我經(jīng)常被Cue到一個(gè)問(wèn)題。
商住房、酒店式公寓、LOFT，雖然不是住宅，但確實(shí)能住，價(jià)格又便宜。在某些區域，甚至比普通商品房便宜一半。
最重要的是，這種房子不限購，全國各地隨便買(mǎi)，除了北京。
所以現在也挺火熱的。
我上次去深圳辦事，被中介強塞了一大堆商住的宣傳單，看起來(lái)很誘人。
那，這種房子要不要買(mǎi)呢？
一、
其實(shí)我個(gè)人是不太建議買(mǎi)商住的。
它比較畸形。
雖然能住，但嚴格來(lái)說(shuō)，卻不是住宅。
因為房子下面的土地，其實(shí)是辦公、商業(yè)、綜合用地，本不能用來(lái)蓋住宅。
政府出讓土地時(shí)，對土地用途有嚴格規定。
比如ABCD四塊地，A是純住宅用地，蓋房子??；B是商業(yè)用地，建辦公樓；C是工業(yè)用地，要蓋廠(chǎng)房；D是教育用地，用來(lái)蓋小學(xué)中學(xué)。
安排的明明白白的，不能亂用的。
話(huà)是這么說(shuō)，但是蓋一座寫(xiě)字樓，賣(mài)出去的速度和能賺到的錢(qián)，遠遠不如蓋住宅。
所以后來(lái)很多開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始打擦邊球，在商業(yè)用地上蓋房子，賣(mài)給普通人居住。
于是就有了商住房。
也因此，商住有了一大堆“缺陷”。
二、
首先，商住房的土地產(chǎn)權只有50年，或者是40年。
而純住宅產(chǎn)權是70年的。
前幾年，總理曾親口說(shuō)過(guò)，“70年產(chǎn)權到期之后可免費續期”，不用擔心住宅的產(chǎn)權繼承問(wèn)題了。
但商住產(chǎn)權到期之后怎么辦？
其實(shí)是有一點(diǎn)尷尬的。
另外，商住本身就是違規建筑，所以這房子建的也是委委屈屈，遮遮掩掩。
相比正經(jīng)的住宅，居住起來(lái)其實(shí)很不方便的。
隨便舉幾個(gè)栗子。
1、商住房一般都沒(méi)有陽(yáng)臺，十幾戶(hù)共享一層樓，所以一般只有一面可采光、通風(fēng)。
像個(gè)大匣子，住起來(lái)很不舒服的。
2、公攤都比較大，普通的住宅得房率一般是80%上下，而商住得房率一般只有六成多。
3、在商住興起之初，管控不嚴，有的LOFT層高可以接近6米、民水民電有燃氣，有獨立小區。
住起來(lái)不比純住宅差多少。
但最近幾年對商住的管控明顯嚴格起來(lái)了，新建商住LOFT層高不能超過(guò)4.2米，商水商電，很多項目連燃氣都不通。
年輕人可能還好，上有老下有小的居住，就非常不方便了。
4、商住房因為可以注冊公司，居住人員很復雜，經(jīng)常會(huì )有陌生人出入。
安全也是個(gè)問(wèn)題。
5、商住房的交易成本很高——
比如契稅，住宅一般繳1%、1.5%就夠了，而商住必須交滿(mǎn)3%。
買(mǎi)個(gè)100萬(wàn)的商住，3萬(wàn)元要用來(lái)交契稅。
貸款也很不方便，大部分城市商住最多只能貸五成，而像北京則根本不給貸款，還要求60個(gè)月社保。
這就很尷尬了，商住天生違規，政策說(shuō)嚴就嚴。
6、因為以上這種種的缺點(diǎn)，商住房的價(jià)格漲幅，通常要比周邊的住宅差很多。
比如北京有一個(gè)神盤(pán)叫“北京像素”，已經(jīng)算是商住里面的佼佼者了，民水民電有燃氣，層高5.8米。
但還是要比周邊普通小區便宜四成，還多。
三、
碎碎念了這么多缺點(diǎn)，商住是不是完全不能買(mǎi)？
從另一個(gè)角度想，倒也不是，它也有自己的優(yōu)勢。
商住房下面的土地，本來(lái)是規劃建辦公樓、商圈的。
那首要一點(diǎn)，交通一定是非常方便的~
通常離地鐵站非常非常的近，真正的“地鐵上蓋”、“走路五分鐘內”。
還有，商住房一般都會(huì )配建商場(chǎng)、超市、寫(xiě)字樓、酒店等等。
下樓就是繁華商圈。
對于年輕人來(lái)說(shuō)，生活和工作都非常方便。
如前面所說(shuō)，商住價(jià)格通常比周邊的住宅便宜很多，而配套設施又更加齊全。
就導致它另外一個(gè)優(yōu)點(diǎn)——租售比更高。
拿杭州下沙一個(gè)商住樓盤(pán)舉例。
一套60平的房子現在售價(jià)100萬(wàn)，而月租金是2500元。
租售比能達到3%。
杭州房?jì)r(jià)漲的太快，如果去年同期買(mǎi)，價(jià)格不到60萬(wàn)，租售比超過(guò)5%。
而它旁邊同一個(gè)開(kāi)發(fā)商建的純住宅，租售比就只有1.6%了。
所以如果你眼光好，能挑中一個(gè)交通便利、年輕人云集的優(yōu)質(zhì)商住房。
真的可以當快樂(lè )包租公、包租婆。
ps.
哦哦，對了，還有一點(diǎn)，商住能注冊公司，這也是它的一大優(yōu)勢。
現在想找個(gè)掛靠地址辦公司，成本是越來(lái)越高了。
以后這也是稀缺資源呢~
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