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指按期內某一成本對象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內全部成本對象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。
?。ㄋ模╊A算造價(jià)法。
指按期內某一成本對象預算造價(jià)占期內全部成本對象預算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。
企業(yè)下列成本應按以下方法進(jìn)行分配：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結合其他方法進(jìn)行分配的，應商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調整。單獨作為過(guò)渡性成本對象核算的公共配套設施開(kāi)發(fā)成本，應按建筑面積法進(jìn)行分配。借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價(jià)法進(jìn)行分配。其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。
關(guān)注16.非貨幣交易下計稅成本的特殊規定
國稅發(fā)[2009]31號文件第三十一條規定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：
1.企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規定進(jìn)行處理：換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時(shí)暫不確認其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權轉移過(guò)程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價(jià)，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價(jià)款或減除應收到的補價(jià)款。換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權轉移過(guò)程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價(jià)，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價(jià)款或減除應收到的補價(jià)款。
2.企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項土地使用權的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權轉移過(guò)程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價(jià)，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價(jià)款或減除應收到的補價(jià)款。
關(guān)注17.三項預提費用可以扣除
國稅發(fā)[2009]31號文件第三十二條允許三項預提費用在預提時(shí)依法稅前扣除對納稅人有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實(shí)際發(fā)生的成本。
1.出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。
2.公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價(jià)合理預提建造費用。此類(lèi)公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
3.應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規定預提。物業(yè)完善費用是指按規定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項基金。
企業(yè)單獨建造的停車(chē)場(chǎng)所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設施進(jìn)行處理。
企業(yè)在結算計稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實(shí)際取得合法憑據時(shí)，再按規定計入計稅成本。
關(guān)注18.計稅成本核算的終止日
國稅發(fā)[2009]31號文件第三十五條規定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權確定或核定其計稅成本，據此進(jìn)行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規定對其進(jìn)行處理。
關(guān)注19.特定事項的稅務(wù)處理
企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進(jìn)行處理：
1.凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其應分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷(xiāo)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
2.凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進(jìn)行處理:企業(yè)應將該項目形成的營(yíng)業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項目的營(yíng)業(yè)利潤應視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的，按以下規定進(jìn)行處理：企業(yè)應在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉讓土地使用權和購入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應從該項目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
關(guān)注20.新舊政策銜接
國稅發(fā)[2009]31號文件第三十八條規定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。
國稅發(fā)[2009]31號文件第三十九條規定，本通知自2008年1月1日起執行。該規定意味著(zhù)納稅企業(yè)2008年企業(yè)所得稅匯算清繳就必須按照新辦法操作。我們提醒納稅企業(yè)將有關(guān)08年度的匯算清繳適度推遲到各地將國稅發(fā)[2009]31號文件轉發(fā)以后，以便于了解各地對計稅毛利率的具體水平、季度預繳多計算的計稅毛利調整的一些更細致的規定
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