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各行業(yè)稅種及稅率飲食業(yè)應該繳納的稅（費）一、什么是飲食業(yè)根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》的規定，飲食業(yè)，是指通過(guò)同時(shí)提供飲食和飲食場(chǎng)所的方式為顧客提供飲食消費服務(wù)的業(yè)務(wù)。飯館、餐廳及其他飲食服務(wù)場(chǎng)所，為顧客在就餐的同時(shí)進(jìn)行的自?shī)首詷?lè )形式的歌舞活動(dòng)所提供約服務(wù)，按“娛樂(lè )業(yè)”稅目征稅。二、涉及稅種飲食業(yè)主要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。（一）營(yíng)業(yè)稅根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規定，飲食業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計稅依據是指納稅人提供餐飲業(yè)應稅勞務(wù)向對方收取的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用,按照5%稅率征收營(yíng)業(yè)稅。計算公式為：營(yíng)業(yè)稅應納稅額=營(yíng)業(yè)收入額×營(yíng)業(yè)稅率1、根據轉發(fā)財政部《關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則〉的通知》等兩份文件的通知(京稅一[1994]45號)的規定，飯館、餐廳及其他飲食服務(wù)場(chǎng)所，顧客在就餐同時(shí)進(jìn)行自?shī)首詷?lè )形式的歌舞活動(dòng)提供服務(wù)而在飲食價(jià)款之外另行收取費用的，應將這部分另行收取的費用單獨記帳，并依照娛樂(lè )業(yè)稅目稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。凡上述單位的上述另行收取費用與飲食價(jià)款收入劃分不清的，應對其全部收入依照娛樂(lè )業(yè)稅目稅率征收營(yíng)業(yè)稅。2、依據國家稅務(wù)總局關(guān)于飲食業(yè)征收流轉稅問(wèn)題的通知（國稅發(fā)[1996]202號）的規定，飲食店、餐館（廳）、酒店（家）、賓館、飯店等單位發(fā)生屬于營(yíng)業(yè)稅“飲食業(yè)”應稅行為的同時(shí)銷(xiāo)售貨物給顧客的，不論顧客是否在現場(chǎng)消費，其貨物部分的收入均應當并入營(yíng)業(yè)稅應稅收入征收營(yíng)業(yè)稅。3、根據轉發(fā)國家稅務(wù)總局“關(guān)于燒鹵熟制食品征收流轉稅問(wèn)題的批復”的通知（京地稅營(yíng)[1996]258號）的規定，關(guān)于納稅人經(jīng)營(yíng)燒鹵熟制食品如何征收流轉稅的問(wèn)題，按照《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》和《中華人民共和國增值稅暫行條例》的規定，飲食業(yè)屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，銷(xiāo)售貨物則屬于增值稅的征稅范圍。因此，對飲食店、餐館等飲食行業(yè)經(jīng)營(yíng)燒鹵熟制食品的行為，不論消費者是否在現場(chǎng)消費，均應當征收營(yíng)業(yè)稅。(二）城市維護建設稅根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā) [1985]第19號）規定，計稅依據是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額× 稅率。（三）教育費附加根據北京市稅務(wù)局轉發(fā)《北京市人民政府轉發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問(wèn)題文件的通知》的通知（京稅三 [1994]217號）的規定，計稅依據是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額× 費率。（四）企業(yè)所得稅根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細則》（財法字 [1994]第3號發(fā)布）的規定，企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得。稅率為33%?；居嬎愎?應納稅所得額=收入總額-準予扣除項目金額。應納所得稅=應納稅所得額× 稅率。還設置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應納稅所得額在 3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應納稅所得額超過(guò)3萬(wàn)元至10萬(wàn)元（含10 萬(wàn)元）的，減按27%的稅率計算繳納。（五）個(gè)人所得稅根據《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》的規定，企業(yè)要按期代扣代繳員工的個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅是以個(gè)人取得的各項應稅所得為對象征收的一種稅。按照稅法規定，支付所得的單位或者個(gè)人為個(gè)人所得稅的納稅義務(wù)人。根據關(guān)于對本市娛樂(lè )、飲食服務(wù)業(yè)部分從業(yè)人員實(shí)行定額征收個(gè)人所得稅的暫行辦法補充規定的通知 (京地稅個(gè)[2000]345號)的規定，將《關(guān)于對本市娛樂(lè )、飲食服務(wù)行業(yè)部分從業(yè)人員實(shí)行定額征收個(gè)人所得稅暫行辦法》（京地稅個(gè)[1995]554號廚師個(gè)人所得稅定額標準修改為：按餐廳級別、廚師等級分類(lèi)定額。廚師應納個(gè)人所得稅月定額標準表單位：元/月餐廳級 廚師級特級一級二級二級以下（含未定級中小餐廳）中級工755025高級工1751257525技師325250175125高級技師625475325275注：由于大部分賓館、飯店附設餐廳屬旅游服務(wù)業(yè)按星級標準分類(lèi)，為了與飲食業(yè)分類(lèi)一致，賓館飯店附設餐廳的餐廳級別，按下列方法分級：四星級（含）以上，為特級；三星級，為一級；三星級以下，為二級。旅店業(yè)應該繳納的稅（費）一、什么是旅店業(yè)旅店業(yè)是指提供住宿服務(wù)的業(yè)務(wù)。二、涉及稅種旅店業(yè)主要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。（一）營(yíng)業(yè)稅1、 旅店業(yè)適用的稅率旅店業(yè)適用服務(wù)業(yè)稅目，按照5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。2、營(yíng)業(yè)稅計稅依據營(yíng)業(yè)稅的計稅依據是指納稅人提供旅店業(yè)應稅勞務(wù)向對方收取的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，計算公式為：營(yíng)業(yè)稅應納稅額=營(yíng)業(yè)收入額×營(yíng)業(yè)稅率。3、隨著(zhù)旅店業(yè)的發(fā)展，新的經(jīng)營(yíng)方式不斷出現，旅店業(yè)中出現了憑卡服務(wù)的經(jīng)營(yíng)方式。即顧客入店時(shí)，店方發(fā)給一張服務(wù)卡，顧客可以憑此卡住宿、吃飯、購物和享受店方提供的各種服務(wù)。顧客離店時(shí)，憑此卡到柜臺統一按住宿費結算，店方將全部收入作為住房收入。對于此種經(jīng)營(yíng)方式中的貨物收入，即住宿的同時(shí)為顧客提供的貨物，是在提供勞務(wù)的同時(shí)附帶銷(xiāo)售貨物，按稅法規定是混合銷(xiāo)售行為，此種混合銷(xiāo)售行為應征收營(yíng)業(yè)稅。（二）城市維護建設稅城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。①納稅義務(wù)人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區范圍內的和在朝陽(yáng)區、海淀區、豐臺區、石景區、門(mén)頭溝區、燕山六個(gè)區所屬的街道辦事處管理范圍內的，稅率為7%；②納稅義務(wù)人所在地在郊區各縣城、鎮范圍內的，稅率為5%；③納稅義務(wù)人所在地不在①②項范圍內的，稅率為1%；（三）教育費附加教育費附加的計稅依據是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額×費率。（四）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅的征稅對象是企業(yè)所得稅的征稅對象是其經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，稅率為33%?；居嬎愎?應納稅所得額=收入總額一準予扣除項目金額。還設置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應納稅所得額超過(guò)3萬(wàn)元至10萬(wàn)元（含10 萬(wàn)元）的，減按27%的稅率計算繳納。（五）房產(chǎn)稅如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權的,需繳納房產(chǎn)稅，如果企業(yè)擁有土地使用權的,需繳納城鎮土地使用稅，如果單位屬于“外商投資企業(yè)或外國企業(yè)“應繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費。房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產(chǎn)權的內資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產(chǎn)原值(評估值) ×(1-30%)×1.2%。（六）城鎮土地使用稅城鎮土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額征收的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。北京市城鎮土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。