| 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要繳納哪些稅？
2007年07月28日 『福?？h地方稅務(wù)局』 瀏覽選項： 顏色 默認 灰度 橄欖色 綠色 藍色 褐色 紅色 閱讀次數：551
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等7個(gè)稅種。根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同環(huán)節實(shí)行相應的稅收政策。
1、營(yíng)業(yè)稅。在房屋銷(xiāo)售環(huán)節，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房屋以營(yíng)業(yè)額為計稅依據，按照5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。其他單位銷(xiāo)售或轉讓其購置的房屋或受讓的土地使用權，以其全部收入減去房屋或土地使用權的購置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售房屋時(shí)連同房屋所占土地使用權一并轉讓的行為，都屬于有償轉讓不動(dòng)產(chǎn)，均應按5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。
2、城市維護建設稅、教育費附加。城市維護建設稅、教育費附加隨營(yíng)業(yè)稅征收，計稅依據為納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅，城市維護建設稅稅率分別為：納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地在農村的，稅率為1%；教育費附加率為3%，納稅人在農村的不征。
3、土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房屋，以轉讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據。增值額為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)所取得收入減除規定扣除項目金額后的余額。其收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。規定的扣減項目包括，取得土地使用權所支付的金額，開(kāi)發(fā)土地的成本、費用，新建房及配套設施的成本、費用，與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，財政部規定的其他扣除項目。
土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項目金額50%、未超過(guò)扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項目金額部分、未超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。應納稅額＝∑（增值額×適用稅率）。
從事房地產(chǎn)開(kāi)的納稅人按照取得土地使用權所支付的地價(jià)款、國家統一規定繳納的有關(guān)費用和開(kāi)發(fā)土地和新建房及其配套設施的成本之和加計20%的扣除額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造普通住房出售，增值額未超過(guò)各項規定扣除項目金額20%的，可以免征土地增值稅。
普通住宅與非普通住宅的劃分，按照《自治區人民政府關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（新政發(fā)[2005]152號）規定執行，即：建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住宅平均交易價(jià)格1.4倍以下的為普通住宅。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售或轉讓房地產(chǎn)取得的經(jīng)營(yíng)收入（包括預收款和預收定金），應按規定預繳土地增值稅，待開(kāi)發(fā)項目滿(mǎn)足清算條件之日起30日內（部分開(kāi)發(fā)項目90日內）到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續。2006年1月1日以后，阿勒泰地區土地增值稅預征率為：①住宅預征率1%；②商住樓預征率2%；③別墅、度假村、綜合營(yíng)業(yè)用房預征率3%。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取核定征收土地增值稅，核定土地增值稅征收率為：住宅征收率為1%；商住樓征收率為5%；別墅、度假村、綜合商業(yè)用房征收率為6%。
（1）依照法律、行政法規的規定可以不設賬簿的；
（2）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
（3）擅自銷(xiāo)毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；
（4）雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的；
（5）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；
（6）納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無(wú)正當理由的。
4、企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規定繳納企業(yè)所得稅，計稅依據為收入項目減去準予扣除項目，即應納稅所得額，應納企業(yè)所得稅=應納稅所得額×適用稅率。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著(zhù)物、配套設施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷(xiāo)售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調整。
（1）經(jīng)濟適用房項目必須符合建設部、國家發(fā)展改革委員會(huì )、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關(guān)法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。
（2）非經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規定確定：
①開(kāi)發(fā)項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20％。
②開(kāi)發(fā)項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。
③開(kāi)發(fā)項目位于其他地區的，不得低于10％。
5、土地使用稅。在銷(xiāo)售房屋前的保有環(huán)節，內資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得 土地使用權后按照土地面積和規定的單位稅額計算繳納城鎮土地使用稅。除經(jīng)批準開(kāi)發(fā)建設經(jīng)濟適用房的用地外，各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一律不得減免城鎮土地使用稅。
