| 長(cháng)期以來(lái)，出租房屋是稅收征管的一大難點(diǎn)，從總體上來(lái)說(shuō)，個(gè)人出租私房稅收流失還比較嚴重。按規定，房東將房子出租后就要主動(dòng)到地稅部門(mén)申報納稅，但幾乎沒(méi)有人這樣做。承租人是企業(yè)還好，因為企業(yè)一般都要索要正規發(fā)票作費用入賬，房東到地稅部門(mén)代開(kāi)發(fā)票時(shí)，地稅部門(mén)就把稅金扣了下來(lái)。承租人是個(gè)人就很難控制了，因為個(gè)人很少向房東索要發(fā)票，因而地稅部門(mén)很難掌握房屋是否在出租、租金是多少。于是，房東與承租人避開(kāi)政府監管私自交易，造成稅收流失嚴重。按照原有稅收政策，在開(kāi)征房產(chǎn)稅的地區（城市、縣城、建制鎮、工礦區），個(gè)人私房出租收入的名義稅收負擔最高可達37.65％（其中房產(chǎn)稅12％，租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費附加5.55％，印花稅0.1％，個(gè)人所得稅20％）。后來(lái)根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（財稅[2000]125號）規定，從2001年1月1日起，“對個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，其應繳納的營(yíng)業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。”“對個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。”又根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人出租商住兩用房征稅問(wèn)題的批復》（國稅函[2002]74號）規定，“對個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，其應繳納的營(yíng)業(yè)稅暫按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫按4％的稅率征收；對于居民住房出租后用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，其繳納的營(yíng)業(yè)稅仍應按5%的稅率征收，房產(chǎn)稅按12%的稅率征收。”過(guò)高的稅率，讓一些本想守法經(jīng)營(yíng)的房東望而卻步，同時(shí)，這也成了一些原本就不想依法納稅的人偷逃稅的借口。
究其個(gè)人私房出租稅收征管難的原因：
一是稅法宣傳不到位，許多個(gè)人私房出租戶(hù)依法納稅意識較差，有的甚至不曉得取得租金收入需要納稅，更別提主動(dòng)申報納稅了。
二是雖經(jīng)過(guò)調整，但個(gè)人出租私房名義稅收負擔率仍然較高，少數私房出租戶(hù)對于稅務(wù)人員上門(mén)征稅有很大的抵觸情緒，更不用說(shuō)主動(dòng)申報納稅。
三是由于個(gè)人出租私房的承租對象絕大多數是個(gè)人，租金一般都以現金方式結付，租賃雙方除簽訂有租房合同外，一般都不再需要其他有約束力的書(shū)證（如發(fā)票等）。因此，包括稅務(wù)機關(guān)在內的經(jīng)濟監督管理部門(mén)對于個(gè)人私房租賃業(yè)務(wù)目前尚無(wú)有約束力的監控手段。另外，稅務(wù)機關(guān)對面廣量小、稅源分散、征收成本高、難度大的私房出租稅收也缺乏足夠的重視。
加強個(gè)人出租私房稅收征管的建議：
一、健全個(gè)人私房出租的稅收管理法規和監控機制，為個(gè)人私房出租稅收征管工作提供法制保障
（一）以《房屋租賃合同》為依托，建立健全私房出租戶(hù)管理登記制度。個(gè)人出租私房必須簽訂統一格式的《房屋租賃合同》，出租方憑《房屋租賃合同》向有關(guān)部門(mén)申領(lǐng)《房屋租賃許可證》，這樣，房東以及出租房的信息會(huì )記錄在案，其租賃行為也會(huì )受到法律保護。
（二）以《房屋出租專(zhuān)用發(fā)票》為載體，建立健全納稅監督制約機制。個(gè)人出租私房必須使用由稅務(wù)機關(guān)監制的《房屋出租專(zhuān)用發(fā)票》，并由稅務(wù)機關(guān)統一代開(kāi)。私房出租人應當憑《房屋租賃合同》向稅務(wù)機關(guān)申報納稅，同時(shí)申請代開(kāi)《房屋出租專(zhuān)用發(fā)票》。承租人繳付租金應當向出租人索取《房屋出租專(zhuān)用發(fā)票》，出租方不得以任何理由拒絕或者以其他憑證代替《房屋出租專(zhuān)用發(fā)票》使用，否則，按照《發(fā)票管理辦法》有關(guān)規定予以處罰。