（七）城市房地產(chǎn)稅城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產(chǎn)原值×稅率×(1-30%)。（八）土地使用費外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。依外商投資企業(yè)的實(shí)際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定，計算公式為：應納土地使用費額=占用土地面積×適用的單位標準。（九）車(chē)船使用稅如果擁有汽車(chē)、自行車(chē)等機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)交通工具,還需繳納相應的車(chē)船使用稅，外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應繳納車(chē)船使用牌照稅。車(chē)船使用稅是對行駛于公共道路的車(chē)輛和航行于國內河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?按照種類(lèi)、噸位和規定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。計算公式為：乘人汽車(chē)應納稅額=應稅車(chē)輛數量×單位稅額載貨汽車(chē)應納稅額=車(chē)輛的載重或凈噸位數量×單位稅額摩托車(chē)應納稅額=應稅車(chē)輛數量×單位稅額（十）車(chē)船使用牌照稅車(chē)船使用牌照稅是對行駛于公共道路的車(chē)輛和航行于國內河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?按照種類(lèi)、噸位和規定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國企業(yè)及其他經(jīng)濟組織、駐京代表機構和外籍個(gè)人、港、澳、臺胞征收的一種財產(chǎn)行為稅。計算公式為：乘人汽車(chē)應納稅額=應稅車(chē)輛數量×單位稅額載貨汽車(chē)應納稅額=車(chē)輛的載重或凈噸位數量×單位稅額機器腳踏車(chē)（摩托車(chē)）應納稅額=應稅車(chē)輛數量×單位稅額（十一）印花稅印花稅是對在經(jīng)濟活動(dòng)和經(jīng)濟交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。(十二) 契稅如果企業(yè)承受房地產(chǎn)時(shí)還需及時(shí)繳納契稅契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時(shí)向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個(gè)人征收的一種稅。北京市現行契稅稅率為3%，應納稅額=計稅依據×稅率。（十三）個(gè)人所得稅1、個(gè)人所得稅是以個(gè)人取得的各項應稅所得對象征收的一種稅。支付所得的單位或者個(gè)人為個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人,按照稅法規定代扣代繳個(gè)人所得稅,是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。2、從事按摩服務(wù)的從業(yè)人員實(shí)行定額征收個(gè)人所得稅。對洗浴按摩服務(wù)的人員,按區域分類(lèi)確定應納稅額，標準如下 ：洗浴按摩服務(wù)人員應納個(gè)人所得稅月定額標準表單位: 元/月類(lèi) 別區 域定額標準一檔二檔一類(lèi)朝陽(yáng)、海淀、東城、西城、崇文、宣武、本市所有涉外經(jīng)營(yíng)單位500400二類(lèi)豐臺、石景山、西客站、開(kāi)發(fā)區（外資單位除外）400300三類(lèi)大興、房山、燕山、門(mén)頭溝、延慶、昌平、通州、懷柔、密云、平谷、順義（外資單位除外）300200洗浴搓澡服務(wù)人員：在洗浴場(chǎng)所提供搓澡服務(wù)的人員，按收費標準分類(lèi)，確定定額征稅標準，每次收費50元以上的為一類(lèi)，月定額100元；每次收費20元以上不超過(guò)50元的為二類(lèi)，月定額20元。娛樂(lè )業(yè)應該繳納的稅（費）一、什么是娛樂(lè )業(yè)根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》的相關(guān)規定，娛樂(lè )業(yè)，是指為娛樂(lè )活動(dòng)提供場(chǎng)所和服務(wù)的業(yè)務(wù)。二、涉及稅種娛樂(lè )業(yè)主要涉及的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅。(一) 營(yíng)業(yè)稅：1、計稅依據：根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》的相關(guān)規定，娛樂(lè )業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計稅依據是營(yíng)業(yè)收入額，是為經(jīng)營(yíng)娛樂(lè )業(yè)向顧客收取的各項費用，包括門(mén)票收費、臺位費、點(diǎn)歌費、煙酒和飲料收費及經(jīng)營(yíng)娛樂(lè )業(yè)的其他各項收費。2、征收范圍：營(yíng)業(yè)稅的征收范圍包括：經(jīng)營(yíng)歌廳、舞廳、卡拉OK、歌舞廳、音樂(lè )茶座、臺球、高爾夫球、保齡球場(chǎng)、游藝場(chǎng)等娛樂(lè )場(chǎng)所，以及娛樂(lè )場(chǎng)所為顧客進(jìn)行娛樂(lè )活動(dòng)提供服務(wù)的業(yè)務(wù)。（1）歌廳，是指在樂(lè )隊的伴奏下顧客進(jìn)行自?shī)首詷?lè )形式的演唱活動(dòng)的場(chǎng)所。（2）舞廳，是指供顧客進(jìn)行跳舞活動(dòng)的場(chǎng)所。（3）卡拉OK歌舞廳，是指在音像設備播放的音樂(lè )伴奏下，顧客自?shī)首詷?lè )進(jìn)行歌舞活動(dòng)的場(chǎng)所。（4）音樂(lè )茶座，是指為顧客同時(shí)提供音樂(lè )欣賞和茶水、咖啡、酒及其他飲料消費的場(chǎng)所（5）臺球、高爾夫球、保齡球場(chǎng)，是指顧客進(jìn)行臺球、高爾夫球、保齡球活動(dòng)的場(chǎng)所。（6）游藝，是指舉辦各種游藝、游樂(lè )（如射擊、狩獵、跑馬、玩游戲機等）活動(dòng)的場(chǎng)所。上列娛樂(lè )場(chǎng)所為顧客進(jìn)行娛樂(lè )活動(dòng)提供的飲食服務(wù)及其他各種服務(wù)，均屬于本稅目征收范圍。3、稅率：根據《關(guān)于調整我市娛樂(lè )業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率的通知》京財稅［2000］276號文件和《轉發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確調整營(yíng)業(yè)稅稅率的娛樂(lè )業(yè)范圍的通知》京財稅[2002]1677號文件規定，娛樂(lè )業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為：（1）從2001年5月1日起，按20%稅率征收營(yíng)業(yè)稅的娛樂(lè )業(yè)范圍包括：歌廳、舞廳、卡拉OK歌舞廳（包括夜總會(huì )、練歌房、戀歌房）、音樂(lè )茶座（包括酒吧）、臺球、高爾夫球、保齡球、游藝（如射擊、狩獵、跑馬、游戲機、蹦極、卡丁車(chē)、熱氣球、動(dòng)力傘、射箭、飛鏢等）（2）嬉水、水上滑梯、碰碰船、滑索、飛降、滑道、四輪摩托越野、滾軸滑冰、綜合游樂(lè )場(chǎng)(園)等項目營(yíng)業(yè)稅稅率為10%；（3）僅供少年兒童的游樂(lè )場(chǎng)或項目、其他游藝項目營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。4、計算公式：營(yíng)業(yè)稅應納稅額=營(yíng)業(yè)收入額×營(yíng)業(yè)稅率（二）城市維護建設稅根據北京市人民政府發(fā)布《北京市實(shí)施<中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例>的細則》的通知（京政發(fā)[1985]86號）的相關(guān)規定：城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。1、納稅義務(wù)人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區范圍內的和在朝陽(yáng)區、海淀區、豐臺區、石景區、門(mén)頭溝區、燕山六個(gè)區所屬的街道辦事處管理范圍內的，稅率為7%；2、納稅義務(wù)人所在地在郊區各縣城、鎮范圍內的，稅率為5%；3、納稅義務(wù)人所在地不在1、2項范圍內的，稅率為1%；（三）教育費附加根據關(guān)于轉發(fā)北京市人民政府轉發(fā)《國務(wù)院關(guān)于發(fā)布＜征收教育費附加的暫行規定＞的通知的通知》（（86）市稅三字第551號）的相關(guān)規定，教育費附加的計稅依據是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額×費率。（四）文化事業(yè)建設費根據《文化事業(yè)建設費征收管理暫行辦法》的規定：1、文化事業(yè)建設費的計稅依據娛樂(lè )業(yè)文化事業(yè)建設費按繳費人的營(yíng)業(yè)額和規定的費率計算應繳費額。計算公式：應繳費額＝營(yíng)業(yè)額×3%2、文化事業(yè)建設費的繳費義務(wù)發(fā)生時(shí)間文化事業(yè)建設費的繳費義務(wù)發(fā)生時(shí)間為繳費義務(wù)人收訖文化事業(yè)建設費征收范圍內業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入款項或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項憑證的當天。3、文化事業(yè)建設費的繳納期限文化事業(yè)建設費的繳納期限與繳費義務(wù)人繳納營(yíng)業(yè)稅的期限相同。