城鎮土地使用稅的具體稅額標準由各省、自治區、直轄市人民政府根據本地的情況，分土地等級在國家規定的稅額幅度內確定。我縣城鎮土地使用稅具體稅額標準為一級地段每平方米0.7元，二級地段每平方米0.5元，三級地段每平方米0.3元，四級地段每平方米0.15元。
城鎮土地使用稅年應納稅額＝納稅人實(shí)際占用的土地面積×適用稅額標準。
6、印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，與賣(mài)房人簽訂售房合同，買(mǎi)賣(mài)雙方按合同金額，適用產(chǎn)權轉移書(shū)據萬(wàn)分之五稅率繳納印花稅。
7、耕地占用稅。在取得土地環(huán)節，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占用耕地建房，必須在經(jīng)土地管理部門(mén)批準占用耕地之日起30日內，以實(shí)際占用的耕地面積為計稅依據，按照規定的稅額標準繳納耕地占用稅。
耕地占用稅的應納稅額＝納稅人實(shí)際占用的計稅面積（以平方米為計算單位）×適用稅額。
8、契稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房屋取得土地使用權，應當自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內，按照規定稅率（新疆為3%）繳納契稅。
個(gè)人出租房屋需要繳納哪些稅？
個(gè)人出租房屋根據不同情況應分別繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、印花稅。
1、營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，應納稅額＝租金收入×5%。自2007年7月1日起，新疆規定個(gè)人出租房屋的營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)為月收入3000元。按次（日）納稅的起征點(diǎn)為每次（日）租金收入100元。在營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)以下，個(gè)人出租房屋不繳納營(yíng)業(yè)稅。
2、城市維護建設稅、教育費附加。個(gè)人出租房屋城市維護建設稅、教育費附加隨營(yíng)業(yè)稅征收，計稅金額為營(yíng)業(yè)稅的實(shí)際繳納稅額，城市維護建設稅稅率分別為：納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地在農村的，稅率為1%；教育費附加率為3%，納稅人在農村的不征。
3、房產(chǎn)稅。在縣城出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，房產(chǎn)稅按12％的稅率繳納。應納稅額＝租金收入×12%。
4、印花稅。租賃雙方需要按租賃合同金額的千分之一繳納印花稅，稅額不足1元的，按1元繳納。
5、個(gè)人所得稅。個(gè)人出租房屋以1個(gè)月取得的收入為1次，按照財產(chǎn)租賃所得繳納個(gè)人所得稅。計稅依據為收入減去費用扣除額后的余額，稅率為10%。費用扣除內容包括：納稅人在出租財產(chǎn)過(guò)程中繳納的稅金和教育費附加；租金收入每次不超過(guò)4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用；能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費用，可以從租賃收入中扣除。允許扣除的修繕費用以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直到扣完為止。
個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅應納稅所得額＝當月取得的租金收入－繳納的各項稅金、教育費附加－每月最高800元的修繕費用－扣除費用。應納稅額＝應納稅所得額×10%。
個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房用于居住的，營(yíng)業(yè)稅暫按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫按4%的稅率征收。其他各稅種的計算方法同個(gè)人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況相同。
個(gè)人轉讓房屋需要繳納哪些稅？
個(gè)人轉讓房屋涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅等6個(gè)稅種，其中契稅由買(mǎi)房者繳納，印花稅由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納。
1、營(yíng)業(yè)稅?，F行的稅收政策是：從2006年6月1日起，個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的住房對外銷(xiāo)售的，按售房收入全額繳納營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對外銷(xiāo)售的，按其售房收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。
個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的符合當地公布的普通住房標準的住房對外銷(xiāo)售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門(mén)要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門(mén)申請辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續。
個(gè)人轉讓購買(mǎi)5年以?xún)鹊淖》?，應納稅額＝售房收入×稅率；轉讓購買(mǎi)5年以上的普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅；轉讓購買(mǎi)5年以上的非普通住房，應納稅額＝（售房收入－購房?jì)r(jià)格）×稅率。
個(gè)人對外銷(xiāo)售住房，應持依法取得的房屋權屬證書(shū)，到地稅部門(mén)申請開(kāi)具發(fā)票。但對個(gè)人無(wú)償贈與不動(dòng)產(chǎn)的，稅務(wù)機關(guān)不代開(kāi)發(fā)票。對個(gè)人購買(mǎi)的非普通住房超過(guò)5年（含5年）對外銷(xiāo)售的，需提供購買(mǎi)房屋時(shí)取得的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。
2、個(gè)人所得稅。個(gè)人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。
住房轉讓所得，以實(shí)際成交價(jià)格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當理由的，征收機關(guān)依法有權根據有關(guān)信息核定其轉讓收入。
對轉讓住房收入計算個(gè)人所得稅應納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。
