2008年1月8日，被告周某(以下簡(jiǎn)稱(chēng)被告)與案外人胡某簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定被告承租案外人胡某所有的位于北京市通州區喬莊北街216、218號樓房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)216、218室；建筑面積203.68平方米)；該房屋的用途為商業(yè)；租期自2008年3月1日起至2010年8月31日止；年租金人民幣16萬(wàn)元；除被告與案外人胡某另有約定以外，被告須事先征得案外人胡某書(shū)面同意，方可在租賃期內將該房屋部分或全部轉租他人。合同簽訂后，案外人胡某將216、218室樓房交付被告經(jīng)營(yíng)使用，被告開(kāi)始經(jīng)營(yíng)北京昱福順酒樓(北京昱福順酒樓系個(gè)體工商戶(hù)，被告為該酒樓業(yè)主)。2008年6月，原告馮某(以下簡(jiǎn)稱(chēng)原告)得知被告欲轉租北京昱福順酒樓，遂與被告達成承租北京昱福順酒樓的意向，當月，被告收取原告人民幣5000元，并以北京昱福順酒樓的名義為原告出具內容為“今收到餐廳轉讓訂金人民幣5000元整，大寫(xiě)：伍仟元整”的收條一張。在雙方簽訂租賃合同前，原告發(fā)現被告所承諾的樓房建筑面積與實(shí)際不符及原告準備與案外人胡某所簽正式合同文本中第15條約定的違約責任過(guò)高，故不愿意再承租酒樓，遂向被告索要訂金，被告拒絕返還。故原告訴至法院，請求法院判令被告返還訂金人民幣5000元。
被告辯稱(chēng)，原告與我之間以簽訂合同為目的，訂立了訂約定金合同，我并非轉租，而是協(xié)商一致后由案外人胡某與原告直接簽訂租賃合同。同時(shí)，自原告實(shí)際交付定金之日起，雙方的訂約定金合同即已成立并生效，現原告無(wú)故拒絕訂立合同，無(wú)權要求我返還定金。我錯把“定金”書(shū)寫(xiě)為“訂金”，系欠缺法律知識，其真實(shí)意思表示是適用定金罰則。綜上，不同意原告的訴訟請求。另外，2008年6月18日，原告與我達成轉讓北京昱福順酒樓的意向；原告支付定金后，我停止了經(jīng)營(yíng)，并退訂了液化氣等經(jīng)營(yíng)必需品；截至2008年6月27日原告通知我不想承租酒樓時(shí)，我已經(jīng)停業(yè)達10日；原告的行為給我造成房租損失人民幣4440元，營(yíng)業(yè)損失人民幣5000元，以上共計人民幣9440元，故提起反訴，要求判令原告賠償被告損失人民幣9440元。
原告就反訴辯稱(chēng)，我并沒(méi)有與被告簽訂合同，只是約定了一個(gè)租賃意向，被告隱瞞房屋的真實(shí)面積，我知道事實(shí)真相后決定不再承租酒樓，被告的損失不是我造成的，故不同意被告的反訴請求。
法院經(jīng)審理認為，當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。根據查明的事實(shí)，北京昱福順酒樓收取原告人民幣5000元訂金，雙方未明確約定該訂金具有定金的性質(zhì)。雙方在簽訂租賃合同前因雙方對所租賃酒樓設定的面積產(chǎn)生分歧及準備簽訂的租賃合同中的違約責任不能協(xié)商一致，而未能簽訂租賃合同。同時(shí)，考慮到被告關(guān)于該訂金系保證原告與案外人胡某直接簽訂租賃合同的抗辯意見(jiàn)，故原告要求被告返還訂金的訴訟請求，有事實(shí)及法律依據；被告關(guān)于雙方當事人的真實(shí)意思表示系適用定金罰則的辯解意見(jiàn)，缺乏法律依據。被告要求原告賠償房租及營(yíng)業(yè)損失的反訴請求，因其未能提供確實(shí)、有效的證據證實(shí)損失的實(shí)際發(fā)生及該損失與原告的行為之間具有因果關(guān)系，故不予支持。綜上，依照《民事訴訟法》第64條第1款、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問(wèn)題的解釋》第118條之規定，判決被告周某返還原告馮某人民幣5000元，于本判決生效之日起7日內執行清；駁回被告周某的全部反訴請求。
二、相關(guān)法律問(wèn)題分析