（五）企業(yè)所得稅根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》（國發(fā)[1993]137號）規定，企業(yè)所得稅的征稅對象是娛樂(lè )業(yè)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，稅率為33%?；居嬎愎?應納稅所得額=收入總額一準予扣除項目金額，應納稅額=應納稅所得額×適用稅率。企業(yè)所得稅還設置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）以下的，暫減按18%的稅率計算繳納所得稅；年應納稅所得額超過(guò)3萬(wàn)元至10萬(wàn)元（含10 萬(wàn)元）的，暫減按27%的稅率計算繳納所得稅。（六）個(gè)人所得稅根據《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》的規定，企業(yè)要按期代扣代繳員工的個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅是以個(gè)人取得的各項應稅所得為對象征收的一種稅。按照稅法規定，支付所得的單位或者個(gè)人為個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人,代扣代繳個(gè)人所得稅是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。根據《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》和《關(guān)于對本市娛樂(lè )、飲食服務(wù)業(yè)部分從業(yè)人員實(shí)行定額征收個(gè)人所得稅的暫行辦法補充規定的通知》（京地稅個(gè)[2000]345號）的相關(guān)規定，對我市娛樂(lè )、飲食服務(wù)行業(yè)部分從業(yè)人員實(shí)行定額征收個(gè)人所得稅。1、定額征收適用范圍：本市各類(lèi)經(jīng)濟性質(zhì)（包括國有、集體、私營(yíng)、個(gè)體、聯(lián)營(yíng)、股份制、外資及其他經(jīng)濟性質(zhì)）的娛樂(lè )、飲食服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)單位，凡個(gè)人收入能真實(shí)準確、全面核算的應實(shí)行查帳征收；凡提供的個(gè)人納稅資料不完整、不足以作為計稅依據的、不能正確計算應納稅所得額的均試用本辦法。2、定額征收對象娛樂(lè )業(yè)的定額征收對象為歌舞廳主持人、歌手、樂(lè )手、音響控制人員、其他演藝人員及在娛樂(lè )場(chǎng)所提供其他服務(wù)的人員。3、定額征收的標準（1）歌舞廳、夜總會(huì )等娛樂(lè )場(chǎng)所的主持人、歌手應納稅定額標準為220元/月；樂(lè )手、音響控制人員應納稅定額標準為120元/月。對在娛樂(lè )場(chǎng)所的演藝人員及提供其他服務(wù)的人員按區域分類(lèi)確定應納稅月定額，標準如下：單位：元/月類(lèi)別 區 域 定 額 標 準一檔 二檔一類(lèi) 朝陽(yáng)、海淀、東城、西城、崇文、宣武、本市所有涉外經(jīng)營(yíng)單位 400 300二類(lèi) 豐臺、石景山、西客站、開(kāi)發(fā)區（外資單位除外） 300 200三類(lèi) 大興、房山、燕山、門(mén)頭溝、延慶、昌平、通州、懷柔、密云、平谷、順義（外資單位除外 ） 200 100（2）臨時(shí)在文化娛樂(lè )場(chǎng)所提供歌舞表演、演出獲得報酬的，由支付單位或個(gè)人按京地稅個(gè)[1997]413號文件規定：納稅人每次取得勞務(wù)報酬所得不超過(guò)1000元的（含1000元），按預扣率3%全額計稅。每次取得勞務(wù)報酬所得1000元以上的，按稅法規定計算納稅。個(gè)人一個(gè)月內多處取得相同性質(zhì)收入的，應匯總多處收入，到居住地地方稅務(wù)機關(guān)匯總申報納稅，外地進(jìn)京的演藝人員，選一演出地地方稅務(wù)機關(guān)匯總申報納稅。4、核定辦法及方式（1）對有關(guān)人員應納個(gè)人所得稅定額的確定，由主管稅務(wù)機關(guān)根據經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的實(shí)際情況確定人數，按照本辦法規定的標準分檔確定定額，納稅定額一般一年一定。（2）定額征收方式的確定，首先，由各區、縣局主管稅務(wù)所根據本辦法的規定，確定各類(lèi)人員繳納稅款的定額并填寫(xiě)《北京市地方稅務(wù)局定額征收個(gè)人所得稅核定表》（表樣附后）一式兩份，經(jīng)所長(cháng)簽注意見(jiàn)，加蓋公章，一份由稅務(wù)所留存，一份報主管科室備案；然后由主管稅務(wù)所填寫(xiě)《北京市地方稅務(wù)局定額征收個(gè)人所得稅通知書(shū)》一式兩份（表樣附后），交由被核定單位簽章并留存一份據以執行，主管稅務(wù)機關(guān)留存一份作為征管依據。代理業(yè)應該繳納的稅（費）一、什么是代理業(yè):代理業(yè)是指代委托人辦理受托事項的業(yè)務(wù)，包括代購代銷(xiāo)貨物、代辦進(jìn)出口、介紹服務(wù)、其他代理服務(wù)。包括：（1）購代銷(xiāo)貨物，是指受托購買(mǎi)貨物或銷(xiāo)售貨物，按實(shí)購或銷(xiāo)額進(jìn)行結算并收取手續費的業(yè)務(wù)。（2）代辦進(jìn)出口，是指受托辦理商品或勞務(wù)出口的業(yè)務(wù)。（3）介紹服務(wù)，是指中介人介紹雙方商談交易或其他事項的業(yè)務(wù)。（4）其他代理服務(wù)，是指受托辦理上列事項以外的其他事項的業(yè)務(wù)。金融經(jīng)紀業(yè)、郵政部門(mén)的報刊發(fā)行業(yè)務(wù)，不按本稅目征稅。二、代理業(yè)繳納的稅（費）:代理業(yè)主要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車(chē)船使用稅、個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅等。（一）營(yíng)業(yè)稅：1、代理業(yè)的適用稅目稅率代理業(yè)企業(yè)適用服務(wù)業(yè)稅目，按照5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。2、代理業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計稅依據是代理業(yè)務(wù)的“營(yíng)業(yè)收入額”，是經(jīng)營(yíng)代購代銷(xiāo)、代辦進(jìn)出口、報關(guān)轉運、介紹服務(wù)、委托寄售和其它代理業(yè)務(wù)所取得的手續費、管理費、介紹費、介紹費、傭金、報酬金等項收入。3、計算公式為：營(yíng)業(yè)稅應納稅額=營(yíng)業(yè)收入額×營(yíng)業(yè)稅率。4、代理業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)者，可以向委托方收取全部收入減去支付給其他協(xié)助或最終完成委托事項者的費用支出后的余額為其營(yíng)業(yè)額，據以計算征收營(yíng)業(yè)稅。除此之外，這類(lèi)代理業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)者自身發(fā)生的任何經(jīng)營(yíng)費用，均不得沖減其應計營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額。（1）貨運代理服務(wù)包裝托運、貨運代理業(yè)務(wù)屬于代理服務(wù)業(yè)務(wù)，應按照營(yíng)業(yè)稅服務(wù)業(yè)稅目，依5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。其營(yíng)業(yè)額為取得的全部業(yè)務(wù)收入減除實(shí)際代為支付的運輸標的直接費用后的余額。運輸標的直接費用包括：保險費、陸路運費、海運費、空運費、關(guān)稅、海關(guān)代征增值稅、包裝費、倉儲費、報關(guān)費、代繳港雜費、三檢費、裝卸搬運費。對列舉范圍以外，確屬運輸標的直接費用的，經(jīng)納稅人申請，主管地方稅務(wù)機關(guān)審核后，報市局批準。（2）代售卡業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅征稅范圍內各類(lèi)消費卡銷(xiāo)售單位，凡不直接從事消費卡標的業(yè)務(wù)者，可就其全部收入額減除實(shí)際支付給消費卡標的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)的消費標的對應結算金額，僅就其余額部分照章征收營(yíng)業(yè)稅。同類(lèi)銷(xiāo)售單位，凡在消費卡銷(xiāo)售收入之外向相關(guān)業(yè)務(wù)合作方另行收取手續費的，對其手續費收入應照章征收營(yíng)業(yè)稅。（3）企業(yè)代收費業(yè)務(wù)負有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的各類(lèi)企業(yè)按有關(guān)行政法規規定，接受政府機關(guān)委托代收的各類(lèi)稅費，凡未按委托方規定期限實(shí)際結算上繳、或無(wú)規定期限且未上繳的部分，應并入相關(guān)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額，照章征收營(yíng)業(yè)稅。（4）廣告代理業(yè)務(wù)廣告代理業(yè)營(yíng)業(yè)額計算使用的“付給廣告發(fā)布者的廣告發(fā)布費”范圍，包括廣告代理業(yè)業(yè)戶(hù)向各類(lèi)具有廣告發(fā)布權的廣告經(jīng)營(yíng)者實(shí)際支付的廣告費。（5）展銷(xiāo)、展覽、考察組辦業(yè)務(wù)展銷(xiāo)、展覽組辦業(yè)務(wù)，屬于代理服務(wù)業(yè)務(wù)，對其取得的收入，允許以扣除實(shí)際代付的場(chǎng)租費、展臺搭建費和參展客商差旅費后的余額為營(yíng)業(yè)額，照章征收營(yíng)業(yè)稅。異地考察組辦業(yè)務(wù)，暫比照旅游業(yè)營(yíng)業(yè)稅征收規定執行。（6）委托代辦業(yè)務(wù)納稅人從事委托代辦業(yè)務(wù)，應就其全部收入額減除其實(shí)際代付屬于行政法規規定應由委托人承擔的各項費用（不含委托人向委托代辦業(yè)務(wù)受理者支付的各類(lèi)服務(wù)費等）后的余額，按營(yíng)業(yè)稅服務(wù)業(yè)稅目，依5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。