租賃業(yè)稅收征收管理存在的問(wèn)題及建議
李曉潔
隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的建立和發(fā)展,經(jīng)營(yíng)方式呈現出多元化趨勢，租賃業(yè)形式也隨之發(fā)生了較大變化，由過(guò)去單一的房屋出租業(yè)務(wù)，發(fā)展為房屋租賃業(yè)務(wù)、土地租賃業(yè)務(wù)、集貿市場(chǎng)房屋和和攤位的租賃業(yè)務(wù)、小型工商企業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、機器設備及其他設施的租賃業(yè)務(wù)、商業(yè)企業(yè)的柜臺租賃業(yè)務(wù)、租入再轉租等多種形式。這些租賃行為的出現，無(wú)疑形成了新的稅源。但由于稅收政策滯后、稅源零星分散、隱蔽性強、稅務(wù)機關(guān)征管力量不足等各種原因，致使租賃業(yè)稅收在實(shí)際征管中存在很大困難，稅款流失嚴重。
租賃業(yè)在當前稅收征收管理中存在的主要問(wèn)題：
一、營(yíng)業(yè)稅政策不完善，致使稅務(wù)機關(guān)在實(shí)際執行中難以操作，給偷稅者留下可乘之機
目前，營(yíng)業(yè)稅政策只對租賃行為的出租方征稅，對承包行為不征稅，而“承包”是經(jīng)濟發(fā)展中的一個(gè)經(jīng)濟名詞，在稅法上沒(méi)有一個(gè)具體的解釋?zhuān)率苟悇?wù)機關(guān)在征稅時(shí)無(wú)“法”可依，難以做出準確界定，一般以雙方簽定的合同或協(xié)議作為區分承包與租賃的依據，這樣，就給偷稅者留下可乘之機。他們明明是租賃行為卻利用稅法的不完善，在簽定合同或協(xié)議時(shí)鉆稅法的空子，故意簽成承包協(xié)議，達到偷稅的目的。這種現象在商場(chǎng)尤為明顯，目前，許多商場(chǎng)為搞活經(jīng)營(yíng)，將自己的柜臺出租給外地或本地廠(chǎng)家設立專(zhuān)柜或非本單位職工進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，承租者每月（年）向商場(chǎng)交納租賃費，但商場(chǎng)為達到偷稅目的，故意與承租者簽定承包合同，而租賃費也變成了“承包費”，達到魚(yú)目混珠、偷逃稅款的目的。
二、采用多種方式隱瞞租金收入，偷逃稅款
出租者為達到偷逃稅目的，采用多種方式隱瞞租金收入，具體表現在以下幾個(gè)方面：一是承租方負責出租方若干名職工的工資和福利費用，由承租方直接支付給個(gè)人。二是出租方以報銷(xiāo)費用的形式收取承租方的租金，由其開(kāi)具相當于租金數額的費用發(fā)票到承租方報銷(xiāo)，承租方不體現租賃支出，出租方亦無(wú)租金收入。三是承租方負責房屋或設備修繕，以修繕費用抵頂租金收入。四是出租方不以現金方式收取租金，而是由承租方向出租方提供應稅勞務(wù)（如餐飲、住宿等）以應稅勞務(wù)抵頂租金。據了解，單位出租房屋的，大部分都采取這種方式。五是假聯(lián)營(yíng)，真出租。單位或個(gè)人為了逃避繳納稅款，簽訂假聯(lián)營(yíng)協(xié)議，其實(shí)是出租。六是個(gè)人之間房屋租賃協(xié)議多采取口頭協(xié)議、現金交易，甲、乙雙方共同隱瞞租金數額，使稅務(wù)機關(guān)難以掌握其準確的租賃金額，造成大量稅款流失。
三、稅源底數難以掌握，稅款流失嚴重
租賃業(yè)務(wù)，特別是房屋租賃業(yè)務(wù)，涉及面廣、稅源零星分散、隱蔽性強、穩定性差，加之稅務(wù)機關(guān)征管力量不足，致使稅源底數不清，稅款流失嚴重，稅收漏洞較大。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，城市流動(dòng)人口不斷增多，這些外來(lái)人口大多數是租房居住、經(jīng)營(yíng)，這樣為城市的私房出租，特別是城鄉結合部位的私房出租提供了市場(chǎng)，由于稅務(wù)部門(mén)征管力量不足，這里一直是征管當中的薄弱環(huán)節，稅源底數難以掌握，造成稅款流失。
四、計稅依據難以確定，稅款不能足額入庫
由于出租者收取租金的方式多種多樣，多以現金交易、勞務(wù)交易、以物抵頂、代付工資等方式進(jìn)行結算，使用的票據一般是白條、財政部門(mén)的收款收據，出租方帳面一般不體現收入，而且隱蔽性強，租金收入難以確定，稅款不能足額入庫。
五、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間難以界定，缺乏明確的法律依據
