購房合同無(wú)效，能否要求返還雙倍定金
——李某某、甘某某與廣州市番禺區某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋認購糾紛案
【案件事實(shí)】
原告：李某某、甘某某
被告：廣州市番禺區某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
李某某和甘某某是一對夫妻，計劃買(mǎi)一套房，于2003年5月11日在廣州市番禺區某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司看中一套，簽訂了認購書(shū)并繳納了一萬(wàn)元的定金。2003年6月2日，二人得知其看中并認購的房屋已經(jīng)被該房地產(chǎn)公司抵押，認為房地產(chǎn)公司隱瞞了這一事實(shí)，若二人早知該房屋被抵押，絕不會(huì )簽訂認購合同。遂拒絕簽訂購房合同，委托我所華瑞興律師事務(wù)所，下同。律師作為訴訟代理人，將房地產(chǎn)公司告上法庭，請求判決雙方簽訂的房屋認購書(shū)無(wú)效，且被告應返還雙倍定金兩萬(wàn)元。被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辯稱(chēng)，在簽訂認購書(shū)之前其工作人員已經(jīng)將該房屋已被抵押的事實(shí)告知兩原告，兩原告明知該房屋已被抵押依然與其簽訂認購書(shū)。被告為支持其觀(guān)點(diǎn)，找了三名其公司員工作為證人。原告認為三名證人與被告存在利害關(guān)系，其證言不能還原真實(shí)情況，請求法院對三證人的證言不予確認。
【案件結果】
法院根據《合同法》第五十八條、《擔保法》第四十九條、《房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規定，判決被告的行為違反法律的禁止性規定，原、被告簽訂的認購書(shū)無(wú)效，責令被告將定金及利息返還給原告，并承擔本案的訴訟費用。
【爭議焦點(diǎn)】
1.被告方提供的證人證言是否有足夠的證明力
在本案中，被告為證明其“簽訂認購書(shū)之前已將房屋被抵押的事實(shí)告知原告”的答辯，提供的證人是其公司的員工，故原告質(zhì)疑其證人證言的證明力問(wèn)題。
根據我國《民事訴訟法》第七十二條規定，凡是知道案件情況的單位和個(gè)人，都有義務(wù)出庭作證。有關(guān)單位的負責人應當支持證人作證。因此被告的員工應當作為證人出庭作證。
根據《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據的若干規定》第六十九條第(二)項規定，下列證據不能單獨作為認定案件事實(shí)的依據：（二）與一方當事人或其代理人有利害關(guān)系的證人出具的證言。
第七十七條第(五)項規定，人民法院就數個(gè)證據對同一事實(shí)的證明力，可以依照下列原則認定：（五）證人提供的對與其有親屬或者其他密切關(guān)系的當事人有利的證言，其證明力一般小于其他證人證言。鑒于被告方證人是其員工，與其有重大的利害關(guān)系，其證言的客觀(guān)性和真實(shí)性難以保證，因此在沒(méi)有其他相關(guān)證據相互印證的情況下，應當將被告方提供的證人證言予以排除。
2.被告是否要承擔相應的賠償責任
我國《合同法》第五十八條規定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或沒(méi)有必要返還的，應當折價(jià)補償，有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任?！狈ㄔ簱伺袥Q被告返還定金及利息。原告方則認為，合同無(wú)效是由于被告欺詐造成的，由于被告實(shí)施了欺詐行為，應當承擔相應的賠償責任即賠償原告定金的兩倍，而不僅僅是返還定金及利息。盡管原告為避免訟累對該問(wèn)題不再追究，但這個(gè)問(wèn)題仍然是一個(gè)值得討論的法律爭議點(diǎn)。
盡管原告希望被告賠償定金的兩倍，但是，法院并不認可，重要的原因是該賠償額度已超越了《合同法》一貫堅持的以補償性為主，以懲罰性為輔的原則。從法理的角度來(lái)分析，合同無(wú)效損失賠償的性質(zhì)屬于締約過(guò)失責任。締約過(guò)失責任以先合同義務(wù)為前提。所謂先合同義務(wù)，是指當事人為締約而接觸磋商之時(shí)，基于誠實(shí)信用原則而產(chǎn)生的協(xié)助、告知、闡明、保護、照顧、保密等義務(wù)。違反先合同義務(wù)，給對方造成損害的，則構成“締約上過(guò)失”，發(fā)生“締約過(guò)失責任”。