（7）拆遷代理業(yè)務(wù)拆遷代理單位協(xié)助各級政府按照國家相關(guān)法規規定向被拆遷者實(shí)際結算轉付的拆遷補償費，可不計入其營(yíng)業(yè)額計算繳納營(yíng)業(yè)稅。（8）派遣勞務(wù)業(yè)務(wù)企業(yè)依法從事向境外（含香港、澳門(mén)、臺灣地區）或涉外機構派遣勞務(wù)業(yè)務(wù)，對其依照合法協(xié)議向使用勞務(wù)者代收轉付被派遣人員的各項勞動(dòng)報酬、赴任費用以及行政法規規定范圍內的社會(huì )保險費用，暫不征收營(yíng)業(yè)稅。除上述列舉范圍外，凡發(fā)生符合現行代理業(yè)營(yíng)業(yè)稅征收規定的其他業(yè)務(wù)，納稅人可提出申請，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)審核后，報北京市地方稅務(wù)局批準執行。（二）城市維護建設稅：計稅依據是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。（1） 納稅義務(wù)人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區范圍內的和在朝陽(yáng)區、海淀區、豐臺區、石景區、門(mén)頭溝區、燕山六個(gè)區所屬的街道辦事處管理范圍內的，稅率為7%；（2） 納稅義務(wù)人所在地在郊區各縣城、鎮范圍內的，稅率為5%；（3） 納稅義務(wù)人所在地不在（1）（2）項范圍內的，稅率為1%；（三）教育費附加：教育費附加的計稅依據是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加=營(yíng)業(yè)稅稅額×費率。（四）企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對象是其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，稅率為33%?；居嬎愎?應納稅所得額=收入總額一準予扣除項目金額。應納所得稅=應納稅所得額*稅率。還設置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應納稅所得額超過(guò)3萬(wàn)元至10萬(wàn)元（含10 萬(wàn)元）的，減按27%的稅率計算繳納。（五）車(chē)船使用稅：如果擁有汽車(chē)、自行車(chē)等機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)交通工具,還需繳納相應的車(chē)船使用稅，外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應繳納車(chē)船使用牌照稅。車(chē)船使用稅是對行駛于公共道路的車(chē)輛和航行于國內河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?按照種類(lèi)、噸位和規定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。計算公式為：乘人汽車(chē)應納稅額=應稅車(chē)輛數量×單位稅額載貨汽車(chē)應納稅額=車(chē)輛的載重或凈噸位數量×單位稅額摩托車(chē)應納稅額=應稅車(chē)輛數量×單位稅額車(chē)船使用牌照稅是對行駛于公共道路的車(chē)輛和航行于國內河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?按照種類(lèi)、噸位和規定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國企業(yè)及其他經(jīng)濟組織、駐京代表機構和外籍個(gè)人、港、澳、臺胞征收的一種財產(chǎn)行為稅。計算公式為：乘人汽車(chē)應納稅額=應稅車(chē)輛數量×單位稅額載貨汽車(chē)應納稅額=車(chē)輛的載重或凈噸位數量×單位稅額機器腳踏車(chē)（摩托車(chē)）應納稅額=應稅車(chē)輛數量×單位稅額（六）印花稅印花稅是對在經(jīng)濟活動(dòng)和經(jīng)濟交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。（七）個(gè)人所得稅企業(yè)要按期代扣代繳員工的個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅是以個(gè)人取得的各項應稅所得為對象征收的一種稅。按照稅法規定，支付所得的單位或者個(gè)人為個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人,代扣代繳個(gè)人所得稅是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。裝修裝飾企業(yè)應該繳納的稅（費）一、什么是裝飾裝修業(yè)根據國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》（試行稿）的通知（國稅發(fā)[1993]149號）的規定建筑業(yè)是指建筑安裝工程作業(yè)。其中，裝飾是指對建筑物、構筑物進(jìn)行修飾，使之美觀(guān)或具體特定用途的工程作業(yè)。二、涉及稅種裝飾裝修企業(yè)主要涉及繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅等、個(gè)人所得稅和印花稅等。(一)營(yíng)業(yè)稅1、裝飾裝修企業(yè)的適用稅目稅率根據《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規定裝飾裝修企業(yè)適用建筑業(yè)稅目，按照3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。2、計稅依據的規定根據北京市稅務(wù)局轉發(fā)財政部《關(guān)于印發(fā)<中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則>的通知》等兩份文件的通知（京稅一[1994]45號）的規定，納稅人提供工程服務(wù),向顧客收取的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用的總和，又稱(chēng)營(yíng)業(yè)額。建筑企業(yè)以包工包料或包工代購料形式從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對方如何結算，其營(yíng)業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)格在內。如果所屬裝飾裝修企業(yè)屬于非獨立核算單位，根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第十一條：“負有營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應稅行為并向對方收取貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益的單位，包括獨立核算的單位和不獨立核算的單位”的規定，凡同本單位結算工程價(jià)款的，不論是否編制工程概（預）算，也不論工程價(jià)款中是否包括營(yíng)業(yè)稅稅金，均應當征收營(yíng)業(yè)稅；凡不與本單位結算工程價(jià)款的，不征收營(yíng)業(yè)稅。3、裝飾裝修企業(yè)銷(xiāo)售原材料的納稅問(wèn)題一項銷(xiāo)售行為如果既涉及營(yíng)業(yè)稅的應稅勞務(wù)又涉及增值稅的貨物，稱(chēng)為“混合銷(xiāo)售行為”。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的混合銷(xiāo)售行為，視為銷(xiāo)售貨物，不征收營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷(xiāo)售行為，視為提供應稅勞務(wù)，應征收營(yíng)業(yè)稅。（二）城市維護建設稅根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）規定，計稅依據是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。（三）教育費附加根據北京市稅務(wù)局轉發(fā)《北京市人民政府轉發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問(wèn)題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規定，計稅依據是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應交教育費附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額×費率。（四）企業(yè)所得稅根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細則》（財法字[1994]第3號發(fā)布）的規定，企業(yè)所得稅的征稅對象是提供工程作業(yè)的納稅人取得的工程收入所得和其他所得。稅率為33%?；居嬎愎?應納稅所得額=收入總額-準予扣除項目金額。應納所得稅=應納稅所得額×稅率。還設置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應納稅所得額超過(guò)3萬(wàn)元至10萬(wàn)元（含10 萬(wàn)元）的，減按27%的稅率計算繳納。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該繳納的稅（費）一、 營(yíng)業(yè)稅（一）、應稅范圍：根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》的規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：1、轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉讓不動(dòng)產(chǎn)所有權的行為。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì )引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷(xiāo)售建筑物或構筑物、銷(xiāo)售其他土地附著(zhù)物。