| 本人從業(yè)三年，站在開(kāi)發(fā)商的角度，經(jīng)歷過(guò)無(wú)數次與客戶(hù)的接觸、周旋，最后使其下定?，F在細想整個(gè)過(guò)程，由于大部分客戶(hù)對房地產(chǎn)的知識與政策了解甚少，加之開(kāi)發(fā)商的夸大宣傳與售樓小姐模棱兩可的話(huà)語(yǔ)，客戶(hù)們一直處在一個(gè)很弱勢的地位。 今天，本人現身說(shuō)法，為大家支招，保證管用。以下僅代表個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，僅供參考。
一、土地使用年限
案例：
當有客戶(hù)問(wèn)：你們的土地使用年限過(guò)少年。
答：40年
回答的是實(shí)話(huà)，但是有可能這塊地已經(jīng)囤積了10年或20年，那么業(yè)主入住后就無(wú)法享受到40年的土地年限了。土地期屆滿(mǎn)后，政府未規劃此地，所有業(yè)主需要再一次支付土地出讓金，土地的價(jià)格以當時(shí)地價(jià)計算（土地價(jià)是會(huì )波動(dòng)的哦）。這是大家容易忽略的一個(gè)問(wèn)題，很多人只關(guān)心土地是“劃撥”還是“出讓”，單單了解這一點(diǎn)不夠。很多有眼光的開(kāi)發(fā)商，為了追求最大利益而囤積土地，待可銷(xiāo)售時(shí)，土地使用年限已經(jīng)過(guò)了很長(cháng)時(shí)間了。對于土地使用年限，合同上有明確記錄的，不要忽略。
二、別看沙盤(pán)，看設計規劃圖（我們稱(chēng)藍圖）
案例：
問(wèn)：你們小區會(huì )設計垃圾庫嗎？
答：會(huì )。
如果湊巧，垃圾庫就修建在你們家樓下，如果這樣問(wèn)，售樓小姐絕對不會(huì )說(shuō)就在你樓下的，如果你聰明多問(wèn)：在哪里。售樓小姐會(huì )按照藍圖的位置告訴你準確位置（比如說(shuō)在20號樓與22號樓之間），但絕對不會(huì )用手指著(zhù)你樓下說(shuō)是這里。銷(xiāo)售房屋，沙盤(pán)模型做得很漂亮，綠化多、樓間距大、景觀(guān)美…，雖然是按照一定比例做得，但是難免夸張，因此，沙盤(pán)只能夠做為了解大概位置的參考，不能完全信任，要看就看設計規劃圖（報紙那么大張的，用藍色墨水打印的那種），那時(shí)經(jīng)過(guò)備案后定稿的，開(kāi)發(fā)商會(huì )上面的尺寸、物體修建，更改機會(huì )很小。
[延伸閱讀]： 簽購房合同要注意土地使用年限 不要輕信樓書(shū)沙盤(pán)廣告 三、別看戶(hù)型模型，看戶(hù)型圖及總平面圖
案例：
問(wèn)：這房屋有窗戶(hù)嗎?
