文/李勇威
企業(yè)資金的管理，其實(shí)質(zhì)是圍繞企業(yè)生產(chǎn)流程中發(fā)生的資金流入及流出的管理。房地產(chǎn)作為具有金融投資屬性的特殊產(chǎn)品，具有資金需求龐大、市場(chǎng)流動(dòng)性差、投資周期長(cháng)的特點(diǎn)。因此，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，資金管理無(wú)疑是企業(yè)運營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的重中之重。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程主要包含：取得土地前期準備、取得項目土地、項目開(kāi)發(fā)前期、項目開(kāi)發(fā)建設期、項目銷(xiāo)售期或持有經(jīng)營(yíng)這幾個(gè)主要環(huán)節，企業(yè)資金的管理也主要圍繞這幾環(huán)節展開(kāi)。
一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金流特點(diǎn)
取得土地前的主要資金流：土地評估費用、土地競買(mǎi)保證金等。該階段的資金呈凈流出狀態(tài)，資金來(lái)源主要為自有資本金。
取得土地期間的主要資金流：土地款的繳納、稅金等。該階段時(shí)間短，但資金流出量大，資金主要來(lái)源為自有資本金。
項目開(kāi)發(fā)前期的主要資金流：該期間的費用主要包括項目策劃定位費用、項目設計費用、項目勘察費用及各個(gè)政府部門(mén)收取的費用。該階段為資金流出規模占項目投資規模較小，但期間的資金籌劃卻至關(guān)重要，需切實(shí)完成項目的融資安排，資金主要來(lái)源為自有資本金。
開(kāi)發(fā)建設期的主要資金流：主要為土建工程費用、裝修費用、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費等。項目的資金需求主要由開(kāi)發(fā)前期的融資安排提供。
項目銷(xiāo)售或出租期的主要資金流：該期間為收入的產(chǎn)生期，費用主要包括項目推廣費、項目代理費用等。
上述環(huán)節當中，前四個(gè)環(huán)節為資金流出期，主要資金來(lái)源為項目自籌資金投入、銀行借款、部分銷(xiāo)售回籠資金等。其中，土地款及建設成本為該期間的核心資金流出部分，前者發(fā)生時(shí)間短，后者則在整個(gè)工程建設期內陸續支出。銷(xiāo)售或出租期為唯一具有資金回收的環(huán)節，銷(xiāo)售型物業(yè)的資金流入一般呈先大后小的特點(diǎn)，即在銷(xiāo)售初期資金快速回籠，進(jìn)入銷(xiāo)售后期，資金流入趨緩，并最終歸零；而出租型物業(yè)則表現為初期資金回收少，之后隨著(zhù)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入穩定期，資金回收呈穩步增長(cháng)。
二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的關(guān)鍵
通常而言，資金管理可按生產(chǎn)進(jìn)程由投資計劃、資金計劃、資金籌集、資金運用等幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)構成，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。
1、 投資計劃是資金管理的前提
房地產(chǎn)企業(yè)具有資金需求龐大，資金周轉周期長(cháng)的特點(diǎn)，一旦出現現金流短缺問(wèn)題，將嚴重影響工程的進(jìn)展，進(jìn)而可能造成項目爛尾的情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在自有資本金充足和現金類(lèi)資產(chǎn)良性的基礎上，制定嚴格投資計劃是確?，F金流和投資能力的前提。
2、 資金計劃是資金管理的基礎
從項目發(fā)展的過(guò)程來(lái)看，在項目取得前的評估階段，即應完成項目的全部資金計劃安排。該階段的評估結果將直接影響是否進(jìn)行項目投資，而為了能夠更精準的完成該階段的工作，開(kāi)發(fā)企業(yè)須對項目定位、設計、開(kāi)工建設計劃、項目融資、項目銷(xiāo)售計劃作出合理而翔實(shí)的預測，任何一項工作的偏差，都會(huì )對后續的資金使用及回籠產(chǎn)生影響。因此，評估工作越精準翔實(shí)，所編制的資金計劃也更為貼近未來(lái)實(shí)際資金需要，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險也就越小。
3、 資金籌集是資金管理的關(guān)鍵
