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一、簡(jiǎn)介
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費有11種： 營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。 此外還有地方教育費、河道維護費等地方性收費。 車(chē)船使用稅等企業(yè)常規性稅種沒(méi)有考慮。 增值稅等該行業(yè)偶發(fā)性稅種不作考慮。 二、各稅種介紹 1、營(yíng)業(yè)稅：按營(yíng)業(yè)收入5%繳納，當月取得的營(yíng)業(yè)收入，不論是不是房?jì)r(jià)的全款都要計入應納稅所得額； ⑴ 稅目與稅率 營(yíng)業(yè)稅涉及轉讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)（包括銷(xiāo)售建筑物或構筑物、銷(xiāo)售其他土地附著(zhù)物）兩個(gè)稅目，稅率都是5%。 ⑵ 特殊規定 轉讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權或永久使用權，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。（《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第四條） 在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。2002年12月《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權轉讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財稅[2002]191號）對這種行為征稅辦法重新作出規定，自2003年1月1日起，對以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 土地租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按轉讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)納稅，而是按照租賃業(yè)稅目納稅。 土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。 在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。 ⑶ 納稅地及納稅時(shí)間 納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉讓土地使用權，向土地房屋所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納營(yíng)業(yè)稅。 營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項憑據的當天。 納稅人轉讓土地使用權或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。單位贈與不動(dòng)產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權轉移的當天。 ⑷ 抵減問(wèn)題 單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權的，以全部收入減去抵債時(shí)該項不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。（《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》財稅［2003］16號） 一、營(yíng)業(yè)稅 1、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的計稅依據 ?。?）、 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向對方收取的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用。 （2）、 單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈與他人，其營(yíng)業(yè)額比照本細則第十五條的規定確定。對個(gè)人無(wú)償贈送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 ?。?）、 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則第十五條規定： 納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額： a 按納稅人當月提供的同類(lèi)應稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； b 按納稅人最近時(shí)期提供的同類(lèi)應稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； c 按下列公式核定計稅價(jià)格： 計稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率） 上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定。 2、其他具體規定如下： （1）、 在合同期內房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手續費收入或者價(jià)差應按"服務(wù)業(yè)―代理業(yè)"征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿(mǎn)后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對包銷(xiāo)商也應按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征收營(yíng)業(yè)稅。 （2）、 對合作建房行為應如何征收營(yíng)業(yè)稅 合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的"以物易物"，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互 。具體的 方式也有以下兩種： a土地使用權和房屋所有權相互 ，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價(jià)，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價(jià)，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按"轉讓無(wú)形資產(chǎn)"稅目中的"轉讓土地使用權"子目征稅；對乙方應按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第十五條的規定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷(xiāo)售出去，則又發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應對其銷(xiāo)售收入再按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 b以出租土地使用權為代價(jià)換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿(mǎn)后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按"服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)"征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對其按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征營(yíng)業(yè)稅。對雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第十五條的規定核定。 