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《蘇州廣播電視報社“第一地產(chǎn)”》

住博會(huì )前夕，本報接到不少購房者的咨詢(xún)電話(huà)，他們普遍關(guān)心一個(gè)問(wèn)題：現在開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)的手段種類(lèi)繁多，今年又大興“買(mǎi)房送面積”。讀者蔣先生在電話(huà)里對記者說(shuō)：“我看重了一套別墅，開(kāi)發(fā)商承諾另外贈送200多平方米的面積，可我想來(lái)想去總覺(jué)得不對勁兒，開(kāi)發(fā)商怎么會(huì )做虧本買(mǎi)賣(mài)？買(mǎi)房送面積應該注意些什么問(wèn)題？”

    的確，買(mǎi)房送面積，看上去很美，但其實(shí)里面暗藏的玄機可不是咱們老百姓能輕易察覺(jué)得到的，都以為自己占了大便宜，可實(shí)際情況卻是“想著(zhù)餡餅，掉進(jìn)陷阱”。

正文：

記者觀(guān)察：贈送面積竟高達100%

    記者觀(guān)察，“買(mǎi)房送面積”的售樓標語(yǔ)在蘇城的眾多樓盤(pán)甚為流行。“大面積入戶(hù)花園”、“陽(yáng)臺半買(mǎi)半送”、“LOFT一層變兩層”、“N+1房住宅”、“飄窗、頂樓閣樓全贈送”……看到這樣的宣傳，是不是很動(dòng)心呢？本周記者對蘇城幾個(gè)典型“買(mǎi)房送面積”的住宅項目進(jìn)行了暗訪(fǎng)，調查結果讓人很驚訝：買(mǎi)房送面積已經(jīng)成了非常吃香的一種的促銷(xiāo)手段，在經(jīng)歷過(guò)打折、團購、降價(jià)這些促銷(xiāo)手段之后，買(mǎi)房送面積讓眾多的購房者感到了“切實(shí)的利益”。“自從我們的樓盤(pán)打出買(mǎi)200平方米送200平方米的廣告后，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)一下子提高了很多，每天來(lái)問(wèn)津的人絡(luò )繹不絕”。相城區某別墅項目的銷(xiāo)售人員說(shuō)。

    這高達100%的額外面積究竟從何而來(lái)？這位銷(xiāo)售人員解釋說(shuō)，這200平方米主要包括地下室、南北花園、頂樓閣樓和露臺，原本230多平方米的別墅，現在轉眼間變大了一倍，購房合同上寫(xiě)的是230平方米，購房款也是按照230平方米交的，而且以后的物業(yè)費、公攤費還是按照230平方米來(lái)計算，“合算得很呢！”在另外一家打出“5.2米LOFT復合式公寓”的樓盤(pán)銷(xiāo)售中心記者了解到，原本75平方米的面積可以根據住戶(hù)的不同需要在中間加上一層現澆板，就隔成了兩層，比原設計憑空多出一層空間，頂樓的閣樓也算贈送，這樣的話(huà)，75平方米頓時(shí)變成了160多平方米，贈送比例更高。

    按照這樣計算的話(huà)，開(kāi)發(fā)商果真割了不少“肉”，贈送的面積幾乎等于又多出來(lái)一套房子，贈送率幾乎達到100%。在蘇城的其他售樓中心，記者也看到了很多類(lèi)似的情況，贈送的面積竟達到了總建筑面積40%—50%的樓盤(pán)比比皆是。

業(yè)內人士爆料：加價(jià)之后再贈送，羊毛出在羊身上

    這么大的“優(yōu)惠”聽(tīng)上去真的很誘人，難道開(kāi)發(fā)商果真這么大方？這世上真的有“天上掉餡餅”的好事么？據一位曾經(jīng)在房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司工作過(guò)的業(yè)內人士透露，開(kāi)發(fā)商之所以打出這么優(yōu)惠的贈送幅度，其目的無(wú)非是促銷(xiāo)和變相漲價(jià)。這位業(yè)內人士分析，比如大家熟悉的屋頂花園，按照常規，樓頂的房子一般是最難賣(mài)的，價(jià)格一般也比其他樓層低很多。其原因主要是隔熱、防潮效果較差，還有很多購房者認為住在頂樓不安全、上下樓不方便。但自從開(kāi)發(fā)商打出買(mǎi)頂層送屋頂花園的旗號后，以前很少有人問(wèn)津的頂樓住宅頓時(shí)身價(jià)倍漲，變成了大家爭相購買(mǎi)的“搶手貨”。那么，這屋頂花園果真是白送的？記者在認真計算過(guò)某樓盤(pán)贈送的頂層洋房后發(fā)現，原來(lái)事情并沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，一般情況下，頂層的房屋價(jià)格普遍低于中間的“黃金樓層”，但是自從附加了額外面積后，頂層的價(jià)格反而比中間樓層價(jià)格高出幾十元甚至幾百元。

