新的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》要點(diǎn)
國家稅務(wù)總局于2009年3月6日發(fā)布了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該辦法），至此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新所得稅法下如何進(jìn)行稅務(wù)處理，有了一個(gè)明確的說(shuō)法，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今后的所得稅處理提供了政策依據和操作規范。
對新的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》應著(zhù)重掌握以下14項重點(diǎn)內容：
要點(diǎn)1 調低了計稅毛利率5個(gè)百分點(diǎn)
該辦法第八條明確規定了銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入的計稅毛利率，與“國稅發(fā)〔2006〕31號文”相比，將一般開(kāi)發(fā)項目的計稅毛利率由20%、15%、10%降低到了15％、10％、5%，每檔均降低了5個(gè)百分點(diǎn)。
該辦法對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最大的利好不外乎是計稅毛利率降低了5個(gè)百分點(diǎn)。在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣情況下，降低計稅毛利率，可以一定程度緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力。
該辦法第八條將“國稅函〔2008〕299號文”規定的“預計利潤率”替換成“計稅毛利率”，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是利好。按照計稅毛利率計算的毛利潤是可以扣除期間費用、營(yíng)業(yè)稅金及附加以及土地增值稅的，因此可以少預繳企業(yè)所得稅了。
按照銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加，可以在計算的毛利潤時(shí)扣除。正是因為：
《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。
因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入而繳納的稅款，是按稅法規定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應該繳納的稅款，不屬預繳稅款性質(zhì)，可以在繳納發(fā)生當期計入當期的稅金及附加，可以作為當期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。
要點(diǎn)2 重新界定了計稅成本等的內涵
該辦法與原規定相比，最大的亮點(diǎn)之一是對部分名詞術(shù)語(yǔ)的內涵進(jìn)行了界定，對于稅務(wù)機關(guān)、納稅人而言都是好事情，減少和緩解了稅企理解不一致的矛盾。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)
該辦法第三條對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的范圍進(jìn)行了明確，規定：企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著(zhù)物、配套設施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。
2 計稅成本
“計稅成本”是該辦法提出的新名詞，它與會(huì )計核算的“開(kāi)發(fā)成本”是相對應的概念。
該辦法第二十五條對計稅成本是這樣解釋的：計稅成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規定進(jìn)行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。
開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據會(huì )計制度、會(huì )計準則歸集和分配土地、房屋、配套設施、代建工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項成本費用。
計稅成本與開(kāi)發(fā)成本的最大區別在于歸集成本費用的依據不同，前者的依據是稅收政策與規定，后者依據的是會(huì )計制度與會(huì )計準則。兩者從金額上講，一般說(shuō)來(lái)后者大于前者。從所得稅匯算清繳角度看，計稅成本是唯一的，會(huì )計處理與稅收政策不一致，應該作相應調整。
3 計稅成本對象
計稅成本對象與成本核算對象也是相對應的概念。該辦法第二十六條對計稅成本對象進(jìn)行了規范，明確規定：計稅成本對象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。
計稅成本對象與成本核算對象的定義是不一樣的，特別是兩者的確認原則是有差異的。
4 公共配套設施
原《施工房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度》對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“成本項目――公共配套設施”的核算內容進(jìn)行過(guò)界定，但是還是有些模糊不清，在實(shí)際工作中稅企的理解很不容易達成一致。
這次，該辦法第二十七條對“公共配套設施”進(jìn)行了較為準確的界定：“公共配套設施費”成本項目，是指開(kāi)發(fā)項目?jì)劝l(fā)生的、獨立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。
5 開(kāi)發(fā)間接費用
該辦法第二十七條，對“計稅成本項目――開(kāi)發(fā)間接費用”進(jìn)行了明確與規范：
（1）對“開(kāi)發(fā)間接費用”重新定義
A 定義更加準確
該辦法第二十七條規定關(guān)于開(kāi)發(fā)間接費用的定義，與原規定相比，增加了限制性后綴規定：“且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出”。
也就是說(shuō)，如果能夠分清楚計稅成本對象的開(kāi)發(fā)間接費用性質(zhì)的支出，就沒(méi)有必要在開(kāi)發(fā)間接費用核算了。
B 包括范圍有所增加
原規定：開(kāi)發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用。
該辦法第二十七條規定：開(kāi)發(fā)間接費是指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項目所發(fā)生的費用。
與原規定相比，表面看減少了“所屬”兩字，實(shí)質(zhì)上有一個(gè)重大改變：即將原來(lái)的“所屬單位（分公司、項目部）發(fā)生的直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用”變更為“企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項目所發(fā)生的費用”，意味著(zhù)只要是為開(kāi)發(fā)項目服務(wù)的管理人員的費用，均可以計入“開(kāi)發(fā)間接費用”了。
（2）擴展了“開(kāi)發(fā)間接費用”的核算內容
A、新增“工程管理費”明細項目
該辦法沒(méi)有對工程管理費的內容進(jìn)行界定，筆者認為應該包括“工程監理費”、“工程預決算算編制及審查費”等。
B、新增“項目營(yíng)銷(xiāo)設施建造費”明細項目
“項目營(yíng)銷(xiāo)設施”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而建造的設施，包括售樓部與樣板房等。原來(lái)的“國稅發(fā)〔2006〕31號文”，對項目營(yíng)銷(xiāo)設施建造費的處理，比較復雜，一會(huì )在“在建工程”核算，一會(huì )又在“開(kāi)發(fā)成本”核算，使得稅企的理解很難協(xié)調一致。