對于資金需求異常龐大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，資金籌集能力無(wú)疑是關(guān)系到企業(yè)發(fā)展命脈的問(wèn)題。企業(yè)內源性資金受企業(yè)積累的限制，很難在短期內出現大規模的提高；傳統的開(kāi)發(fā)貸款，在經(jīng)歷金融危機的風(fēng)波后，也越發(fā)顯得不可靠；而市場(chǎng)的大起大落，更讓開(kāi)發(fā)企業(yè)難以準確預測未來(lái)資金回收；在這樣的情況，拓展融資渠道無(wú)疑成為企業(yè)生存的必須。
遵循企業(yè)的資金計劃，盡可能早地與資金方進(jìn)行接觸，聽(tīng)取他們對項目的想法及建議，并將之融入項目中，將幫助企業(yè)更便利地獲得融資。
對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，該階段無(wú)疑是整個(gè)資金管理進(jìn)程中的重點(diǎn)，而融資管理又恰恰是該階段的核心所在。目前，對開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，銀行開(kāi)發(fā)貸款仍然是最重要的融資手段，然而，我國銀行信貸的調控是相當頻繁的，具有極高的不穩定性。為避免“靠天吃飯”的被動(dòng)模式，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不斷提高企業(yè)融資能力、拓寬融資渠道無(wú)疑是一項長(cháng)期的課題。在經(jīng)濟多元化發(fā)展的今天，融資渠道也趨于多樣化，當前經(jīng)濟環(huán)境下，以下渠道亦可供參考：
融資方式
說(shuō)明
特點(diǎn)
難度
企業(yè)內部融資
通過(guò)抵押、質(zhì)押、票據貼現及加強銷(xiāo)售獲得預收款、利用留存收益等取得資金
可得性強，資金規模受限大
低
上市融資
在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行股票或是通過(guò)買(mǎi)入殼公司間接上市
耗時(shí)長(cháng)，審批難
高
債券融資
通過(guò)發(fā)行公司債或企業(yè)債，向市場(chǎng)融資的行為
通常融資期限較長(cháng)，融資成本較低
高
經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款
以自有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)做抵押并以經(jīng)營(yíng)收入或租賃收入作為主要還款來(lái)源的貸款
對開(kāi)發(fā)商資信及物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入要求高，期限長(cháng)
中
并購貸款
商業(yè)銀行向并購方或其子公司發(fā)放的，用于支付并購交易價(jià)款的貸款。
對企業(yè)資質(zhì)要求高，期限較長(cháng)
高
信托融資
通過(guò)集合信托產(chǎn)品，向社會(huì )公眾融資的的一種融資行為。
對企業(yè)資信有較高要求
中
委托貸款
委托人提供合法來(lái)源的資金，委托銀行或信托機構，根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監督使用并協(xié)助收回的貸款業(yè)務(wù)。
期限短，成本高
中
投資基金
即通過(guò)與境內外投資基金合作，取得項目資金的一種融資行為，即可通過(guò)股權合作，也可通過(guò)債券合作。
成本高
中
售后回租
將自制或外購的資產(chǎn)出售，然后向買(mǎi)方租回使用,從而獲得現金流
使資產(chǎn)所有人在保留資產(chǎn)使用權的前提下獲得所需的資金；高比率的融資
低
回買(mǎi)融資
物業(yè)持有人將物業(yè)出售給金融機構，再通過(guò)向同一金融機構以抵押貸款方式購回物業(yè)
高比率的融資
中
REITs
以公司或信托(契約)基金的組織形式經(jīng)營(yíng)，將募集資金運用于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)管理或抵押權貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。
專(zhuān)業(yè)管理
高
4、 資金運用是資金管理的保證
資金運用即在項目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如何將籌集的資金投入到各種用途上。為了嚴格控制資金運用的方向，需事前編制全面的收入預算及支出預算，加強預算約束意識，對超支的項目進(jìn)行嚴格的審核。強化成本管理意識，在確保質(zhì)量、工期的前提下，盡可能降低項目的開(kāi)發(fā)成本。
三、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的核心
從企業(yè)戰略角度來(lái)看，企業(yè)資金管理需解決的核心問(wèn)題為：資金配置、資金效率、及資金安全。