這么大的差價(jià)不禁讓人懷疑這贈送背后所含的水分。江蘇正盛律師事務(wù)所李泰山律師說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商一方面用‘白送屋頂花園’的營(yíng)銷(xiāo)手段促銷(xiāo)了以往難賣(mài)的頂層，另一方面又變相提高了這部分房源的價(jià)格，仔細算下來(lái)，購房者所交的房款其實(shí)已經(jīng)包含了這部分款項，更關(guān)鍵的是，這部分面積在房產(chǎn)證上沒(méi)有任何顯示。更讓人吃驚的是，記者在市規劃局才最終了解到實(shí)情，原來(lái)開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權利“贈送”這屋頂花園的，頂樓的屋頂花園是全體業(yè)主共有，只不過(guò)頂樓的住戶(hù)占盡了地利，開(kāi)發(fā)商就做了順水人情，把這部分公用面積硬說(shuō)成是‘贈送面積’。“這種做法是不合法的。”相關(guān)工作人員告訴記者。

房地產(chǎn)知情人士提醒購房者，在購買(mǎi)此類(lèi)樓盤(pán)前必須搞清楚這樣幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：一、只有高于2.2米的部分才計算其建筑面積，如果你家的閣樓或者落地窗未達到這個(gè)高度就不該納入測算范圍。二、頂樓屋頂花園的產(chǎn)權歸屬購買(mǎi)后很容易與其他鄰里造成不必要的糾紛，在簽訂合同簽最好事先跟開(kāi)發(fā)商明確這部分面積的歸屬。三、在購買(mǎi)前，一定要仔細計算，同時(shí)和周?chē)渌麡潜P(pán)或者不同樓層的房?jì)r(jià)做相應的對比，做到心中有價(jià)，不能盲目聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商的一面之詞。四、弄清贈送部分的供暖、滲水等配套設施，以防開(kāi)發(fā)商在這部分贈送面積上缺斤少兩。                                                                              

房管局測繪隊：贈送面積本來(lái)就不算在測繪范圍內

除了贈送屋頂花園，開(kāi)發(fā)商常用的贈送方法還有“陽(yáng)臺算一半面積”、“LOFT買(mǎi)一層送一層”、“飄窗”、“入戶(hù)花園”、“閣樓”全贈送等等。那么這部分面積到底是開(kāi)發(fā)商免費白送的還是另有貓膩？在房管局測繪科記者了解到，國家建設部統一頒布的《房產(chǎn)面積測量辦法》上對陽(yáng)臺和飄窗等面積計算作出了明確規定：在2007年1月1日前取得房屋預售許可證的樓盤(pán)，在計算面積時(shí)，封閉的陽(yáng)臺算全部面積，半封閉的陽(yáng)臺或未封閉的算一半面積。在2007年1月1日后取得許可證的樓盤(pán)則統一按照新規定：不論全部封閉還是部分封閉，一律算一半面積。飄窗、低于2.2米的閣樓本來(lái)就不算面積。很多開(kāi)發(fā)商于是在“封閉”、“2.2米界限”上面動(dòng)起了腦筋，原來(lái)半封閉的陽(yáng)臺做成全封閉、原來(lái)低于2.2米的現在挑高，但是自2007年1月1日新規定出臺后，這些面積都不計算在建筑測繪面積里，開(kāi)發(fā)商于是換了說(shuō)法，告訴購房者這部分面積是“送”的。

而最近流行的LOFT公寓，表面看上去好像買(mǎi)了一層又送一層，但實(shí)際情況也并非如此。從建筑學(xué)上考慮，2.8米層高的住宅才符合人體居住舒適度要求，但是市面上出售的LOFT公寓普遍高度只有4—5米，這一高度本身就決定了購房者不可能獲得最大的舒適度。“如果真的做成兩層，人就會(huì )覺(jué)得非常壓抑，舒適度也會(huì )大打折扣。”建筑學(xué)專(zhuān)家告訴記者，“LOFT在中國并不成熟，這種特殊種類(lèi)的住宅設計對通風(fēng)和戶(hù)型要求十分苛刻，目前在售的樓盤(pán)很大一部分都不能達到規范要求。”

這位專(zhuān)家建議，購房者在購買(mǎi)這類(lèi)房屋時(shí)，最好事先明確隔層的使用用途，一般情況下，這部分面積最終只能當作儲藏室使用，價(jià)值并不大。

律師支招：書(shū)面公證贈送最妥當

江蘇正盛律師事務(wù)所李泰山律師告訴記者，這種以送面積為方法銷(xiāo)售的房屋購買(mǎi)后存在的隱患很多：贈送的這部分面積在房產(chǎn)證上沒(méi)有顯示，到底權屬歸誰(shuí)在法律上很難講清楚；屋頂花園、入戶(hù)花園這部分面積其實(shí)是公共所有的，開(kāi)發(fā)商的贈送本身就不合法；贈送無(wú)憑無(wú)據，日后容易產(chǎn)生糾紛。

針對這些容易產(chǎn)生的糾紛，李律師建議購房者，在購買(mǎi)房屋前一定要事先熟悉國家房管局關(guān)于建筑面積計算的相關(guān)規定，搞清楚哪些面積本來(lái)就不該納入建筑面積之內的。另外還有一個(gè)比較麻煩的問(wèn)題，幾乎所有的贈送面積都不算在產(chǎn)權證上，按照開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法是幫助購房者減少納稅，但是李律師認為，這部分面積在日后使用和出售上都很難說(shuō)清楚，所以購房者在簽訂合同前一定要在買(mǎi)賣(mài)合同上加以明示，約定日后的房屋歸屬問(wèn)題。只有這樣，才能減少日后出現的一系列不必要的麻煩。