價(jià)格始終是商品價(jià)值的體現，房?jì)r(jià)也不例外。
不過(guò)在大部分時(shí)間里，由于影響房屋價(jià)值的因素太過(guò)復雜，我們只能通過(guò)房?jì)r(jià)看到市場(chǎng)對一套房子的綜合價(jià)值判斷，卻很難分清我們到底為買(mǎi)下它付出了些什么。
比如，你顯然知道地鐵房總是會(huì )比交通不便的房子更貴，裝修豪華的房子一定更能賣(mài)上價(jià)，而一旦某個(gè)小區與一所口碑好的學(xué)校聯(lián)系起來(lái)，學(xué)區房的溢價(jià)就更為驚人了。但當你出手買(mǎi)下一套緊鄰地鐵且豪華裝修的學(xué)區房時(shí)，并不清楚各個(gè)增值點(diǎn)究竟分別如何在影響房?jì)r(jià)的走向。
到城市層面上也是一樣，不同地域、不同級別的城市在對房子真實(shí)價(jià)值的判斷也會(huì )出現明顯的偏好。
新一醬聯(lián)合貝殼研究院，從19個(gè)一線(xiàn)與新一線(xiàn)城市中提取了總計15萬(wàn)套房源的數據，針對它們的房源單價(jià)、地理位置、樓齡、裝修情況等17個(gè)要素進(jìn)行了多元回歸分析（各城市R-squared均超過(guò)60%；圖表中列出的數據均在95%的置信區間中顯著(zhù)）。通過(guò)這套模型，每個(gè)城市更傾向于為哪些方面花更多錢(qián)買(mǎi)房，變得清晰了起來(lái)。
如果將人們購房考慮的各個(gè)要素列成一個(gè)“馬斯洛需求金字塔”，那么位于最底層的一定是地理區位。
在“l(fā)ocation, location, location!”這一經(jīng)典原則之下，任何一座城市的房?jì)r(jià)地圖，都會(huì )在整體上呈現出“距離市中心越遠，房?jì)r(jià)越低”的圈層效應。經(jīng)過(guò)數據分析，這種圈層效應可以得到進(jìn)一步量化。
從19座城市的數據來(lái)看，在樓齡、裝修情況、學(xué)區等要素相似時(shí)，每靠近市中心1公里，上海人愿意為此付出的溢價(jià)最高，達到了每平方米1645元。其次是北京，為1305元。新一線(xiàn)城市中，杭州人和南京人愿意為離市中心更近1公里多付出的溢價(jià)也超過(guò)了1000元/平方米。
但這個(gè)數字相比人們對地鐵房的親睞還算不上什么。
平均而言，上海的房子只要貼上了“地鐵房”的標簽，就會(huì )比其他條件相似的房子貴6648元/平方米；杭州緊隨其后，地鐵房溢價(jià)也達到了5982元/平方米；接下來(lái)還有深圳、青島、廣州等城市對地鐵房也同樣敏感，它們的每平方米的地鐵房溢價(jià)都在三四千元的水平。
住所區位構筑了居民與城市核心資源的互動(dòng)方式，無(wú)疑是最基礎的一層。在城市中辦公、聚會(huì )交友的便捷性之外，居所還承托起了一個(gè)人的生活。
新一醬的朋友在買(mǎi)房時(shí)頗為看重“人氣”——他需要能夠在趕地鐵的早上很容易地遇到熱氣騰騰的煎餅果子鋪，或是下個(gè)樓就有滿(mǎn)足生活所需的商超、便利店與藥店。這些社區商業(yè)配套提供了便利的生活，也帶來(lái)了居住的煙火氣。
從數據來(lái)看，超市這種社區商業(yè)配套對房?jì)r(jià)的增值效果超出了很多人的預期。如果周邊有超市，佛山的房子平均每平方米大概率可以賣(mài)高2158元。此外，東莞、武漢、青島、廣州在“周邊要超市”這一項上的溢價(jià)也都超過(guò)了1000元/平方米。
更詳細一點(diǎn)的情況我們來(lái)看上海。新一醬統計了包括干洗店、美容美發(fā)店等30類(lèi)基礎商業(yè)設施在地理上的密度分布，并將它們與上海的板塊均價(jià)放在一起觀(guān)察：圓的大小代表了了基礎商業(yè)密度，而板塊的顏色更深，意味著(zhù)房?jì)r(jià)更高。
從基礎商業(yè)密度與房?jì)r(jià)的對比關(guān)系中，你能夠很輕易地觀(guān)察到購房者們對豐富商業(yè)配套的偏愛(ài)：莘莊是外環(huán)旁社區商業(yè)發(fā)展成熟的大住區，板塊掛牌均價(jià)超7萬(wàn)元/平方米，高于周邊更靠近市區但商業(yè)基礎相對薄弱的梅隴、古美等板塊。
不過(guò)，居住體驗從不止于住所外部區位與商業(yè)氛圍，更與住所內部因素息息相關(guān)。在購房需求金字塔的更高處，如何住得更舒適、更精致，是多數購房者進(jìn)一步的需求。