該辦法對“項目營(yíng)銷(xiāo)設施建造費”直接計入“開(kāi)發(fā)間接費用”的處理規定，簡(jiǎn)化了核算程序，對納稅人更有利。
要點(diǎn)3 再次強調不得事先核定征收
原“國稅發(fā)〔2006〕31號文”對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定征收也曾經(jīng)明確規定，不得事先規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。但是，在實(shí)際執行中某些省市的國地稅公然發(fā)文對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行事先的核定征收，違反了國家稅務(wù)總局的初衷。
該辦法第四條繼續強調了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不允許進(jìn)行核定征收。從第四條可以看出有兩層意思：
其一，從2008年1月1日開(kāi)始，不得事先對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行核定征收管理，對“不得事先”核定征收政策進(jìn)行再一次強調；
其二，對2007年12月31日以前發(fā)生的，且符合《稅收征管法》第三十五條規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也是可以實(shí)行核定征收管理的。
要點(diǎn)4 明確了視同銷(xiāo)售的范圍與順序
該辦法第七條對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的視同銷(xiāo)售行為進(jìn)行了明確，除將原“國稅發(fā)〔2006〕31號文”中的“開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)應該視同銷(xiāo)售”刪除外，視同銷(xiāo)售的范圍、收入確認的方法與順序沒(méi)有變化。
從《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第25條可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作自用是不需要視同銷(xiāo)售的。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國稅函〔2008〕828號）也明確規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建商品房轉為自用或經(jīng)營(yíng)，由于資產(chǎn)所有權屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內部處置資產(chǎn)處理，不視同銷(xiāo)售確認收入。
由此可見(jiàn)，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉為轉為自用或經(jīng)營(yíng)問(wèn)題上，該辦法與《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》、“國稅函〔2008〕828號”的規定是完全一致的。
要點(diǎn)5 規定了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用計提折舊的限制性條件
如上所述，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用或經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不需要視同銷(xiāo)售了，極有可能部分企業(yè)會(huì )將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作自用后短時(shí)間內又銷(xiāo)售，一方面計提了折舊增大了成本費用的稅前扣除，另一方面又實(shí)現了銷(xiāo)售。
為了堵塞部分企業(yè)將存量房全部提取折舊，以達到滯后納稅的漏洞，該辦法第二十四條作了限制性規定。即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費用。
要點(diǎn)6 規范了確認計稅成本對象的原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項目開(kāi)工前必須要確認計稅成本對象，否則無(wú)法正確歸集與分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。
該辦法第二十六條，對計稅成本對象的確認原則進(jìn)行了規范。企業(yè)在確認計稅成本對象時(shí)，必須遵循以下６個(gè)原則：
１、可否銷(xiāo)售原則
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠對外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤入能夠對外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對象。
２、分類(lèi)歸集原則
對同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結構類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項目，可作為一個(gè)成本對象進(jìn)行核算。
３、功能區分原則
開(kāi)發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。
４、定價(jià)差異原則
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導致其預期售價(jià)存在較大差異的，應分別作為成本對象進(jìn)行核算。
５、成本差異原則
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。
６、權益區分原則
開(kāi)發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。
我們在實(shí)際工作中，在確定會(huì )計核算的成本核算對象時(shí)，應該結合計稅成本對象的確認原則，很大程度上必須遵循計稅成本對象的確認原則。否則，會(huì )有較大的涉稅風(fēng)險。
要點(diǎn)7 統一了共同成本、間接成本的分配方法
根據該辦法第二十九條規定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算按照制造成本法進(jìn)行，而不是完全成本法。并統一規定了共同成本以及不能分清負擔對象的間接成本的分配方法有四種：
其一，是占地面積法。該方法一般適用于土地成本的分配。
所謂占地面積法，是指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。按照不同的開(kāi)發(fā)方式又分為：
1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。
2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。
3、期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開(kāi)發(fā)用地占地面積減 除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。
其二，是建筑面積法。該方法一般適用于公共配套設施成本（指單獨作為過(guò)渡性成本對象核算）的分配。
所謂建筑面積法，是指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。按照不同的開(kāi)發(fā)方式又分為：
1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。