本案的爭議點(diǎn)在于被告能否以未訂立合同為由反訴要求原告承擔締約過(guò)失責任，對此，存在兩種意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認為，原告在向被告交納訂金表明訂約意向之后，拒絕與被告訂立合同，是一種不誠信的行為，該行為導致被告的信賴(lài)利益遭受侵害，符合我國《合同法》第42條關(guān)于締約過(guò)失責任的規定，因此原告應當賠償由此給被告造成的損失；另外一種意見(jiàn)認為，締約過(guò)失責任應當滿(mǎn)足一定的構成要件，被告要求原告承擔締約過(guò)失責任必須完成一定的舉證責任，本案在審理過(guò)程中，被告未能就自己的主張提供證據予以證實(shí)，因此其反訴請求不應予以支持。
筆者同意第二種意見(jiàn)，理由如下：
(一)締約過(guò)失責任的侵權屬性及其構成要件
一般認為，締約過(guò)失責任是指在合同締約過(guò)程中，當事人一方或雙方，由于故意或過(guò)失，違背了基于誠實(shí)信用原則所應負的義務(wù)，而致使對方的信賴(lài)利益受到損失，從而應承擔相應的民事責任。自從締約過(guò)失責任理論創(chuàng )立以來(lái)，學(xué)界對于該理論的性質(zhì)眾說(shuō)紛紜，歸納起來(lái)，主要有侵權行為說(shuō)、法律行為說(shuō)、法律規定說(shuō)以及誠實(shí)信用說(shuō)四種。筆者認為，當事人為締結契約而進(jìn)行接觸與磋商，彼此之間由一般社會(huì )關(guān)系進(jìn)入到相互之間建立信賴(lài)的特殊聯(lián)系，因而產(chǎn)生了一定的先合同義務(wù)和附隨義務(wù)，當一方未盡到應有的注意義務(wù)致使對方的信賴(lài)利益遭受損失時(shí)，應當承擔相應的損害賠償責任；從性質(zhì)上來(lái)看，在侵權責任和違約責任兩大民事責任體系中，締約過(guò)失責任系產(chǎn)生于締約過(guò)程中的具有侵權屬性的民事責任。因此，締約過(guò)失責任的構成要件也與一般侵權行為的構成要件相似。具體來(lái)講，締約過(guò)失責任的構成要件在理論上應當包括以下四項：一是締約人在締約過(guò)程中主觀(guān)上具有過(guò)錯；二是締約人實(shí)施了締約過(guò)錯行為；三是締約當事人信賴(lài)利益受到損害；四是締約過(guò)錯行為與信賴(lài)利益的損害之間具有因果關(guān)系。
筆者認為，在實(shí)務(wù)操作中，當事人一般只需舉證證明由于對方當事人的拒絕訂立契約行為導致自己的信賴(lài)利益受到損害，以及這種損害與對方當事人行為之間存在一定的因果關(guān)系，即應當認為其完成了舉證責任，至于拒絕訂立契約行為是否存在過(guò)錯則應當適用過(guò)錯推定責任制度，需要行為人來(lái)舉證證明，若不能證明自身不存在過(guò)錯的，則視為其存在過(guò)錯。
(二)本案被告(反訴原告)未完成舉證責任
負有舉證責任的一方當事人應當對自己的主張提供相應的證據予以證實(shí)，不能提供證據或者提供的證據不能證實(shí)自己主張的，將承擔舉證不能的法律后果。本案被告稱(chēng)其與原告達成轉讓北京昱福順酒樓的意向后，即退定了液化氣等經(jīng)營(yíng)必需品，截至2008年6月27日原告通知被告不想承租酒樓時(shí)，被告已經(jīng)停業(yè)達10日，原告的行為給被告造成房租損失人民幣4440元，營(yíng)業(yè)損失人民幣5000元。對于被告的反訴請求，原告不予認可，因此被告的請求若要獲得法院支持，必須提供證據證明原告拒絕訂立契約的行為滿(mǎn)足締約過(guò)失責任的構成要件。結合本案案情，被告需要證明因原告拒絕訂立契約而使其遭受損害的基本事實(shí)，以及這種損害與原告拒絕訂立契約行為之間存在因果關(guān)系。
本案在審理中，首先，被告未能對其主張的停業(yè)達10日的事實(shí)以及營(yíng)業(yè)損失的具體數額等問(wèn)題提供證明予以證實(shí)，因此無(wú)法證明其信賴(lài)利益遭受了實(shí)際損失；其次，被告在與原告進(jìn)行合同磋商過(guò)程中，在雙方訂立契約的時(shí)間等問(wèn)題都未明確約定的情況下，即自行退訂經(jīng)營(yíng)用品、停止經(jīng)營(yíng)，其主張的損失與原告拒絕訂立契約的行為之間不存在明確、必然的因果關(guān)系。在舉證期限內，本案被告對上述兩方面問(wèn)題未能提供確實(shí)、有效的證據加以證明，因此其反訴請求不應當予以支持。
綜上，法院的判決是正確的。 |
