近日，媒體一篇《北京商住房限購兩年成交量跌94%》的文章刷屏網(wǎng)絡(luò )，在樓市回暖進(jìn)入"小陽(yáng)春"之際，這樣的情形多少有點(diǎn)刺眼。由于不限購、價(jià)格又比商品房要低上不少，商住房此前在中國住房市場(chǎng)上的表現十分搶眼。

商住房

然而，隨著(zhù)一紙限令（2017年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的公告》，對北京的商業(yè)、辦公類(lèi)項目進(jìn)行監管，其中對個(gè)人購買(mǎi)商住類(lèi)項目的限制措施，更是在全國范圍內開(kāi)啟了對商住房限購的先河），商住房也成為了第一個(gè)淹沒(méi)于中國樓市狂潮的犧牲品。

新政后的第二個(gè)月——2017年4月，北京商住房的成交數量?jì)H為194套，這較之前每個(gè)月數千套的成交量，跌幅超過(guò)95%，而成交均價(jià)從2017年3月的每平方米51036元，下跌到每平方米40898元，下跌幅度接近20%。

上述文章指出，因為商住市場(chǎng)的"滑鐵盧"，一套位于北京亦莊比較有名的商住房，120平方米，均價(jià)僅35000元，現如今總價(jià)只要420萬(wàn)，而在2年前，這一數字是550萬(wàn)！

事實(shí)上，對于購入商住房的房東們來(lái)說(shuō)，這兩年也是過(guò)得心塞。由于國內各地樓市先后推出了一系列限制措施，普通住宅的成交量及成交價(jià)都在過(guò)去2年時(shí)間里持續下滑，而商住房的價(jià)格以及成交量更是可以用"暴跌"來(lái)形容，不少房東曾試著(zhù)把商住房掛到網(wǎng)上，價(jià)格不斷調低，但幾乎無(wú)人問(wèn)津。

回過(guò)頭來(lái)看上一輪樓市暴漲，商住房作為市場(chǎng)不規范下的一個(gè)"漏洞"，給了很多人撿便宜的機會(huì )，首付少、總價(jià)低、不限購等看似優(yōu)惠的選項最終都成為了讓你入局的"坑"，而購房者更應該警惕的是，為什么商住房首付少？為什么商住房總價(jià)低？為什么商住房不限購？

回答清楚上述這些問(wèn)題后，你就能明白筆者為什么不建議買(mǎi)商住房了。

1、 產(chǎn)權年限少

商住房

一般來(lái)說(shuō)，普通住宅的產(chǎn)權是70年，而商住房的產(chǎn)權只有50年，有些還短只有40年，雖然房?jì)r(jià)上比周邊的住宅要便宜不少，但如果計算上使用年限，其實(shí)總的價(jià)格并不會(huì )相差太大。

盡管現在國內對于產(chǎn)權到期后如何續期的問(wèn)題并沒(méi)有過(guò)多政策，但根據坊間議論，最后無(wú)外乎是做一筆使用權限的續費，商住房產(chǎn)權少意味著(zhù)同時(shí)建造的房子前者需要提前繳納相關(guān)費用。

2、 貸款壓力大

對于絕大部分老百姓來(lái)說(shuō)，按揭買(mǎi)房是"標配"，然而相比普通住宅的按揭者，購買(mǎi)商住房的人卻無(wú)法享受前者在貸款方面的優(yōu)惠，利率上非但沒(méi)有折扣，還得在基準利率的基礎上上浮10%，且至多能貸款10年，首付必須50%。

另一方面，一手商住房不享受稅費減免優(yōu)惠，而二手商住房不僅不享受"滿(mǎn)五唯一"等政策，還會(huì )強制征收增值稅，交易成本更高。

3、 水電費賊貴

雖然水電費相較房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)可謂"九牛一毛"，但考慮到這是每月支出的生活成本，這筆賬一算下來(lái)其實(shí)也不少了。

以上海地區為例：一個(gè)祖孫三代的9口之家，一年用水250立方米，用電3000度，商水月2375元，商電全按平均段算2624元；民水用1390元，民電月1471元。這一比較，水電費會(huì )節約2138元。

再者，與水電費一樣，商住小區的物業(yè)費也是奇高無(wú)比，每年在這些方面花的錢(qián)都要比普通小區多出不少，更為重要的是，交了比普通住宅更多的商住房基本沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )，一旦出現問(wèn)題，只能自行維權，勢單力??！

4、 不能落戶(hù)不能上學(xué)

商住房

這是最要命的。

眾所周知，我國的房子除卻居住屬性外，還捆綁著(zhù)一系列的民生福利，有些地方買(mǎi)房可以落戶(hù)，買(mǎi)了房的才能就近上學(xué)，比如說(shuō)樓市中的"學(xué)區房"概念就一直被市場(chǎng)炒作。這里有所重點(diǎn)學(xué)校，怎么才能進(jìn)入呢，買(mǎi)對口的房子。

但是，商住沒(méi)有這個(gè)功能。

小到幼兒園，上到中學(xué)，全部都對商住房說(shuō)NO，即使是那些普通住宅混合商住的項目，商住房業(yè)主也不能享受子女入學(xué)待遇。

這樣一來(lái)，商住房就徹底淪為炒房者的工具，因為它單價(jià)低啊，因為它總價(jià)不高，更重要的是它不限購。

商住房

所以啊，如果你不是一個(gè)炒房者，筆者建議你盡量不要買(mǎi)。自古有句話(huà)就是，便宜沒(méi)好貨，商住房看上去是給了你優(yōu)惠，實(shí)際上這些優(yōu)惠早晚都要還的，還不如忍一忍，等存夠錢(qián)了買(mǎi)套正常的住宅。