（1）銷(xiāo)售建筑物或構筑物銷(xiāo)售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物。（2）銷(xiāo)售其他土地附著(zhù)物① 銷(xiāo)售其他土地附著(zhù)物，是指有償轉讓其他土地附著(zhù)物的所有權的行為。② 其他土地附著(zhù)物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著(zhù)于土地的不動(dòng)產(chǎn)。③ 單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。④ 在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。⑤ 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。⑥ 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。（二） 涉及稅種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。1、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計稅依據根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》的規定：（1） 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向對方收取的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用。（2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈與他人，其營(yíng)業(yè)額比照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第十五條的規定確定。對個(gè)人無(wú)償贈送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。（3）營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則第十五條規定：納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：① 按納稅人當月提供的同類(lèi)應稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；② 按納稅人最近時(shí)期提供的同類(lèi)應稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；③ 按下列公式核定計稅價(jià)格：計稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營(yíng)業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定。2、其他具體規定如下：（1） 根據《轉發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（京地稅營(yíng)[1996]592號）規定，在合同期內房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手續費收入或者價(jià)差應按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿(mǎn)后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對包銷(xiāo)商也應按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。（2）對合作建房行為應如何征收營(yíng)業(yè)稅根據《轉發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（京地稅營(yíng)[1995]319號）規定：合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：① 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價(jià)，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價(jià)，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷(xiāo)售出去，則又發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應對其銷(xiāo)售收入再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。② 以出租土地使用權為代價(jià)換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿(mǎn)后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對其按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第十五條的規定核定。第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：① 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔、利潤共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規定，對甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營(yíng)業(yè)稅；只對合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營(yíng)業(yè)稅。② 房屋建成后，甲方如果采取按銷(xiāo)售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷(xiāo)售收入按比例提取的收入按“轉讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅；對合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷(xiāo)售收入依“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風(fēng)險的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營(yíng)企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細則第十五條的規定核定。其次，對合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷(xiāo)售，則再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。對于轉讓土地使用權或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的預收定金，有如下規定：納稅人轉讓土地使用權或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。”此項規定所稱(chēng)預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收定金的當天。（3）根據《轉發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（京地稅營(yíng)[1995]319號）規定：以“還本”方式銷(xiāo)售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷(xiāo)售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉而采取的一種促銷(xiāo)手段。對以“還本”方式銷(xiāo)售建筑物的行為，應按向購買(mǎi)者收取的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。（4）中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題根據《轉發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復》的通知》（京地稅營(yíng)[1994]205號）規定：① 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷(xiāo)售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現行政策關(guān)于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規定、因此，應按“轉讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當天。同時(shí)，對銷(xiāo)售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷(xiāo)房的，則對中外雙方各自銷(xiāo)售商品房收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統一銷(xiāo)房再分配銷(xiāo)售收入的，則就統一的銷(xiāo)售商品房收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷(xiāo)售商品房的全部收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。② 關(guān)于中方取得的前期工程開(kāi)發(fā)費征稅問(wèn)題外方提前支付給中方的前期工程的開(kāi)發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉讓土地使用權，計算征收營(yíng)業(yè)稅。對該項已稅的開(kāi)發(fā)費用，在中外雙方分配收入時(shí)如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營(yíng)業(yè)收入。③ 對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算征收營(yíng)業(yè)稅。