樓齡、電梯與裝修，是構成舒適居住體驗的不可或缺的要素。它們的缺位或不足，例如房間漏水、排水隔音老化、沒(méi)有電梯、對老年人不友好等，將變成居住體驗中的硬傷。
天津、北京、南京和廣州是19個(gè)城市中老房子成交偏好度最高的城市——從貝殼研究院發(fā)布的《2020新一線(xiàn)城市居住報告》中選取的2020年上半年住宅成交數據來(lái)看，它們的高樓齡小區（樓齡在20年以上）成交占比都超過(guò)了30%。相比之下，佛山、東莞、合肥這些新晉的新一線(xiàn)城市則表現出完全不同的房產(chǎn)交易格局，在這些城市中，高樓齡小區的交易占比均不足5%。
而在西安，盡管老城區（即城墻內或者部分城北地區）有許多房齡偏高的老房子，但它高樓齡小區的成交占比極低。熟悉西安的朋友告訴新一醬，現在西安的產(chǎn)業(yè)中心和商業(yè)中心都在向曲江和高新區轉移，預算約束下的購房者不再需要在區位與舒適的居住品質(zhì)作出權衡取舍。
杭州樓齡小于20年的房子平均能夠獲得4410元/平方米的溢價(jià)，而在此基礎上，如果它還是一套精裝房，則還能額外多賣(mài)3382元/平方米。這兩個(gè)要素相加——也就一套樓齡較小的精裝房溢價(jià)達到了近7800元/平方米，超過(guò)了地鐵可以帶來(lái)的增值水平，大約抵消了與市中心7公里左右的距離因素。
容積率、綠化率、車(chē)位比是舒適生活中的加分項，它們不是購房決策的主要影響因素，人們愿意為其付出的溢價(jià)相對較低：在杭州，其他條件相似，小區的車(chē)位比從1:1上升至2:1，購房者愿意每平方米多花近700元。
沿著(zhù)居住需求金字塔再往上走，是更高階的“優(yōu)而優(yōu)”需求，如空間感、陽(yáng)光、明亮度、戶(hù)型設計等。
小區物業(yè)費的高低能夠在一定程度上對這些因素做出區分。每月2元/平方米以上的物業(yè)費內含了較為完善的車(chē)輛、綠化、電梯設備等管理；而當物業(yè)費單價(jià)上升到4元/平方米，它背后包含的更完善的配套與管理可能涵蓋了游泳池消毒清理、到戶(hù)垃圾清掃等項目。通常來(lái)說(shuō)，物業(yè)費更貴的房子，它在精致生活層面上的溢價(jià)也會(huì )更突出。
不過(guò)，并不是所有城市都會(huì )對這樣的精致生活感興趣。
下圖中是一些戶(hù)型屬性帶來(lái)的溢價(jià)偏好。只有那些被標記出來(lái)的城市，才呈現出對某些屬性顯著(zhù)的偏好——反之，從統計意義上我們是無(wú)法測度這些城市的購房者愿意為這些屬性支付多少溢價(jià)的。
朝南的房間陽(yáng)光更充足，能夠曬到房間更深處，是購房時(shí)會(huì )被關(guān)注的要素。北方城市冬天日照少，表現出對于向南朝向的更強偏好，鄭州、沈陽(yáng)、青島等北方居民愿意為全南戶(hù)型或兩臥朝南等戶(hù)型付出更多溢價(jià)。
南北通透戶(hù)型通風(fēng)效果更好，冬暖夏涼，愿意為其付出溢價(jià)的城市最多，共有13個(gè)，平均溢價(jià)達到了近1400元/平方米。戶(hù)型方正的房?jì)r(jià)空間利用率更大，愿意為其付出溢價(jià)的城市數量次之，也達到了9個(gè)。而全明格局在居住體驗貢獻相比較弱，只有成都、天津、長(cháng)沙和合肥的購房者對這個(gè)屬性感興趣，并愿意付出500元/平方米以?xún)鹊囊鐑r(jià)。
上圖中展示了貝殼研究院《2020新一線(xiàn)城市居住報告》中提到的19個(gè)一線(xiàn)和新一線(xiàn)城市的居住負擔指數。中國城市里的房市連續二十多年都處于上升通道之中，對于大部分購房者來(lái)說(shuō)，愈發(fā)高企的房?jì)r(jià)收入比，使得買(mǎi)房這個(gè)決定與面向未來(lái)的重大投資決定緊密掛鉤。
在其他條件相同的情況下，北京一套學(xué)區房平均要比其他房子貴1.5萬(wàn)元/平方米，是新一醬分析的所有房屋屬性中溢價(jià)率最高的一項。與北京類(lèi)似的，還有上海、南京和天津，它們的學(xué)區房溢價(jià)也都達到了每平方米8000元至1萬(wàn)元的水平，基本都超過(guò)了當地城市房產(chǎn)均價(jià)的20%。
唯一例外的是廣州，那里的學(xué)區房每平米溢價(jià)僅為1611元，比干濕分離的重要性還要低一些。
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