第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： a房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔、利潤共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅"以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征營(yíng)業(yè)稅"的規定，對甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營(yíng)業(yè)稅；只對合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營(yíng)業(yè)稅。 b房屋建成后，甲方如果采取按銷(xiāo)售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷(xiāo)售收入按比例提取的收入按"轉讓無(wú)形資產(chǎn)"征稅；對合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷(xiāo)售收入依"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 c如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風(fēng)險的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營(yíng)企業(yè)轉讓的土地，按"轉讓無(wú)形資產(chǎn)"征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細則第十五條的規定核定。其次，對合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷(xiāo)售，則再按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征稅。 （3）、 對于轉讓土地使用權或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的預收定金，有如下規定： 納稅人轉讓土地使用權或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。"此項規定所稱(chēng)預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收定金的當天。 ?。?）、以"還本"方式銷(xiāo)售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷(xiāo)售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉而采取的一種促銷(xiāo)手段。對以"還本"方式銷(xiāo)售建筑物的行為，應按向購買(mǎi)者收取的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂"還本"支出。 （5）、中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題 a關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷(xiāo)售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現行政策關(guān)于"以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征營(yíng)業(yè)稅"的規定、因此，應按"轉讓無(wú)形資產(chǎn)"稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當天。 同時(shí)，對銷(xiāo)售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷(xiāo)房的，則對中外雙方各自銷(xiāo)售商品房收入按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統一銷(xiāo)房再分配銷(xiāo)售收入的，則就統一的銷(xiāo)售商品房收入按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷(xiāo)售商品房的全部收入按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征營(yíng)業(yè)稅。 b關(guān)于中方取得的前期工程開(kāi)發(fā)費征稅問(wèn)題 外方提前支付給中方的前期工程的開(kāi)發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉讓土地使用權，計算征收營(yíng)業(yè)稅。對該項已稅的開(kāi)發(fā)費用，在中外雙方分配收入時(shí)如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營(yíng)業(yè)收入。 c對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算征收營(yíng)業(yè)稅。 轉讓土地使用權劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉讓無(wú)形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內，稅率為5%。 計算公式=營(yíng)業(yè)額×5% (6)合法取得土地使用權的納稅義務(wù)人，在其取得土地使用權的土地上，按照政府有關(guān)工程建設項目申請審批程序法規以自己名義"立項"建設，無(wú)論采取何種銷(xiāo)售或與他人合作方式，均不適用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅合作建房征稅的規定。 二、城市維護建設稅 城市維護建設稅的計稅依據是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。 ?、偌{稅義務(wù)人所在地在東城區、西城區、崇文區、宣武區范圍內的和在朝陽(yáng)區、海淀區、豐臺區、石景區、門(mén)頭溝區、燕山六個(gè)區所屬的街道辦事處管理范圍內的，稅率為7%； ?、诩{稅義務(wù)人所在地在郊區各縣城、鎮范圍內的，稅率為5%； ?、奂{稅義務(wù)人所在地不在①②項范圍內的，稅率為1%； 2、城市維護建設稅 城建稅：按繳納的營(yíng)業(yè)稅7%繳納； 計稅依據是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。 稅率分別為7%、5%、1%。不同地區的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。 計算公式:應納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。 3、教育費附加 教育費附加的計稅依據是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額費率為3%。 計算公式:應交教育費附加額=應納營(yíng)業(yè)稅稅額×費率。 4、土地增值稅 計稅依據是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規定的扣除項目金額后的余額。 稅率為30%、40%、50%、60%，土地增值稅預征稅率各地區不等。 計算公式：應交土地增值稅=增值額×費率-速算扣除數-預繳稅金 稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講： 1、對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓集體土地使用權的行為沒(méi)有納入征稅范圍。這是因為根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。 2、轉讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。 3、附著(zhù)物是指附著(zhù)于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。 4、取得收入的行為，包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。 土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規定的扣除項目金額后的余額。 房地產(chǎn)轉讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括： 1、取得土地使用權所支付的金額； 2、開(kāi)發(fā)土地的成本、費用； 3、新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價(jià)格； 4、與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 5、財政部規定的其他扣除項目。 