營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，（除轉讓土地使用權或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預收款方式的、納稅人自建建筑物銷(xiāo)售的、納稅人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈與他人的）一般為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項憑據的當天。而有的租賃行為是幾年后以實(shí)物抵頂，這時(shí)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是確定在租賃行為發(fā)生時(shí)（即：合同或協(xié)議生效時(shí)，還是實(shí)物投入使用時(shí)），還是在實(shí)物所有權發(fā)生轉移時(shí)，在實(shí)際中難以確定。比如土地租賃中的“以地換房”行為，甲方租用乙方的土地建造房屋用于經(jīng)營(yíng)或居住，雙方約定甲方不向乙方支付租金，而在若干年后，連同土地及其地上附著(zhù)物一并歸還乙方，以建筑物抵頂租金，這時(shí)無(wú)法確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是定在協(xié)議或合同生效之日還是建筑物所有權發(fā)生轉移時(shí)，而且計稅依據是以現在的房屋價(jià)值還是若干年后的房屋價(jià)值作為計稅依據，在稅法上也沒(méi)有明確規定，造成稅款不能及時(shí)、足額入庫。
六、納稅意識淡薄，稅款征收阻力較大
目前，行政事業(yè)單位和社會(huì )團體房屋出租情況十分普遍，但這些行政事業(yè)單位、社會(huì )團體由于歷史的原因，對依法納稅的認識還不到位，認為經(jīng)費來(lái)源靠財政撥款，出租搞點(diǎn)創(chuàng )收主要是彌補經(jīng)費不足，不應再納稅，因此，以種種理由，強調各種困難或者以其他各種名義拒不交納稅金；另外，財政部門(mén)在年初對行政事業(yè)單位核定辦公經(jīng)費時(shí)，將租金收入列入綜合預算，也成為納稅人拒絕納稅的“充分”理由。
七、稅收征管存在著(zhù)不到位現象
由于租賃業(yè)存在稅源零星分散、隱蔽性強、穩定性差、稅收征管難度大的現狀，造成部分基層征收單位產(chǎn)生畏難情緒，對這部分稅源重視不夠，致使對租賃業(yè)稅收征管不到位。
針對租賃業(yè)在稅收管理、稅收政策中存在的上述問(wèn)題，筆者認為應采取以下措施以完善稅收政策，加強征管，堵塞漏洞。
一、補充完善稅收政策，使稅收管理有法可依
?。ㄒ唬┟鞔_“承包”與“租賃”的界限。對于“承包”的界定為承包者與所有者簽定的協(xié)議或合同中包含經(jīng)營(yíng)指標或經(jīng)濟指標的實(shí)質(zhì)內容，承包者在所有者的經(jīng)營(yíng)范圍內以所有者的名義對外進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，不單獨辦理營(yíng)業(yè)執照和稅務(wù)登記，所有者承擔一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，經(jīng)營(yíng)成果完全歸所有者所有，由所有者根據合同或協(xié)議規定和經(jīng)營(yíng)成果或經(jīng)濟效益發(fā)給承包者一定數額的薪金或獎金，同時(shí)符合上述條件的為承包行為；對于“租賃”界定為凡是在約定的時(shí)間內將場(chǎng)地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用并收取固定費用，不承擔任何風(fēng)險，承租者與所有者簽定的協(xié)議或合同中不包含經(jīng)營(yíng)成果或經(jīng)濟指標，承租者可以以自己的名義對外進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并且有自主經(jīng)營(yíng)權，所有者無(wú)權干預承租者的經(jīng)營(yíng)。
?。ǘσ晕锏猪斀Y算方式的，明確營(yíng)業(yè)稅計稅依據和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。對以物抵頂方式結算的，比如上述所說(shuō)的“以地換房”行為，應將雙方納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定為合同或協(xié)議生效時(shí)，其計稅依據為實(shí)物的購進(jìn)價(jià)格、建筑物的工程結算價(jià)格或評估價(jià)。