轉讓土地使用權劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉讓無(wú)形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內，稅率為5%。計算公式=營(yíng)業(yè)額×5%二、企業(yè)所得稅根據《北京市國家稅務(wù)局、北京市地方稅務(wù)局轉發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知的通知》（京國發(fā)〔2006〕306）文件和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）文件）內容：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理按以下規定執行：一、關(guān)于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著(zhù)物、配套設施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷(xiāo)售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調整。（一）經(jīng)濟適用房項目必須符合建設部、國家發(fā)展改革委員會(huì )、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關(guān)法規的規定,其預售收入的計稅毛利率為6%。開(kāi)發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進(jìn)行初始納稅申報時(shí),必須附送有關(guān)部門(mén)的批準文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規定或未附送有關(guān)部門(mén)的批準文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷(xiāo)售非經(jīng)濟適用房的規定計算繳納企業(yè)所得稅。（二）非經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規定確定：非經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)項目預計計稅毛利率為20％。二、關(guān)于完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題（一）符合下列條件之一的，應視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1．竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；2．已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；3．已取得了初始產(chǎn)權證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；4、竣工證明”是指報北京市各級建設委員會(huì )備案的竣工驗收備案表。（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應根據收入的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實(shí)際銷(xiāo)售收入，同時(shí)按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入的毛利額。該項開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規定結算計稅成本，或未對其實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調整的，主管稅務(wù)機關(guān)有權確定或核定其計稅成本，據此進(jìn)行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規定對其進(jìn)行處理。（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務(wù)機關(guān)。在年度納稅申報時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構對該項開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務(wù)鑒定報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。上述差異調整情況鑒定報告的基本內容包括：開(kāi)發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開(kāi)發(fā)用途、初始開(kāi)發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實(shí)際銷(xiāo)售收入及其毛利額、開(kāi)發(fā)成本及其實(shí)際銷(xiāo)售成本等。（四）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jì)r(jià)款，包括現金、現金等價(jià)物及其他經(jīng)濟利益。開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應按規定全部確認為銷(xiāo)售收入；凡未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。（五）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入應按以下規定確認：1．采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據（權利）之日，確認收入的實(shí)現。2．采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認收入的實(shí)現。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認收入的實(shí)現。3．采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應于實(shí)際收到日確認收入的實(shí)現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實(shí)現。4．采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實(shí)現：（1）采取支付手續費方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現。（2）采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)與購買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托方、購買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現；如果屬于前兩種情況中銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，則應按買(mǎi)斷價(jià)格計算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現。（3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開(kāi)發(fā)企業(yè)與購買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托方、購買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現，開(kāi)發(fā)企業(yè)按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷(xiāo)售收入中減除；如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應按基價(jià)計算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現。屬于由受托方與購買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，則應按基價(jià)加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實(shí)現。（4）采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷(xiāo)期內可根據包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實(shí)現；包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)企業(yè)應根據包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認收入的實(shí)現。已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱(chēng)、地理位置、編號、數量、單價(jià)、金額、手續費等項內容，以月或季為結算期，定期進(jìn)行結算，并在規定期限內向稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報、預繳稅款。對不按規定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規定進(jìn)行處理。5．開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應按租金確認收入的實(shí)現，出售時(shí)再按銷(xiāo)售固定資產(chǎn)確認收入的實(shí)現；凡未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應按租金確認收入的實(shí)現，出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認收入的實(shí)現。三、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預租收入的確認問(wèn)題開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價(jià)款按租金確認收入的實(shí)現，承租方支付的預租費用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。