（三）以房屋產(chǎn)權界定為核心、以計稅級差地租為依托，建立健全房屋出租稅源保障體系。對于各類(lèi)出租房屋，稅務(wù)機關(guān)要在廣泛調研的基礎上，根據房屋的地段、樓層、面積、用途等劃分等級，制定相對合理又與市場(chǎng)租金比較接近的計稅租金標準，并在一定范圍內公布實(shí)施。對于房屋租金明顯低于計稅租金標準又無(wú)正當理由的，則按計稅租金標準征稅。
（四）定期公布私房出租稅收的相關(guān)信息，建立健全舉報獎勵制度。稅務(wù)機關(guān)要在私房出租現象相對集中的地段和小區內的顯著(zhù)位置定期發(fā)布私房出租稅收的征管信息。對于知情者檢舉揭發(fā)私房出租人的偷逃稅違法行為，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)查實(shí)后，可對檢舉人按有關(guān)規定給予獎勵，以發(fā)動(dòng)社會(huì )力量加強對私房出租業(yè)務(wù)的監督和管理。
二、大力加強稅法宣傳，倡導依法納稅稅務(wù)機關(guān)要經(jīng)常深入私房出租現象相對集中的地段和小區內宣傳稅收政策，在廣大私房出租戶(hù)中積極培養和倡導自覺(jué)申報、依法納稅的社會(huì )風(fēng)尚。同時(shí)，在全社會(huì )中，充分發(fā)揮協(xié)稅、護稅網(wǎng)絡(luò )的積極作用，營(yíng)造一種納稅光榮的良好氛圍。
三、充實(shí)征管力量，加強稅收征管在私房出租較集中的地區，稅務(wù)機關(guān)可設專(zhuān)人負責私房出租稅收的征收管理工作，建立房屋出租稅收的定期巡查制度或者不定期地組織開(kāi)展房屋出租稅收的專(zhuān)項整頓，以進(jìn)一步加強對零星、臨時(shí)稅源和漏征漏管戶(hù)的稅收征管。
四、制定專(zhuān)門(mén)征收管理辦法，結合地區實(shí)際，適當降低稅收負擔今年1月1日，《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》正式生效后，北京市個(gè)人出租房屋已經(jīng)開(kāi)始按照實(shí)際收入5%的綜合稅率繳納稅金；個(gè)人轉租或再轉租采用2.5%的稅率計征（含外籍個(gè)人、港澳臺、華僑）。這一舉措為北京市租賃市場(chǎng)的規范掃清了政策上的瓶頸。各地可根據本地區實(shí)際情況制定相應的“個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法”，并適當降低個(gè)人出租戶(hù)的稅收負擔。
五、定期開(kāi)展出租房屋的普查工作，完善監控機制稅務(wù)機關(guān)要對私房出租進(jìn)行即時(shí)、動(dòng)態(tài)、高效的監控。對于個(gè)人出租住宅的，稅務(wù)機關(guān)可以在充分利用公安、房管、物業(yè)、房屋租賃中介機構等單位的有關(guān)管理資料和管理信息的基礎上，建立和健全私房出租戶(hù)管理資料庫；對于個(gè)人出租營(yíng)業(yè)用房的，可結合每年的稅務(wù)登記驗證或換證工作，通過(guò)對納稅人的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地（房屋）產(chǎn)權證、營(yíng)業(yè)執照、個(gè)人身份證等進(jìn)行核對，凡發(fā)現房屋的產(chǎn)權所有人與實(shí)際使用人不一致的，責令其提供《房屋租賃合同》《房屋出租專(zhuān)用發(fā)票》等，否則一律視同房屋出租戶(hù)先行登記和管理。
六、建立健全以公安、工商、房管、物業(yè)、房屋租賃中介機構和街道居委會(huì )等為依托的私房出租稅收代征網(wǎng)絡(luò )和協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò )對代征單位，稅務(wù)機關(guān)可從代征稅款中提取5%手續費支付給代征單位。另外，可與當地財政部門(mén)達成協(xié)議，對這部分租賃收入所征稅款可以由當地政府確定分配比例，以激發(fā)代征單位和財政部門(mén)的積極性。同時(shí)，積極發(fā)動(dòng)群眾檢舉揭發(fā)偷漏稅，從而進(jìn)一步提高對私房出租業(yè)的稅源監控水平。 | 
