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在我們生長(cháng)的這個(gè)時(shí)代，一切銳不可當，萬(wàn)物肆意生長(cháng)，聚沙成塔，集腋成裘，一切都難得一遇。倏忽間，造就萬(wàn)物。
房住不炒，基建幫漲！
多年以來(lái)，學(xué)區房暴漲，讓很多人相信沒(méi)有比學(xué)區更保值的了。
北京文昌胡同11.4平米學(xué)區房，因為是著(zhù)名小學(xué)實(shí)驗二小的學(xué)區房，以46萬(wàn)單價(jià)530萬(wàn)總價(jià)天價(jià)成交。
南寧一沒(méi)有房門(mén)破舊且堆滿(mǎn)垃圾的瓦房，13平35萬(wàn)依然能獲垂青，只因它擁有紅星小學(xué)和南寧二中的雙學(xué)位。
深圳金茂利都帶著(zhù)百花小學(xué)和深圳實(shí)驗中學(xué)的學(xué)位，讓它在深圳每一輪房?jì)r(jià)上漲都走出一輪暴漲行情，完全不適宜居住的老破小沖高到22萬(wàn)的單價(jià)。
而在學(xué)區之后，什么會(huì )接力成為最能支撐房?jì)r(jià)上漲的因素呢？
我覺(jué)得是地鐵。
尤其是在這場(chǎng)疫情，經(jīng)濟下行風(fēng)險加大，“新基建”寄予厚望，緊急上馬,人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、城際軌道交通都在緊鑼密鼓開(kāi)展。新基建之一的“地鐵”，或許會(huì )成為未來(lái)房產(chǎn)溢價(jià)的關(guān)鍵因素。
目前，我國的擁有軌道交通的城市已經(jīng)達到43座，未來(lái)這一數字會(huì )繼續增長(cháng)。而一線(xiàn)城市曾經(jīng)上演的房?jì)r(jià)奇跡，還會(huì )在二線(xiàn)城市復制。地鐵盤(pán)也將成為二線(xiàn)城市在下一波行情中最升值的標的。二線(xiàn)城市的選房邏輯，要變了！
那么地鐵到底給房?jì)r(jià)帶來(lái)多大的影響？我們用數據說(shuō)話(huà)。相關(guān)研究數據表明：
2019年2月份，南寧市商品住宅均價(jià)為11683元/㎡，地鐵3號線(xiàn)所經(jīng)區域良慶區成交均價(jià)13729元/㎡，環(huán)比上漲7.61%；但良慶區二手房在19年上半年的漲幅卻只有2.11%。
2010-2016年間，長(cháng)沙地鐵二號線(xiàn)建設過(guò)程中，沿線(xiàn)板塊的的商品房成交均價(jià)漲幅明顯高于非途徑板塊的商品房成交均價(jià)。
上有房住不炒，下有基建幫漲。地鐵帶動(dòng)房?jì)r(jià)的趨勢，簡(jiǎn)直避無(wú)可避。
以鄭州為例，鄭州現在對地鐵盤(pán)還不敏感，因為有太多地鐵之外的替代交通。
鄭州有全國最大的公交車(chē)產(chǎn)商宇通，公交車(chē)通勤效率高，全城公交只收1元。而且鄭州在省會(huì )城市中汽車(chē)保有量排在第二名，城市遍布免費快速路：井字形快速路免費、三環(huán)快速路、四環(huán)快速路、繞城高速免費、去郊縣高速部分免費、黃河大橋免費...開(kāi)車(chē)去哪兒都方便。
而這一切會(huì )因為鄭州地鐵的建設爆發(fā)，發(fā)生改變。
目前已經(jīng)通車(chē)的是1、2、5號線(xiàn)、城郊線(xiàn)、14號線(xiàn)奧體中心段。
而3、4號線(xiàn)已經(jīng)接近通車(chē)，最遲年底開(kāi)通，7、8、12號線(xiàn)今年都會(huì )啟動(dòng)，而6、10號線(xiàn)、港區17號線(xiàn)在沒(méi)有批復之前就已經(jīng)偷偷動(dòng)工。
所以5年內鄭州能通十幾條地鐵，三環(huán)內的大多數小區，出門(mén)就是地鐵口。你想，當這個(gè)城市有200-300個(gè)地鐵口，間隔2-3公里就有個(gè)地鐵，你家卻沒(méi)有地鐵口，你不覺(jué)得寒酸嗎？