四、關(guān)于合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進(jìn)行處理：（一）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。（二）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進(jìn)行處理:1. 開(kāi)發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營(yíng)業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2.投資方取得該項目的營(yíng)業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規定補交企業(yè)所得稅。五、關(guān)于以土地使用權投資開(kāi)發(fā)項目的稅務(wù)處理問(wèn)題（一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的，按以下規定進(jìn)行處理：1．企業(yè)、單位應在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉讓土地使用權和購入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應從該項目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。2．接受土地使用權的開(kāi)發(fā)方應在首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷(xiāo)售該項目應分出的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項土地使用權的價(jià)值計入該項目的成本。（二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的，按以下規定進(jìn)行處理：1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時(shí)，應將其分解為銷(xiāo)售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計算確認資產(chǎn)轉讓所得或損失。上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過(guò)50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。2．接受土地使用權的開(kāi)發(fā)方在投資交易發(fā)生時(shí)，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。六、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售行為的稅務(wù)處理問(wèn)題開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實(shí)際取得利益權利時(shí)確認收入（或利潤）的實(shí)現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率為30％。七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問(wèn)題（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò)12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結算日或在合同完工之日確認收入的實(shí)現；持續時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實(shí)現。完工百分比法即是根據合同完工進(jìn)度同比例確認收入和費用。完工進(jìn)度可按累計實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規定留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，應于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認收入的實(shí)現。八、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問(wèn)題開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費用的核算與扣除時(shí)，必須按規定區分期間費用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì )計成本與計稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)在結算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時(shí)，按以下規定進(jìn)行處理：1．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造過(guò)程中發(fā)生的各項支出，當期實(shí)際發(fā)生的，應按權責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。2．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營(yíng)常規和會(huì )計慣例合理地劃分成本對象，同時(shí)還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。3．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個(gè)項目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個(gè)成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。4．計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。5．計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規定。與稅收規定不一致的，應以稅收規定為準進(jìn)行調整。6．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后應在規定的時(shí)限內及時(shí)結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會(huì )計成本，則應按稅收規定將其調整為計稅成本。（二）下列項目按以下規定進(jìn)行扣除：1．已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當期準予扣除的已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實(shí)現銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實(shí)現銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本2．開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開(kāi)發(fā)間接費用等，應根據實(shí)際發(fā)生額按以下規定進(jìn)行分攤：（1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關(guān)規定直接計入成本對象。（2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關(guān)規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分攤。3．應付費用。開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。4．維修費用。開(kāi)發(fā)企業(yè)對尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規或合同規定對已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進(jìn)行日常維護、保養、修理等實(shí)際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。5．共用部位、共用設施設備維修基金。開(kāi)發(fā)企業(yè)將已計入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應于移交時(shí)扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。6．開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區內建造的會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)庫、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設施，按以下規定進(jìn)行處理：（1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規定進(jìn)行處理。（2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無(wú)償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開(kāi)發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。7．開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區內建造的郵電通訊、學(xué)校、醫療設施應單獨核算成本，按以下規定進(jìn)行處理：（1）由開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設完工后，出售的，按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無(wú)償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位的，按建造公共配套設施進(jìn)行處理。