房屋原值具體為：商品房房屋原值是指，購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費；自建住房房屋原值是指，實(shí)際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費；經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）房屋原值是指，原購房人實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及相關(guān)稅費，以及按規定交納的土地出讓金；已購公有住房房屋原值是指，原購公有住房標準面積按當地經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格計算的房?jì)r(jià)款，加上原購公有住房超標準面積實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款以及按規定向財政部門(mén)（或原產(chǎn)權單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費；城鎮拆遷安置住房房屋原值有以下四種情況，（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費，（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費，（3）房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額，（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。
轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指，納稅人在轉讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
合理費用是指，納稅人按照規定實(shí)際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。
納稅人能提供實(shí)際支付裝修費用的稅務(wù)統一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產(chǎn)權人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉讓的住房在轉讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實(shí)扣除。
納稅人按照有關(guān)規定實(shí)際支付的手續費、公證費等，憑有關(guān)部門(mén)出具的有效證明據實(shí)扣除。
例如，某人轉讓自用5年以?xún)茸》?，應納稅所得額＝住房轉讓收入－原值－規定比例內可扣除的裝修費用－支付銀行的住房貸款利息－繳納的銷(xiāo)售稅金－合理費用；應納稅額＝應納稅所得額×20%。
納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可以對其實(shí)行核定征稅，具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權的地市級地方稅務(wù)局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類(lèi)型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定（新疆為1%）。
受贈人取得贈與人無(wú)償贈與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉讓該項不動(dòng)產(chǎn)的，應以財產(chǎn)轉讓收入減除繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的稅率計算繳納個(gè)人所得稅，不得核定征收。
納稅人出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場(chǎng)價(jià)重新購房，出售現住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，根據重新購房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。
個(gè)人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
3、土地增值稅。在中國境內出售或以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著(zhù)物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉讓房地產(chǎn)）的個(gè)人以轉讓房地產(chǎn)的增值額作為計稅依據，繳納土地增值稅。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項目金額50%、未超過(guò)扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項目金額100%、未超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。應納稅額＝∑（增值額度×適用稅率）。
居民個(gè)人擁有的普通住房，在轉讓時(shí)暫免征收土地增值稅。對個(gè)人之間互換自有居住用房的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
4、契稅。個(gè)人購買(mǎi)商品住房以購房?jì)r(jià)格為計稅依據繳納契稅，稅率為3-5%（新疆規定為3%）。個(gè)人購買(mǎi)自用普通住宅，暫減半征收契稅。契稅應納稅額=計稅依據×稅率。
對拆遷居民重新購置住房的，購房成交價(jià)格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，對超過(guò)部分征收契稅。土地使用權交換、房屋交換以及土地使用權與房屋所有權交換，交換價(jià)格相等的，免征契稅。
例如：福?？h某人以10萬(wàn)元價(jià)格購得一處面積為90平方米的普通住宅，契稅稅率為3%，其契稅應納稅額＝10萬(wàn)元×3%＝0.3萬(wàn)元。由于該居民購買(mǎi)的是普通住宅，符合個(gè)人購買(mǎi)普通住宅減半繳納契稅的規定，因此其實(shí)際應繳納的契稅為0.3萬(wàn)元×50%＝0.15萬(wàn)元。
5、印花稅。個(gè)人購買(mǎi)商品房，買(mǎi)賣(mài)雙方應按產(chǎn)權轉移書(shū)據適用萬(wàn)分之五繳納印花稅，應納印花稅＝購房金額×適用稅率。
6、城市建設維護稅、教育費附加。城市維護建設稅、教育費附加隨營(yíng)業(yè)稅征收，計稅金額為營(yíng)業(yè)稅的實(shí)際繳納稅額，城市維護建設稅稅率分別為：納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地在農村的，稅率為1%；教育費附加率為3%，納稅人在農村的不征。
個(gè)人擁有房屋、土地需要繳納哪些稅？
個(gè)人在縣城擁有房屋、土地涉及房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅等稅種。
1、房產(chǎn)稅。個(gè)人營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)以房產(chǎn)原值一次減除30%或40%以后的余額作為計稅依據（新疆規定：房屋折舊未提足一半的，減除30%；房屋折舊已提足一半以上的，減除40%），按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅應納稅額＝房產(chǎn)原值一次減除30%或40%以后的余額×1.2%。
2、城鎮土地使用稅。營(yíng)業(yè)用房屋占地按規定級差稅額標準征收，我縣城鎮土地使用稅具體稅額標準為一級地段每平方米0.7元，二級地段每平方米0.5元，三級地段每平方米0.3元，四級地段每平方米0.15元。個(gè)人所有的居住用房及院落用地，新疆規定不征收城鎮土地使用稅。
城鎮土地使用稅應納稅額＝納稅人實(shí)際占用的土地面積×適用稅額標準。 |
