目前為44%左右，而同時(shí)社會(huì )資金和外資占比迅速上升，外資投資比例近12%；長(cháng)春等其他城市房地產(chǎn)投資資金中銀行貸款占比則呈現平穩合理變化，目前仍為60%左右。這進(jìn)一步說(shuō)明，投資和投機性資金才是推動(dòng)房地產(chǎn)投資與房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的主要因素。
政策建議
房地產(chǎn)市場(chǎng)建設應堅持科學(xué)發(fā)展觀(guān)，促進(jìn)建立和諧社會(huì )。
一是改變地方政府把土地出讓收入作為財政主要依靠的現狀，抑制地方政府開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的沖動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將大量占用土地，2004年，全國建設占用耕地217.8萬(wàn)畝，多數是居民點(diǎn)周邊的優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)良田。目前，我國人均耕地面積為1.41畝，比2003年減少了0.18畝，僅為世界人均占有量的三分之一強。土地是人類(lèi)賴(lài)以生存的最基本的自然資源，是有限的，其使用必須遵守可持續發(fā)展的要求。
二是針對不同層次的需求，調整房地產(chǎn)供應結構，保持供求平衡。目前房地產(chǎn)投資主要集中在中高價(jià)樓盤(pán)，對中低價(jià)位、中小套型住宅投資比例偏低并呈下降趨勢，今年第一季度全國經(jīng)濟適用住房投資同比下降13.8%，部分城市甚至停止建設經(jīng)濟適用住房，這一方面造成大量高檔住房空置，另一方面使廣大居民合理需求難以滿(mǎn)足。由于住房本身具有公共產(chǎn)品屬性，保證居民最低層次的居住要求是保障人權的體現，是政府不可推卸的責任，是建立和諧社會(huì )的前提。因而，必須合理調整土地和資金供應結構，利用稅收等手段積極引導住房消費，抑制投機和投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，理順市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售環(huán)節中的違規行為會(huì )導致市場(chǎng)秩序混亂，嚴重侵害國家和老百姓的切身利益。要依法嚴肅查處違法違規銷(xiāo)售行為，不斷加強房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統建設，提高各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，逐步形成反映房地產(chǎn)真實(shí)供求關(guān)系的房地產(chǎn)價(jià)格，更好地發(fā)揮市場(chǎng)功能，引導合理需求，改善投資結構。
加強房地產(chǎn)信貸管理，嚴密防范土地儲備貸款的潛在風(fēng)險。督促和引導商業(yè)銀行適時(shí)調控信貸結構，重點(diǎn)支持中低價(jià)位商品房開(kāi)發(fā)，控制高價(jià)樓盤(pán)貸款增長(cháng)；完善盡職調查制度，堅持貸款"三查"制度，慎選優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以品牌和資質(zhì)確定銀企合作對象；嚴格審貸標準，強化風(fēng)險管理，根據房地產(chǎn)區域和項目特點(diǎn)，找準風(fēng)險控制點(diǎn)，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。與此同時(shí)，要特別關(guān)注土地儲備貸款的潛在風(fēng)險。近兩年，土地儲備貸款增加較快，今年3月末，金融機構土地儲備貸款余額已達950億元，比年初增加104億元，同比增長(cháng)55%。據調查，土地儲備貸款潛伏著(zhù)不少風(fēng)險，一是土地儲備貸款的承貸主體是代行地方政府某些特定職能的土地儲備機構，其自有資本低，負債率過(guò)高，承擔風(fēng)險能力弱。二是土地儲備貸款主要是土地使用權抵押貸款，而用以抵押的土地實(shí)際上沒(méi)有辦理土地使用權證，抵押不具備法律效力，貸款出現風(fēng)險時(shí)銀行無(wú)法對抵押物進(jìn)行處理變現。三是政策性風(fēng)險大。土地出讓價(jià)格易受宏觀(guān)政策影響，特別是與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展狀況密切相關(guān)。隨著(zhù)國家對土地市場(chǎng)的清理整頓和土地政策的調整，部分土地儲備貸款安全性受到很大影響。
調控土地供應，抑制房?jì)r(jià)上漲。在改善住房結構不合理方面，通過(guò)土地調控措施保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應。在抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲方面，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間。一是對住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量；對土地閑置、空置房面積大、房地產(chǎn)價(jià)格出現下跌的地方，減少房地產(chǎn)土地供應。二是加大結構調整力度，在一些地區繼續停止一段時(shí)間的別墅類(lèi)用地供應，嚴格控制高檔住宅土地供應。
加快外匯管理體制改革，抑制境外資金炒作我國房地產(chǎn)。人民幣升值預期導致大量外資涌入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，境外投機資金采取匯市與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的方式，以期在中國掘取一桶金。外資投資房大量閑置，不僅推高房?jì)r(jià)，造成資源浪費，還給我國居民、企業(yè)、金融機構帶來(lái)風(fēng)險。因而，必須積極完善外匯管理體制，盡快在現行宏觀(guān)調控政策中增加對本外幣的協(xié)調內容，有效控制房地產(chǎn)資金結匯，減少對貨幣政策效果的淡化作用。
作者：中國銀監會(huì )統計部專(zhuān)題分析組
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