締約過(guò)失責任損害賠償的對象為信賴(lài)利益。締約過(guò)失責任的最主要承擔方式為損害賠償，損害賠償的對象為信賴(lài)利益。信賴(lài)利益的損失是指締約人信賴(lài)合同能夠有效成立，但因法定事由，致使合同不成立、無(wú)效或被撤銷(xiāo)等而遭受的損失，而締約過(guò)失責任的目的就是補償一方當事人因合同不成立、無(wú)效或被撤銷(xiāo)而遭受的損失，從而使得其利益恢復至合同簽訂之前的狀態(tài)，故其損害賠償的對象為信賴(lài)利益。信賴(lài)利益不包括合同履行的可得利益。信賴(lài)利益的賠償結果是使當事人達到合同締約未曾發(fā)生時(shí)的狀態(tài)，締約未曾發(fā)生以前的狀態(tài)與現有狀態(tài)之間的差距就是信賴(lài)利益損失的賠償范圍。
但信賴(lài)利益不應包括因合同成立和生效所能獲得的各種利益，此種損失屬于違約責任的范圍，而不是締約過(guò)失責任范圍。信賴(lài)利益的損失具體包括締約費用及其利息、準備履約費用及其利息、履約費用(不含履約本身)及其利息和喪失與第三人訂約機會(huì )所產(chǎn)生的損失。所以，本案法院的判決并無(wú)不當。作為原告當事人的委托代理人，我們應當尊重當事人的意思，但同時(shí)也應起到建議和引導當事人作出合理訴訟決定的作用，為當事人爭取更大的權益。
【案件評析】
本案帶來(lái)的啟示是：合同當事人在訂立合同之前，應當仔細審查合同內容，盡可能確保合同能夠順利履行。發(fā)生糾紛時(shí)，在協(xié)商無(wú)效的情況下，要使用法律手段維護自己的合法權益。合同的當事人都要約束自己的行為，不能采取欺詐、脅迫等手段，使對方違背意愿與自己簽訂合同。唯有此，才能保證交易市場(chǎng)的繁榮和交易秩序的穩定。
法院在很大程度上支持原告，除了基于事實(shí)、證據之外，還順應了近年來(lái)越來(lái)越鮮明的保護商品房買(mǎi)受人的趨勢。商品房買(mǎi)受人在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中相較于出賣(mài)人處于明顯劣勢，其合法權益常常受到侵害。有了立法和司法對消費者的偏向，買(mǎi)受人能得到更全面、更完善、更大限度的保護，也使得出賣(mài)人因此規制自己的行為，不再肆無(wú)忌憚地侵害買(mǎi)受人的合法權益。
由于案件發(fā)生的時(shí)間較早，至于目前對該類(lèi)案件的處理結果會(huì )有所不同，根據2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規定，出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預定等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。
本案中，李某某、甘某某與房地產(chǎn)公司未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的原因是房地產(chǎn)公司欺詐而導致認購協(xié)議無(wú)效。因此，基于一方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應按定金罰則處理。另外，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十五條規定了訂約定金。訂約定金即立約定金，其設立是為了擔保主合同的簽訂。訂約定金的特點(diǎn)是：其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有關(guān)系。凡在意向書(shū)一類(lèi)的協(xié)議中設定了訂約定金，其法律效力自當事人實(shí)際交付定金時(shí)就存在，在其所擔保的訂約行為沒(méi)有發(fā)生時(shí)，對拒絕訂立主合同的當事人就要實(shí)施定金處罰。若李某某、甘某某與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所簽訂的認購協(xié)議中有定金條款，那么在性質(zhì)上應認定為訂約定金，因此李某某、甘某某有權要求房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。
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