答：有
的確每間房屋都有窗戶(hù)，但是為什么采光不好，因為窗戶(hù)開(kāi)在狹小的采光井里。模型很漂亮，不要以為開(kāi)了窗，采光就很好，拿起總平面圖（一層樓每套房的布置）看看，你的窗戶(hù)前是對著(zhù)外面的世界還是對著(zhù)一面墻，一般電梯公寓的次臥室、衛生間等會(huì )遇到這種情況。
四、保溫節能材料 案例：
問(wèn)：你們的房屋采用保溫節能材料了嗎？
答：嚴格按照國家標準采用新型保溫節能材料。
保溫節能材料種類(lèi)太多了，有板材的、顆粒的，不用想，都知道一整塊保溫板貼在外墻上比顆粒材料的效果好得多。目前提倡建筑要使用保溫節能材料，這樣能大大地節約能源，提高你的居住環(huán)境，一定要擦亮你的眼睛，那一些材料才能做到真正的節能。 [延伸閱讀]： 婚房全攻略之——讀懂戶(hù)型圖 家庭保暖保溫節能五妙招
五、對辦理產(chǎn)權證時(shí)間的約定
案例：
問(wèn)：請問(wèn)什么時(shí)候能辦理產(chǎn)權證
答：交房后※※天辦理，合同上有明確規定的，到期未辦理，我們會(huì )承擔責任的，您放心。
售樓小姐說(shuō)得頭頭是道，感覺(jué)無(wú)懈可擊，但是同樣有不清晰的地方?？蛻?hù)原意想問(wèn)何時(shí)能拿到產(chǎn)權證，而售樓小姐回答的是何時(shí)去辦理，無(wú)形中為開(kāi)發(fā)商爭取了時(shí)間。辦理產(chǎn)權的速度從一定程度上表示了一個(gè)開(kāi)發(fā)商的誠信度和實(shí)力，開(kāi)發(fā)商為突現優(yōu)勢，一般合同上約定的辦理產(chǎn)權的時(shí)間不會(huì )太長(cháng)，但是為了更保險，需要銷(xiāo)售人員為他們無(wú)形中爭取更多的時(shí)間。
六、辦理產(chǎn)權證的手續費
案例：
問(wèn)：產(chǎn)權證和土地證由你們辦理嗎？
答：由我們辦理，相關(guān)稅、費你們出。
一般開(kāi)發(fā)商會(huì )為業(yè)主代辦兩證，但是代辦沒(méi)說(shuō)不收手續費阿，不要以為這“稅、費”就只是交給相關(guān)單位的費用，可能還有好幾百代辦手續費，呵呵，要問(wèn)清楚??！
七、物業(yè)管理費（主要針對電梯公寓）
案例：
問(wèn)：物業(yè)管理費多少
答：0.6元/㎡?月。
客戶(hù)想，不貴啊，天，開(kāi)發(fā)商算了還有你算的，電梯公寓單電梯的每月的運行費攤到業(yè)主頭上少不了0.5元/㎡，就6角，做得出來(lái)嗎？這個(gè)0.6是開(kāi)發(fā)商為促銷(xiāo)提出的第一年0.6元/㎡?月，那么客戶(hù)又要問(wèn)了，那么一年之后呢，售樓小姐會(huì )說(shuō)：由你們業(yè)主委員會(huì )定啊，我們和現在的物業(yè)管理公司只簽定了一年的合同，到時(shí)候成立業(yè)主委員會(huì )有權利決定物業(yè)管理公司及物業(yè)管理費。對于這個(gè)回答，客戶(hù)會(huì )以為占便宜了，但是實(shí)際操作起來(lái)會(huì )困難的，首先，業(yè)主委員會(huì )難成立，規定入住率達到60%以上，召集三分之二以上的業(yè)主共同選舉才有資格成立業(yè)主委員會(huì )，誰(shuí)來(lái)發(fā)起成立？物業(yè)管理公司？他們不會(huì )的；業(yè)主發(fā)起？誰(shuí)又有那么多的時(shí)間和精力？其次，業(yè)主物管公司和業(yè)主委員會(huì )難以達成一致，炒了他吧！我也不多說(shuō)了，看看新聞吧，物業(yè)管理公司難炒??！
八、關(guān)于團購、內部認購期房等
開(kāi)發(fā)商會(huì )想方設法的規避責任，以“排號”、“借款”等方式對外認購住房籌集資金，那段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商會(huì )以誘人的折扣吸引客戶(hù)，對于認購期房，不受法律保護，最好不要購買(mǎi)。至于想買(mǎi)低價(jià)房的投資者，應選擇信譽(yù)好、實(shí)力雄厚、名牌大型樓盤(pán)，相對安全一些。
九、關(guān)于其他一些費用