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》規定，計算土地增值額的扣除項目，具體為： 1、取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。 2、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。 3、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據新會(huì )計制度的規定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行歸集或分攤。為了便于計算，市政府在京政發(fā)（1996）7號《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》中明確，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的允許據實(shí)扣除但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)扔嬎憧鄢?。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%的以?xún)扔嬎憧鄢?br> 4、舊房及建筑物的評估價(jià)格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由市政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)確認的價(jià)格。 5、與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 6、加計扣除。對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計20％的扣除。 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過(guò)扣除項目金額50％，未超過(guò)扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過(guò)扣除項目金額100％，未超過(guò)扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過(guò)扣除項目金額200％的部分，稅率為60％ 。 對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無(wú)法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進(jìn)行清算，多退少補。其預征率為：預售賓館、飯店、辦公、寫(xiě)字樓的房地產(chǎn)，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預售收入2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產(chǎn)，按預售收入1%的比例預征土地增值稅。 從2003年1月1日起，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預征土地增值稅預征率統一調整為1%。 5、房產(chǎn)稅 （1）以房產(chǎn)稅原值(評估值)為計稅依據，稅率為1.2%。計算公式為： 房產(chǎn)稅年應納稅額＝房產(chǎn)原值（評估值）×（1－30％）×1.2% ?。?）以租金收入為計稅依據的，稅率為12%。計算公式為: 房產(chǎn)稅年應納稅額＝年租金收入×12％ 如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權的，需繳納房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產(chǎn)權的內資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。 ?。?）以房產(chǎn)稅原值(評估值)為計稅依據，稅率為1.2%。計算公式為： 房產(chǎn)稅年應納稅額＝房產(chǎn)原值（評估值）×（1－30％）×1.2% ?。?）以租金收入為計稅依據的，稅率為12%。計算公式為: 房產(chǎn)稅年應納稅額＝年租金收入×12％ 如果單位屬于"外商投資企業(yè)或外國企業(yè)"應繳納城市房地產(chǎn)稅。 6、土地使用稅 土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。 7、印花稅 印花稅是對在經(jīng)濟活動(dòng)和經(jīng)濟交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計稅和從量計稅兩種。 應納稅額=計稅金額*稅率,應納稅額=憑證數量*單位稅額。 ?、?開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計帳簿、營(yíng)業(yè)執照等貼印花稅； ⑵ 土地使用權出讓轉讓書(shū)立的憑證（合同）暫不征收印花稅； ⑶ 在土地開(kāi)發(fā)咨詢(xún)、施工、采購、房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書(shū)立的合同、書(shū)據等，應按照印花稅有關(guān)規定繳納印花稅； ⑷ 進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的，簽定的購房合同應按產(chǎn)權轉移書(shū)據所載金額萬(wàn)分之五繳納印花稅，通常在房地產(chǎn)交易活動(dòng)同時(shí)收??； ⑸ 在辦理房地產(chǎn)權屬證件時(shí)，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元， 印花稅是對在經(jīng)濟活動(dòng)和經(jīng)濟交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計稅和從量計稅兩種。 應納稅額=計稅金額*稅率,應納稅額=憑證數量*單位稅額。 土地使用權出讓轉讓書(shū)立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開(kāi)發(fā)建設，房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書(shū)立的合同、書(shū)據等，應按照印花稅有關(guān)規定繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的，簽定的購房合同應按產(chǎn)權轉移書(shū)據所載金額萬(wàn)分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)在辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續時(shí)，應監督買(mǎi)賣(mài)雙方在轉讓合同或協(xié)議上貼花注銷(xiāo)完稅后，再辦理立契過(guò)戶(hù)手續。 在辦理房地產(chǎn)權屬證件時(shí)，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權屬管理部門(mén)應監督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權屬證上按件貼花注銷(xiāo)完稅后，再辦理發(fā)證手續。 8、企業(yè)所得稅 計稅依據：應納稅所得額＝收入總額－準予扣除項目金額 稅率： ⑴ 企業(yè)所得稅的稅率為25%。 ⑵ 非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規定的所得，適用稅率為20%。 ⑶ 符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。 ⑷ 國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅 ⑸ 外商投資企業(yè)和外資企業(yè)，過(guò)渡期。 計算公式：應納稅額＝應納稅所得額×稅率 企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉讓土地使用權及銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)所取得收入及其他所得?；径惵蕿?3%。還設置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應納稅所得額超過(guò)3萬(wàn)元至10萬(wàn)元（含10 萬(wàn)元）的，減按27%的稅率。 