?。ㄈ?shí)行源泉控管，明確承租人為扣繳義務(wù)人。從稅收政策上補充承租人為扣繳義務(wù)人，由其在支付租賃費時(shí)代扣代繳出租方應納的各稅。這樣規定，一方面承租者多數為經(jīng)營(yíng)者，稅務(wù)部門(mén)在征收承租者有關(guān)稅款的同時(shí)征收出租者應納的各稅，便于稅務(wù)部門(mén)征收管理；另一方面，由承租者代扣代繳，承租者在自己完稅的同時(shí)代繳出租人所納的稅款，出租者不必每月（季）到稅務(wù)部門(mén)申報納稅，也方便納稅人。
二、加強稅法宣傳力度，提高全民納稅意識
稅務(wù)機關(guān)通過(guò)新聞媒體、稅收咨詢(xún)熱線(xiàn)電話(huà)、稅法咨詢(xún)、讓稅法走進(jìn)學(xué)校等多種途徑宣傳有關(guān)政策法規；主動(dòng)向各級黨政領(lǐng)導匯報，加強代征組織建設和社區內的各項稅收管理，取得各級黨政領(lǐng)導對稅收工作的支持；大力弘揚依法納稅的先進(jìn)典型等多種形式加強稅法宣傳，努力改善納稅環(huán)境，增強全民納稅意識。
三、采取專(zhuān)業(yè)化管理，嚴征細管
為加強對租賃業(yè)的管理，縣（區）征收單位應設立租賃業(yè)行業(yè)管理組，設置專(zhuān)人進(jìn)行管理,一方面，主管稅務(wù)機關(guān)要建立并有效使用租賃業(yè)稅收管理臺帳，對出租的經(jīng)營(yíng)用房、居住用房應繳納的各稅進(jìn)行逐一登記，建立納稅臺帳；另一方面，從承租者入手，開(kāi)展雙向調查，從中找出出租者姓名、出租日期、租金情況，逐戶(hù)登記，建立納稅檔案；第三，針對不同的租賃形式，會(huì )同有關(guān)部門(mén)，采用科學(xué)評估的方法，確定納稅人的計稅依據。
四、大力推行社區管稅，調動(dòng)社會(huì )力量協(xié)稅護稅
稅務(wù)部門(mén)以依靠當地政府，在建立健全協(xié)稅護稅組織的基礎上，由政府牽頭，組織街道辦事處、街道居委會(huì )、村委會(huì )負責租賃業(yè)稅源登統工作，提供第一手資料。有條件的街道辦事處、街道居委會(huì )、村委會(huì )可以由稅務(wù)機關(guān)委托代征代繳房屋租賃業(yè)稅款，并按規定支付代征手續費，同時(shí)由當地政府依據征收情況定獎懲，對完成任務(wù)較好的單位，給予獎勵或提成，對于完成任務(wù)較差的單位，給予組織上、經(jīng)濟上的制約，充分調動(dòng)基層組織協(xié)稅護稅的積極性，全面形成社區辦稅的良好局面。承德市雙橋區地方稅務(wù)局的社區辦稅做法，效果比較明顯，曾受到國家稅務(wù)總局、河北省地方稅務(wù)局有關(guān)領(lǐng)導的充分肯定，應加以大力推廣。
五、加大清理檢查力度，最大限度地減少偷稅行為的發(fā)生
與公安、工商、物業(yè)管理、街道辦事處、街道居委會(huì )、村委會(huì )密切配合，開(kāi)展定期或不定期的“拉網(wǎng)式”清理檢查，一方面重點(diǎn)檢查商場(chǎng)的柜臺出租、停產(chǎn)、半停產(chǎn)企業(yè)的設備、廠(chǎng)房、庫房出租、行政事業(yè)單位社會(huì )團體及居民個(gè)人臨街房出租；另一方面檢查聯(lián)營(yíng)合同，對以房產(chǎn)投資進(jìn)行假聯(lián)營(yíng)的合同不予承認，重新認定為房產(chǎn)出租，比照同類(lèi)房產(chǎn)規格、地段、經(jīng)營(yíng)狀況核定房產(chǎn)出租收入，以出租收入計征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等各稅；第三，根據房屋地段、經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)行情，適時(shí)調整私房出租申報偏低的稅收定額。第四，重點(diǎn)檢查企業(yè)的固定資產(chǎn)明細帳，查看房屋及機器設備的使用情況，通過(guò)實(shí)地勘察來(lái)確定是否發(fā)生租賃行為。同時(shí)，對偷稅行為依據《中華人民共和國稅收征收管理法》予以處罰，并公開(kāi)曝光，以震懾偷稅分子，減少偷稅行為發(fā)生。
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