大部分開(kāi)發(fā)商還是按照國家政策辦事的，盡管有時(shí)候打點(diǎn)擦邊球，國家要求不收取初裝費，開(kāi)發(fā)商照辦，但是不排除一些不按政策辦的開(kāi)發(fā)商?，F在開(kāi)發(fā)商加上這筆費用，有可能是他們在開(kāi)發(fā)那塊地的時(shí)候國家沒(méi)有制定該規定，他們已經(jīng)向相關(guān)部門(mén)支付了這筆費用，那么算了客戶(hù)頭上是少不了的；但是在規定出臺后，開(kāi)發(fā)商才開(kāi)發(fā)地但是仍收初裝費那就是開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)過(guò)了，這種情況你可以到房管部門(mén)投訴，但是按正常情況沒(méi)多大意義（不是反動(dòng)話(huà)語(yǔ)哈，只是個(gè)人意見(jiàn)），你只有選擇買(mǎi)與不買(mǎi)，或者和他們經(jīng)理協(xié)商能不能免了這筆費用。大部分開(kāi)發(fā)商還是按照國家政策辦事的，盡管有時(shí)候打點(diǎn)擦邊球，國家要求不收取初裝費，開(kāi)發(fā)商照辦，但是不排除一些不按政策辦的開(kāi)發(fā)商?，F在開(kāi)發(fā)商加上這筆費用，有可能是他們在開(kāi)發(fā)那塊地的時(shí)候國家沒(méi)有制定該規定，他們已經(jīng)向相關(guān)部門(mén)支付了這筆費用，那么算了客戶(hù)頭上是少不了的；但是在規定出臺后，開(kāi)發(fā)商才開(kāi)發(fā)地但是仍收初裝費那就是開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)過(guò)了，這種情況你可以到房管部門(mén)投訴，但是按正常情況沒(méi)多大意義（不是反動(dòng)話(huà)語(yǔ)哈，只是個(gè)人意見(jiàn)），你只有選擇買(mǎi)與不買(mǎi)，或者和他們經(jīng)理協(xié)商能不能免了這筆費用。
十、關(guān)于施工改變規劃
如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照之前的設計規劃建造，通常情況下，正規的開(kāi)發(fā)商會(huì )按照顧客提供的有效地址寄出函件，告知你們這一情況，并且會(huì )提到賠償或同意退房等協(xié)商條款，客戶(hù)可根據實(shí)際情況來(lái)處理權力。但是開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有告知客戶(hù)的情況下就擅自改變規劃，那么開(kāi)發(fā)商就違規了（商品房買(mǎi)賣(mài)合同上有關(guān)于設計變更的權力和義務(wù)），買(mǎi)方可以通過(guò)向主管部門(mén)投訴或向法院提起訴訟等途徑爭取合法權利，但是在實(shí)際中，遇到這種情況最好的辦法還是約集幾戶(hù)利益共同受損的買(mǎi)家到開(kāi)發(fā)商售樓部座談，記住哦，最好是售樓部，就算到總經(jīng)理辦公司洽談效果都沒(méi)有售樓部好噢，一句話(huà)，會(huì )哭的孩子會(huì )多得一點(diǎn)奶喝
十一、透露一點(diǎn)小經(jīng)驗
銷(xiāo)售人員之間的競爭會(huì )直接投射到客戶(hù)身上，所以當您打算到售樓去咨詢(xún)時(shí)，不管你之前有沒(méi)有去過(guò)這個(gè)售樓部，有沒(méi)有被某個(gè)銷(xiāo)售人員接待過(guò)，你跨進(jìn)售樓部時(shí)，一般都會(huì )有一個(gè)銷(xiāo)售人員笑臉盈盈的走向您，然后問(wèn)道：請問(wèn)，您以前來(lái)了解過(guò)嗎？聰明的你一定要說(shuō)：沒(méi)來(lái)過(guò)。當然，如果您以前去過(guò)，而且記得之前接待您的銷(xiāo)售人員，那另當別論，這樣您就直接報出她的名字，那么你會(huì )得到很好的服務(wù)；如果你記不得他，而又說(shuō)“來(lái)過(guò)”，那么現在接待您的銷(xiāo)售人員他很有可能變成一個(gè)機器人，只會(huì )回答“是的”“不”“不清楚”“好的”，整個(gè)接待將匆匆結束，毫無(wú)生趣。因為客戶(hù)的歸屬主要以第一次接待的那次記錄等級為準，第一次接待您的銷(xiāo)售人員將全程為您服務(wù)，如果簽訂協(xié)議，那么他將獲得報酬，其間再接待您的哪些只能算幫忙，按常規沒(méi)有提成可分得，您說(shuō)幫別人接待能有為自己接待來(lái)得熱情嗎？ |
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