本市行政區域內的集體企業(yè)、股份合作制企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)、有限責任公司（非自然人出資設立）中的施工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑安裝企業(yè)及年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入在300萬(wàn)元以下（原為年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入在150萬(wàn)元以下）的工業(yè)企業(yè)、修理修配企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、飲食服務(wù)企業(yè)、娛樂(lè )業(yè)、交通運輸企業(yè)和其他企業(yè)。適用純益率。對施工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從建筑安裝行業(yè)中分離出來(lái)，單獨核定純益率為3％--5％。具體適用比例由各區縣（分局）自定。 9、耕地占用稅 占用耕地建房或者從事非農業(yè)建設的單位或者個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人，應當依照本條例規定繳納耕地占用稅。 耕地占用稅的稅額規定如下： ?。ㄒ唬┤司夭怀^(guò)1畝的地區（以縣級行政區域為單位，下同），每平方米為10元至50元； ?。ǘ┤司爻^(guò)1畝但不超過(guò)2畝的地區，每平方米為8元至40元； ?。ㄈ┤司爻^(guò)2畝但不超過(guò)3畝的地區，每平方米為6元至30元； ?。ㄋ模┤司爻^(guò)3畝的地區，每平方米為5元至25元。 10、個(gè)人所得稅 個(gè)人所得稅是以個(gè)人取得的各項應稅所得對象征收的一種稅。支付所得的單位或者個(gè)人為個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人,按照稅法規定代扣代繳個(gè)人所得稅,是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。 房地產(chǎn)企業(yè)除了企業(yè)通常的個(gè)人所得稅業(yè)務(wù)以外，特殊的就是拆遷補償、擋光或施工補償、晚交房和晚辦產(chǎn)權補償等各項補償的涉稅情況。 個(gè)人所得稅是以個(gè)人取得的各項應稅所得對象征收的一種稅。支付所得的單位或者個(gè)人為個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人,按照稅法規定代扣代繳個(gè)人所得稅,是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。 11、契稅 契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時(shí)向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個(gè)人征收的一種稅。 注意：買(mǎi)受方的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。 契稅以按土地使用權、房屋所有權轉移時(shí)的成交價(jià)格為計稅依據。 現行契稅稅率為3-5%，各地有減半征收的情況。大連市目前土地轉讓稅率為4%，在建工程轉讓稅率為4%，普通住宅轉讓稅率為1.5%，非普通住宅轉讓稅率為4%。 應納稅額=房地產(chǎn)成交價(jià)格或評估價(jià)格*稅率。 契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時(shí)向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個(gè)人征收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉移時(shí)的成交價(jià)格為計稅依據，目前北京市現行契稅稅率為3%，應納稅額=房地產(chǎn)成交價(jià)格或評估價(jià)格*稅率。 征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓?zhuān)òǔ鍪?、贈與和 ）、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈與和房屋 ；其中土地使用權轉讓?zhuān)话ㄞr村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權的轉移。 下列轉移方式，視同土地使用權轉讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈與征稅： 1、 以土地、房屋權屬抵債或者作價(jià)投資、入股的； 2、 以獲獎、預購、預付集資建房款或者轉移無(wú)形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權屬的； 3、 建設工程轉讓時(shí)發(fā)生土地使用權轉移的； 4、 以其他方式事實(shí)構成土地、房屋權屬轉移的。 契稅的計稅依據如下： 1、 國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格； 即土地、房屋權屬轉移合同確定的價(jià)格，包括承受者應交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。房屋買(mǎi)賣(mài)的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應從中剔除，因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計稅依據范圍。納稅人應按合同確定的成交價(jià)格全額計算繳納契稅。 2、土地使用權贈與、房屋所有權贈與，由契稅征收機關(guān)參照同類(lèi)土地使 用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格或者評估價(jià)格核定； 3、 土地使用權 、房屋所有權 、土地使用權與房屋所有權 ，為 價(jià)格的差額； 4、 以劃撥方式取得土地使用權的，經(jīng)批準轉讓房地產(chǎn)時(shí)，除承受方按規 定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉讓者應當補繳契稅，計稅依據為補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益。 5、 承受土地、房屋部分權屬的，為所承受部分權屬的成交價(jià)格；當部分 權屬改為全部權屬時(shí)，為全部權屬的成交價(jià)格，原已繳納的部分權屬的稅款應 予扣除。 前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的差額明顯不合理，并且無(wú)正當理由的 ，由契稅征收機關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。 三、涉稅環(huán)節介紹
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| 土地使用稅計提的會(huì )計處理 |
| 土地使用稅計提時(shí)計入管理費用科目。 在清算土地增值稅時(shí)不作為加計扣除20%的基數。 車(chē)船使用稅 如果擁有汽車(chē)、自行車(chē)等機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)交通工具,還需繳納相應的車(chē)船使用稅，外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應繳納車(chē)船使用牌照稅。 現行會(huì )計制度沒(méi)有對轉讓土地使用權或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得預收款計征營(yíng)業(yè)稅的賬務(wù)處理進(jìn)行明確。一般的做法有兩種： 五、城鎮土地使用稅 |
六、現在的稅收分類(lèi)及稅種。按現在大的分類(lèi)，主要是流轉稅、所得稅、財產(chǎn)稅、資源稅、行為稅和其他：
1、流轉稅：增值稅、消費稅、營(yíng)業(yè)稅、關(guān)稅、車(chē)輛購置稅等；
2、所得稅：企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等；
3、資源稅：資源稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅等；
4、財產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等；
5、行為稅：印花稅、屠宰稅、車(chē)船稅、城市維護建設稅等
6、其他稅：農林特產(chǎn)稅、耕地占用稅、契稅等。
