發(fā)布時(shí)間： 2010年11月15日 作者： 子牧
小朋友吹氣球越吹越大，于是家長(cháng)提醒注意別吹爆了。接下來(lái)小朋友仍然在吹，只是力度減緩。旁觀(guān)者有的說(shuō)，氣球膨脹的速度降下來(lái)了，也有的說(shuō)，氣球還在膨脹。
房地產(chǎn)調控當然比氣球的掌握復雜得多，但有些現象卻是一樣的簡(jiǎn)單而相似。同樣的數據（事實(shí)）面前，不同的人有不同的發(fā)現和不同的感受。
當國家統計局公布今年前10個(gè)月的房地產(chǎn)統計數據后，面對同樣的數據，從各種紛紛出籠解讀中我們所看到的觀(guān)點(diǎn)也是不盡相同。比如就10月份“新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.6%，漲幅比9月份縮小0.7個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.9%，漲幅比9月份縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)”。這組數據，有人樂(lè )觀(guān)地發(fā)現，漲幅在縮??；持幣待購的準買(mǎi)房人悲觀(guān)地看到另一面，房?jì)r(jià)更貴了。經(jīng)濟學(xué)家、政策制定者看到的是趨勢，看到的是調控效果；消費者看到的是眼前，看到的是價(jià)格仍然高高在上的現實(shí)。
當然，如果拋開(kāi)價(jià)格不去細究，還是有些數據能令各方人士觀(guān)點(diǎn)趨于一致的，像“1-10月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資38070億元，同比增長(cháng)36.5%，其中，商品住宅投資26683億元，增長(cháng)33.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.1%。10月當月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4558億元，增長(cháng)37.0%”。“1月至10月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積36.98億平方米，同比增長(cháng)28.3%；房屋新開(kāi)工面積13.18億平方米，增長(cháng)61.9%。”這樣的數據能夠表明，在今后一段時(shí)間我們將會(huì )有更多的住房建成，剛性需求將得到一定的滿(mǎn)足。
由于房屋本身關(guān)乎民生，以至公眾對房?jì)r(jià)的高位徘徊以及房屋的施工面積等直觀(guān)數據更為關(guān)注，卻忽略了另外一些重要數據。比如，“1-10月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置費8006億元，增長(cháng)79.2%。”“10月當月，土地購置費896億元，增長(cháng)50.2%。”實(shí)際上，這一數據對全面解讀當前房地產(chǎn)狀況及未來(lái)走勢極具參考價(jià)值。
在新近公布的房地產(chǎn)數據中，增幅最大的就是這個(gè)79.2%。該數字經(jīng)與同期完成土地購置面積相比較就會(huì )更加眩目——1-10月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.28億平方米，同比增長(cháng)36.2%。也就是說(shuō)，地價(jià)的增幅遠高于土地購置面積的增幅，單位地價(jià)的漲幅遙遙領(lǐng)先。
見(jiàn)到這個(gè)79.2%，我們不知該為財政叫好，還是為待購者捏把汗。這一數據表明，在愈加嚴厲的房地產(chǎn)調控政策頻出的當前，如果其他影響房?jì)r(jià)因素被逐漸排除的話(huà)，那么在今后影響商品房?jì)r(jià)居高不下的主要原因中，地價(jià)因素肯定已經(jīng)成為關(guān)鍵之一了。
有一點(diǎn)可以明確，如果沒(méi)有強力措施（實(shí)際上也沒(méi)有什么措施可以使其就范），開(kāi)發(fā)商絕不會(huì )自行消化土地成本。所以，無(wú)論土地購置費是用于何處，用在拆遷補償、城市配套；也無(wú)論地面建筑是商品房或是公租房、廉租房，居高不下的土地購置費最終需要消費者來(lái)承擔。這一事實(shí)的確給未來(lái)房?jì)r(jià)的樂(lè )觀(guān)蒙上陰影。最為令人擔憂(yōu)的是，從土地賣(mài)出到房屋建成銷(xiāo)售，期間須以年記，也就是說(shuō)，這種高價(jià)土地對房?jì)r(jià)的支撐會(huì )作用于未來(lái)一段不短的時(shí)間。
曾經(jīng)有觀(guān)點(diǎn)認為，大家都不買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商資金鏈遲早會(huì )斷！房?jì)r(jià)自然會(huì )降下來(lái)！這種供需雙方的博弈態(tài)勢能否形成先不說(shuō)，有一個(gè)前提必須具備，就是房地產(chǎn)商的資金充足率不足。事實(shí)怎么樣？一下一組數據也許能給出些答案，也頗值得玩味：1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源56923億元，同比增長(cháng)32.0%。其中，國內貸款10443億元，增長(cháng)26.3%；利用外資539億元，增長(cháng)43.3%；自籌資金21553億元，增長(cháng)50.7%；其他資金24387億元，增長(cháng)21.0%。這些數據用一句通俗的話(huà)來(lái)解釋就是，房地產(chǎn)商目前“不差錢(qián)”，還有扛下去的實(shí)力。這實(shí)在是買(mǎi)家所不愿看到的。
有專(zhuān)業(yè)人士說(shuō)，“一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的資金來(lái)源除自有資金、施工企業(yè)墊款、股東借款外，最主要依賴(lài)于銀行貸款。從供給、需求、資金三個(gè)因素分析，現階段房?jì)r(jià)居高不下最可能的原因就是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有迫切的償債壓力、缺少降價(jià)銷(xiāo)售的動(dòng)力。資金的充實(shí)助長(cháng)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的行為。”
一邊地價(jià)高昂，使開(kāi)發(fā)商不愿降低售價(jià)；一邊是不差錢(qián)，令開(kāi)發(fā)商有捂盤(pán)惜售的空間。這種情況下希冀房?jì)r(jià)能降到百姓們所能接受的程度就過(guò)于理想化了。于是有報道說(shuō)，“有關(guān)部委正著(zhù)手制定相關(guān)管理辦法，核心內容包括：當商品房?jì)r(jià)格出現較大幅度上漲時(shí)，經(jīng)省級人民政府同意，省級物價(jià)部門(mén)有權直接出手限制商品房銷(xiāo)售價(jià)格，如直接限制利潤水平、直接限定銷(xiāo)售價(jià)格等。”
有形之手的強力干預，但愿能有立桿見(jiàn)影之效。不過(guò)我們注意到，新近出臺的調控房?jì)r(jià)措施，包括調整房貸利率、抬高購房首付門(mén)檻、降低或取消優(yōu)惠稅費幅度、提高土地出讓款首付比例、限制家庭購房套數等等。這些或關(guān)注于房地產(chǎn)業(yè)的中下游環(huán)節，或是對開(kāi)發(fā)商在拿地環(huán)節采取措施，而對于地方政府逐漸減少的來(lái)自于土地財政的利益沒(méi)有更好的交代，這種情況下行政手段的有效性都將大打折扣。難道真要祭出如“房產(chǎn)稅”之類(lèi)的“分利”措施才能求得平衡？
筆者一向以為，房地產(chǎn)調控的方向是“居有其屋”，這端看地方政府是否真能下多大決心去解決“民居”問(wèn)題。如果能先要把視線(xiàn)偏離土地財政，給“民居”更多的空間，舍得把土地用在建設廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房上面。在居民除商品房外有了更充分的選擇之后，商品房?jì)r(jià)再高又與他何干。
附件： 來(lái)源： 金融時(shí)報