未來(lái)鄭州房子要想漲得好，還得是地鐵盤(pán)。
地鐵在全面影響房?jì)r(jià)
買(mǎi)了地鐵盤(pán)，地鐵幫你全方位抬身價(jià)。地鐵帶來(lái)的利好，也滲透在方方面面。
? 1. 地鐵對商業(yè)的影響
因為一條地鐵，足以改變一座城。
地鐵的出現，豐富了人們的出行方式，也極大地提升了出行的便利程度，因此聚集人流的同時(shí)，地鐵也匯聚了商業(yè)資源。而眾多商業(yè)的聚集，又將形成商圈，進(jìn)而帶來(lái)更多的消費人流。
當然也并不是所有的站點(diǎn)都能形成商圈，我們從三個(gè)因素看商圈形成的可能，一是有傳統商業(yè)圈依托，二是多條線(xiàn)路或交通樞紐交匯站點(diǎn)，三是在城市的核心地段或城市規劃的重點(diǎn)區域。
例如深圳的寶安中心，1號線(xiàn)和5號線(xiàn)交匯，成就了深圳最大體量商業(yè)壹方城的成功，更成就了寶中的房?jì)r(jià)。
例如杭州的七堡，1號線(xiàn)穿城而過(guò)，串聯(lián)西湖、就業(yè)區、住宅區，形成了獨具杭州特色的TOD+產(chǎn)業(yè)、TOD+生態(tài)、TOD+綜合體的復合型多元開(kāi)發(fā)模式。
那些地鐵上蓋的樓盤(pán)，遇到下樓步行200米即可抵達的核心商圈，這樣的好配套，它怎么會(huì )不值錢(qián)？
? 2. 地鐵對交通的影響
擁有地鐵的公共交通，因為高效快捷改變了部分群體的居住理念，人們不再糾結于居住在核心區域方便通勤，視線(xiàn)被轉移到市郊地鐵沿線(xiàn)的房產(chǎn)，從而降低中心區域的人口密度。
想想地鐵出現前，出行主要依靠地面交通，而高峰期人們的集中出行，使得交通狀況更加糟糕，地鐵的出現分流地面交通，且憑借自身的快捷便利，又吸引了更多的人流選擇地鐵出行，此舉緩解交通擁堵。
出行暢通，心情豁達，良好的交通環(huán)境讓城市需求得到滿(mǎn)足，城市發(fā)展向好，經(jīng)濟繁榮，回歸價(jià)值大家都是受益者，房地產(chǎn)也不例外。
? 3. 地鐵對城市規劃的影響
城市的擴張離不開(kāi)交通環(huán)境的改善，城市地鐵的發(fā)展建設，也推動(dòng)了延線(xiàn)舊改和城市新中心的形成，舊改提升沿線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值，而新中心的形成促進(jìn)了城市資源的合理分配，又滿(mǎn)足了城市擴張的需要，有利于城市的可持續發(fā)展。
如此看來(lái)，樁樁件件，地鐵來(lái)襲，既利好城市經(jīng)濟，也為拉動(dòng)房產(chǎn)價(jià)值，提供上漲動(dòng)力。
地鐵房怎么選？
現如今，一線(xiàn)城市早已度過(guò)滿(mǎn)城挖的地鐵建設時(shí)代，部分強二線(xiàn)城市的地鐵里程也直追一線(xiàn)，南京武漢重慶也早已超越深圳。
大部分三線(xiàn)及以下城市或困于人口或困于經(jīng)濟，郁郁不得修建地鐵，這夾在中間的幾十個(gè)二線(xiàn)城市，多還處在地鐵線(xiàn)路少，網(wǎng)絡(luò )尚未完善，那些一線(xiàn)城市嘗過(guò)的地鐵紅利，對二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，即是未來(lái)可期。因此以下給出的建議主要適用于新一線(xiàn)和二線(xiàn)城市。
給出建議前，我們還需要搞清楚兩個(gè)概念，即什么是地鐵房和地鐵紅利周期。
地鐵房：地鐵周邊1公里內；近地鐵房：距離地鐵1-2公里范圍；非地鐵房：距離地鐵2-5公里范圍。
另一個(gè)概念，則是關(guān)地鐵盤(pán)漲價(jià)的重點(diǎn)。因為地鐵盤(pán)的上漲紅利，會(huì )隨著(zhù)地鐵的產(chǎn)生周期而減弱，成為地鐵房的房子因此選擇地鐵盤(pán)還要注意這三個(gè)時(shí)間：
第一次，地鐵規劃出爐
第二次，地鐵開(kāi)始建設
第三次，地鐵正式通車(chē)