（2）由開(kāi)發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。8．開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無(wú)論數額大小，均應計入其建造成本。9．保證金。開(kāi)發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開(kāi)發(fā)企業(yè)為購買(mǎi)方的按揭貸款提供擔保的，其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據實(shí)扣除。10．廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。按以下規定進(jìn)行處理：（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實(shí)際銷(xiāo)售收入時(shí)，再將其作為計算基數。（2）新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入之前發(fā)生的，與建造、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長(cháng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。11．利息。按以下規定進(jìn)行處理：（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機構統一借款后轉借集團內部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開(kāi)發(fā)企業(yè)從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關(guān)規定在稅前扣除。（3）開(kāi)發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊資本50％的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過(guò)部分的利息支出，準予按金融機構同類(lèi)同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。12．土地閑置費。開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無(wú)償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規定在稅前扣除。13．成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過(guò)程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規定扣除。14．折舊。開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。九、關(guān)于征收管理問(wèn)題（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時(shí)，應對涉及報稅務(wù)機關(guān)審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進(jìn)行核實(shí)。凡未按規定報批或備案以及手續、資料不全的，要及時(shí)補辦有關(guān)手續、資料，否則，不得在稅前扣除。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)出現下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規范,同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規的規定進(jìn)行處理，但不得事先規定開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。1．依照法律、行政法規的規定可以不設賬簿的；2．.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的；3．擅自銷(xiāo)毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；4．雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的；5．發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；6．納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無(wú)正當理由的。十、關(guān)于適用減免稅政策問(wèn)題根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和以銷(xiāo)售（包括代理銷(xiāo)售）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。注：以銷(xiāo)售（包括代理銷(xiāo)售）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主”的企業(yè)是指銷(xiāo)售（包括代理銷(xiāo)售）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品業(yè)務(wù)收入占企業(yè)收入總額50％（不含）以上，或者銷(xiāo)售（包括代理銷(xiāo)售）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品業(yè)務(wù)收入在企業(yè)各項收入中居于首位的企業(yè)。三、城市維護建設稅根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）規定：（一）計稅依據：納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。（二）稅率：分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。1、納稅義務(wù)人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區范圍內的和在朝陽(yáng)區、海淀區、豐臺區、石景區、門(mén)頭溝區、燕山六個(gè)區所屬的街道辦事處管理范圍內的，稅率為7%；2、納稅義務(wù)人所在地在郊區各縣城、鎮范圍內的，稅率為5%；3、納稅義務(wù)人所在地不在1、2項范圍內的，稅率為1%；四、教育費附加根據北京市稅務(wù)局轉發(fā)《北京市人民政府轉發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問(wèn)題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規定：（一）計稅依據是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額（二）稅率為3%。計算公式:應交教育費附加額=營(yíng)業(yè)稅稅額×費率。五、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[ 1993 ]138 號）規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講：（一）對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓集體土地使用權的行為沒(méi)有納入征稅范圍。這是因為根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。（二）轉讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。（三）附著(zhù)物是指附著(zhù)于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。（四）取得收入的行為，包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。（五）土地增值稅的計稅依據計稅依據是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規定的扣除項目金額后的余額。房地產(chǎn)轉讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：1、取得土地使用權所支付的金額；2、開(kāi)發(fā)土地的成本、費用；3、新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；4、與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規定的其他扣除項目。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》規定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：（1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。（2）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。（3）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據新會(huì )計制度的規定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行歸集或分攤。為了便于計算，市政府在京政發(fā)（1996）7號《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》中明確，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的允許據實(shí)扣除但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)扔嬎憧鄢?。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%的以?xún)扔嬎憧鄢?div style="height:15px;">