| 文件解讀：日前，國家稅務(wù)總局出臺了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新文件），該文件是在原國稅發(fā)[2006]31號文件（以下簡(jiǎn)稱(chēng)原文件）的基礎上，按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征管法》及其實(shí)施細則等有關(guān)稅收法律、行政法規的規定，進(jìn)行的修訂和補充。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計稅成本對象的確定原則、計稅成本支出的內容、程序、核算方法上以及適用范圍等方面進(jìn)行了明確。 新文件首次在以下幾方面進(jìn)行了明確： 一、 適用企業(yè)的類(lèi)型 新文件適用于各種類(lèi)型的企業(yè)，即從2008年1月1日起內資和外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅處理上適用統一政策。但是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前未銷(xiāo)售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在以后年度取得的收入，仍按國稅發(fā)[2001]142號文件的內容執行。2007年12月31日前存有銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按新文件的相關(guān)政策執行。 二、 計稅成本的核算 1、計稅成本對象的確定原則。新文件規定成本對象可以按可否銷(xiāo)售原則、分類(lèi)歸集原則、功能區分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則和權益區分原則來(lái)確定。以上原則要求企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定并報主管稅務(wù)機關(guān)備案，并且一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。 2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內容，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費和開(kāi)發(fā)間接費。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內容與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計制度》中規定的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本列支內容一致。 3、計稅成本核算的一般程序，歸集至成本對象的成本和當期稅前扣除的期間費用中，在已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象中分配，對期前已完工成本對象應負擔的成本費用在已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)中進(jìn)行分配。對本期已完工成本對象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結算。對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用建立明細臺賬，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結算。 4、企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進(jìn)行成本計量與核算，開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的直接成本直接計入成本對象，發(fā)生的共同成本和間接成本按占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價(jià)法分配至各成本對象中。 土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分攤。單獨作為過(guò)渡性成本對象核算的公共配套設施開(kāi)發(fā)成本，按建筑面積法進(jìn)行分攤。屬于不同成本對象共同負擔的借款費用，按直接成本法或預算造價(jià)法進(jìn)行分攤。其他成本項目的分配方法由企業(yè)自行確定。 5、可以預提（應付）的成本費用的情況如下： 出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在有相關(guān)合同、協(xié)議或其他證明資料的前提下，可以預提合同總金額的10%，計入成本對象的開(kāi)發(fā)成本中。 公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可以按照預算造價(jià)合理預提建造費用。該公共配套設施必須符合在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。 應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規定預提。物業(yè)完善費用是指按規定應由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專(zhuān)項基金。 三、銷(xiāo)售費用的扣除比例 企業(yè)委托境外銷(xiāo)售機構銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷(xiāo)售費用（含傭金或手續費）不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入的10%的部分，準予據實(shí)扣除。 四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的折舊費用 企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費用。 新文件在以下幾方面對原文件進(jìn)行了修改： 一、 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率 1、開(kāi)發(fā)項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。 2、開(kāi)發(fā)項目位于地及地級市區及郊區的，不得低于10%。 3、開(kāi)發(fā)項目位于其他地區的，不得低于5%。 4、屬于經(jīng)濟適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。 二、 視同銷(xiāo)售行為 新文件刪除了"開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)視同銷(xiāo)售"這一條款。視同銷(xiāo)售僅限于開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。 三、 以非貨幣性交易取得土地使用權的計稅成本問(wèn)題 1、企業(yè)以土地使用權投資用于換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其土地使用權的計稅成本按以下方式進(jìn)行處理： 換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項目土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時(shí)暫不確認其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權轉移過(guò)程中應支付的相關(guān)稅費計算確定該項土地使用權的成本。如涉及補價(jià)，土地使用權的成本還應加上應支付的補價(jià)款或減除應收到的補價(jià)款。 換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權轉移過(guò)程中應支付的相關(guān)稅費計算確定該項土地使用權的成本。如涉及補價(jià)，土地使用權的成本還應加上應支付的補價(jià)款或減除應收到的補價(jià)款。 2、企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時(shí)，按應付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權轉移過(guò)程中應支付的相關(guān)稅費計算確定該項土地使用權的成本。如涉及補價(jià)，土地使用權的成本還應加上應支付的補價(jià)款或減除應收到的補價(jià)款。 新文件同時(shí)明確了企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。 新文件從2008年1月1日起實(shí)施。因企業(yè)目前正在進(jìn)行2008年度企業(yè)所得稅匯算清繳，如果企業(yè)在2008年企業(yè)所得稅按月、季度預繳時(shí)，計算的方法、口徑與新文件不一致時(shí)，在匯算清繳時(shí)一并調整。 | |||||
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