地鐵建設的這三個(gè)時(shí)間里，往往都會(huì )迎來(lái)房?jì)r(jià)的上漲。
綜上，二線(xiàn)城市的地鐵盤(pán)要想獲得更大的升值空間，必須要遵循以下兩個(gè)選房邏輯：
? 1. 符合城市發(fā)展方向的地鐵線(xiàn)周邊樓盤(pán)
這一點(diǎn)即買(mǎi)房跟著(zhù)規劃走。就像廣州向東、深圳向西的地鐵盤(pán)漲幅明顯高于其他區域。杭州向東、南京向北、蘇州向東、成都向南、鄭州向東...處于這些城市發(fā)展方向的項目，不僅有地鐵帶來(lái)的溢價(jià)，還有城市發(fā)展的紅利加持，上漲動(dòng)力會(huì )更強。
透過(guò)規劃，我們往往能看到城市對區域政策的傾斜程度，這也是衡量區域發(fā)展的重要因素，而這些也就注定了能給沿線(xiàn)房產(chǎn)帶來(lái)利好。
我想曾幾何時(shí)，你應該也聽(tīng)到過(guò)，“聽(tīng)說(shuō)是政府規劃要遷新區了，xx新區的房子可以買(mǎi)了！”
在城市的新區建設時(shí)，拿著(zhù)地鐵規劃圖買(mǎi)，例如一路向西的深圳，誕生了南山科技園這樣的新就業(yè)中心，也成就了南山寶安的高房?jì)r(jià)。
當然不是跟著(zhù)規劃買(mǎi)就一定沒(méi)錯，規劃還在紙上，一切皆有可能，只有被實(shí)現的規劃，才值得去賭一把。因此跟規劃買(mǎi)房，地鐵開(kāi)建后下手最為穩妥。
? 2.選擇位于城市通勤圈內的地鐵盤(pán)
通勤圈我們又叫它“都市買(mǎi)房圈”，關(guān)于通勤圈的概念，一二線(xiàn)城市略有不同，在一線(xiàn)城市距離城市中心30km半徑內被定義為城市的通勤圈，超出圈外的距離被追加為形成和睡城的定義，而二線(xiàn)城市的范圍則是20km。
通勤圈的范圍，已經(jīng)將人們能接受的職住距離最大化，也就是說(shuō)，超出這個(gè)距離，城市中心將和日常生活產(chǎn)生斷裂，通勤圈外的居住讓我們很難和城市中心產(chǎn)生密切的聯(lián)系，這一點(diǎn)，也許你能忍，但很多人不能忍。一個(gè)曾咨詢(xún)過(guò)買(mǎi)房建議的粉絲，就堅定的跟我說(shuō)過(guò)，距離我工作地點(diǎn)太遠的房子我不考慮，真的不想每天通勤三小時(shí)。
另外選擇通勤圈內，不僅僅只是為時(shí)間成本和個(gè)人承受度考慮，通勤圈范圍內也意味著(zhù)生活配套、公共設施等的完善，具備了這些，區域才有更好的發(fā)展可能，你的房子也才有溢價(jià)的空間。
結
以上，我知道你一定還有很多困惑。你可能會(huì )說(shuō)距離地鐵百米的房子漲幅并沒(méi)有很理想，不是所有地鐵沿線(xiàn)的房子漲勢都比非地鐵好，甚至你會(huì )說(shuō)“我開(kāi)車(chē)，地鐵盤(pán)于我而言只是個(gè)無(wú)足輕重的概念?！?/span>
確實(shí)地鐵不是能帶動(dòng)房?jì)r(jià)經(jīng)久不衰的上漲利器，但短期存在的地鐵紅利也足以讓人開(kāi)心；
地鐵沿線(xiàn)房產(chǎn)也會(huì )因為各種因素的區別，產(chǎn)生不同的漲勢波動(dòng)，按照選房邏輯選好盤(pán)，又有地鐵概念加持的項目也不會(huì )差到哪去；
還有不使用軌道交通就否定它帶來(lái)的價(jià)值，試想二線(xiàn)城市滿(mǎn)城挖的時(shí)代到來(lái)，泛地鐵時(shí)代到來(lái)，別人的房產(chǎn)捆綁便捷交通多地鐵交匯，優(yōu)質(zhì)學(xué)位等多重標簽，而你的房子沒(méi)趕上規劃被融進(jìn)地鐵房概念，別人家的房子都有的概念，偏偏你家落下了，想想就不太開(kāi)心。
另本篇內容不是純粹的地鐵盤(pán)選房邏輯干貨，更詳細的地鐵盤(pán)投資邏輯，可以回顧樓面的這篇文章《地鐵盤(pán)到底怎么選？關(guān)鍵看這4點(diǎn)》。
最后，只想告訴大家，你在造富，地鐵幫你提速造富。
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