1、資金配置
資金配置是資金運用在廣義上的概念，它是將企業(yè)的長(cháng)期投資戰略、短期投資戰略相結合的一種資金運用規則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需根據自身的發(fā)展戰略，制定適合自己的資金配置計劃。
具體而言，企業(yè)需考慮配置多少現金資產(chǎn)以保證項目的正常運作，配置多少的土地資產(chǎn)用于未來(lái)的開(kāi)發(fā)，配置多少的在建工程項目確保銷(xiāo)售工作的持續性，配置多少的在售物業(yè)項目以及時(shí)回籠資金，從而以實(shí)現資金的平衡。
房地產(chǎn)企業(yè)應合理配置資金到不同的資產(chǎn)，確定較為合理的現金保有量以?xún)斶€到期債務(wù)，并確定合理的土地儲備量，同時(shí)避免超出企業(yè)能力的投資，控制風(fēng)險。
2、資金效率
房地產(chǎn)企業(yè)資金占用量龐大，資金效率低下將大幅提高企業(yè)的財務(wù)費用，從而影響企業(yè)收益。首先，企業(yè)需保證有充足的資金來(lái)滿(mǎn)足正常經(jīng)營(yíng)需求；其次，通過(guò)增加資金流入，控制資金流出來(lái)實(shí)現資金的平衡。
從資金支出角度，影響支出的項目主要包括產(chǎn)品設計、建筑材料選用、建設管理費用、財務(wù)費用、營(yíng)銷(xiāo)費用等。開(kāi)發(fā)企業(yè)可相應地通過(guò)改進(jìn)產(chǎn)品設計，合理選用建筑材料，建立并完善現代化的供應鏈管理制度，同時(shí)，盡可能控制各項管理費用，提高與金融機構的談判能力，達到降低費用、提高資金效率的目的。
從資金流入角度，降低投資回收期無(wú)疑是最佳的提升資金效率的途徑，具體的舉措包括，減少土地閑置期，提高項目前期準備效率；在保證工程質(zhì)量的前提下，加快工程進(jìn)度建設；合理制定營(yíng)銷(xiāo)計劃，快速銷(xiāo)售實(shí)現資金迅速回籠等。
3、資金安全
任何一個(gè)企業(yè)，資金安全管理都是財務(wù)管理中的關(guān)鍵環(huán)節，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。一般而言，資金的安全管理可以通過(guò)建立健全資金約束機制和監督機制來(lái)實(shí)現。
首先，通過(guò)建立資金使用的約束機制，降低資金運用的違規行為。一般而言，企業(yè)可通過(guò)建立審批授權制度、嚴格報銷(xiāo)管理，建立不相容職務(wù)崗位分離制度等，加強資金管理責任制度的落實(shí)等來(lái)實(shí)現資金管理的約束。
僅僅是約束機制并不能完全保證資金安全，健全的資金監督機制，才是防范風(fēng)險的關(guān)鍵。企業(yè)可通過(guò)定期和不定期的檢查各項約束機制的實(shí)際執行情況，定期盤(pán)點(diǎn)實(shí)物資產(chǎn)，實(shí)施監控每筆重要資金的流向，并定期進(jìn)行全面檢查，健全內部審計制度，從而降低資金風(fēng)險。
四、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資過(guò)于沖動(dòng)可能導致資金壓力重現
綜上所述，2009年以來(lái)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖及寬松貨幣政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再次成為銀行的寵兒，導致大量信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而減緩了企業(yè)自籌資金的壓力。目前來(lái)看，由于市場(chǎng)普遍擔心過(guò)量的信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房地產(chǎn)泡沫，銀行近期重新嚴格執行了對二套房交易的信貸審批標準，而上半年大規模的新增信貸也使將使銀行的放貸量在下半年受到限制，預計，3、4季度，銀行信貸將對房地產(chǎn)業(yè)收緊。
在缺乏足夠的信貸支持的背景下，市場(chǎng)交易量預計將顯著(zhù)下降，價(jià)格趨于平穩。而今年二季度以來(lái)，土地交易再現熱潮，未來(lái)一段時(shí)間內，開(kāi)發(fā)企業(yè)又將再次面臨繳納土地出讓金的問(wèn)題。因此，在市場(chǎng)繁榮期的過(guò)度擴張，很可能將導致開(kāi)發(fā)企業(yè)再次面臨資金短缺的壓力。 政策調控密集、市場(chǎng)波動(dòng)頻繁的背景和預期下，看清資金管理的實(shí)質(zhì)，強化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運作與管理無(wú)疑將是一項長(cháng)期的任務(wù)。