2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內成本對象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
其三是直接成本法。該方法適用于借款費用的分配。
所謂直接成本法，是指按期內某一成本對象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內全部成本對象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。
其四是預算造價(jià)法。該方法適用于借款費用的分配。
所謂預算造價(jià)法，是指按期內某一成本對象預算造價(jià)占期內全部成本對象預算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。
除如上所述的土地成本、公共配套設施成本以及借款費用的分配方法必須按照這四種方法外，企業(yè)可以選擇其他成本項目的分配方法，企業(yè)有了較大的自由選擇權。
特別需要說(shuō)明的是，成本分配方法一經(jīng)確定，不能隨意變更，應該遵循一致性原則。如確需變更的，必須征得主管稅務(wù)機關(guān)的同意。
要點(diǎn)8 首次規范了4項預提費用的處理
關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預提費用的處理，原規定對內外資企業(yè)的政策是不一致的。該辦法不僅統一了內外資房地產(chǎn)企業(yè)對預提費用不一致的處理方法，更重要是首次提出了四項預提費用的處理方法。國家稅務(wù)總局的該辦法制定者很客觀(guān)地對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預提費用的“老大難”問(wèn)題，進(jìn)行了實(shí)事求是的規范。
1 土地成本的預提
該辦法第三十條對土地成本的預提是這樣規定的：土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預算成本進(jìn)行分配,待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調整。
由此可見(jiàn)，預提土地成本有兩個(gè)前提條件：
（1）土地開(kāi)發(fā)的同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；
（2）一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。
當具備了上述兩個(gè)條件后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將土地成本按照土地整體預算成本按照受益對象進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢后再按照實(shí)際發(fā)生的土地成本將原來(lái)的預算成本調整為實(shí)際成本。
特別需要提醒的是，土地成本的預提還必須與主管稅務(wù)機關(guān)溝通，征得其同意認可后，方可進(jìn)行。
2 工程結算款的預提
根據該辦法第三十二條規定，出包工程沒(méi)有取得發(fā)票的，最多可以按照合同額的10%來(lái)預提，計入開(kāi)發(fā)成本。這樣的處理也是有前提條件的：
（1）出包工程已經(jīng)完成；
（2）出包工程結算正在辦理；
（3）可能結算的金額有充分的證明依據；
（4）未全額取得發(fā)票。
也就是說(shuō)，上述四個(gè)條件滿(mǎn)足情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以按照合同金額的10%預提計入開(kāi)發(fā)成本。待工程結算完成并取得全額發(fā)票后，對原預提金額進(jìn)行調整。
在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與承建商簽訂《工程合同》的金額往往大大低于實(shí)際結算金額。鑒于此種情況，建議甲乙雙方重新簽訂《工程合同補充協(xié)議》，對工程合同金額進(jìn)行實(shí)事求是的調整。這樣，更有利于企業(yè)按照本規定預提工程結算款項。
3 公共配套設施成本的預提
根據該辦法第三十二條第二款規定，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價(jià)合理預提建造費用。這樣的處理，也有它的前提條件：
（1）此類(lèi)公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規規定必須配套建造的條件；
（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的；
（3）公共配套設施預算造價(jià)的依據是充分的，最好是有工程造價(jià)中介機構的鑒證報告。
當滿(mǎn)足上述三個(gè)條件時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以對這一部分公共配套設施成本進(jìn)行合理預提。
4 報批報建費、物業(yè)完善費的預提
根據該辦法第三十二條第三款規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以預提報批報建費用、物業(yè)完善費用。
所謂物業(yè)完善費，是指按規定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項基金。
預提報批報建費用、物業(yè)完善費用的條件是：必須有政府相關(guān)文件作為計算依據或者有相關(guān)政府部門(mén)發(fā)出的“繳費通知書(shū)”。否則，是不可以預提的。
要點(diǎn)9 對境外銷(xiāo)售傭金進(jìn)行了限制
該辦法第二十條規定，企業(yè)委托境外機構銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構的銷(xiāo)售費用(含傭金或手續費)不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分,準予據實(shí)扣除。
外國機構幫助國內房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售國內房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國內企業(yè)提供勞務(wù)，按照規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付境外銷(xiāo)售費用時(shí)，應該代扣代繳5%的營(yíng)業(yè)稅、10%的企業(yè)所得稅。
（1）新修訂的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第四條規定：
“條例第一條所稱(chēng)在中華人民共和國境內（以下簡(jiǎn)稱(chēng)境內）提供條例規定的勞務(wù)、轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指：
(一）提供或者接受條例規定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內；……”
因此，接受勞務(wù)的單位在境內，境外機構收取銷(xiāo)售費用應該繳納營(yíng)業(yè)稅，由境內支付方代扣代繳。
（2）根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的規定：
第三條居民企業(yè)應當就其來(lái)源于中國境內、境外的所得繳納企業(yè)所得稅。
非居民企業(yè)在中國境內設立機構、場(chǎng)所的，應當就其所設機構、場(chǎng)所取得的來(lái)源于中國境內的所得，以及發(fā)生在中國境外但與其所設機構、場(chǎng)所有實(shí)際聯(lián)系的所得，繳納企業(yè)所得稅。
非居民企業(yè)在中國境內未設立機構、場(chǎng)所的，或者雖設立機構、場(chǎng)所但取得的所得與其所設機構、場(chǎng)所沒(méi)有實(shí)際聯(lián)系的，應當就其來(lái)源于中國境內的所得繳納企業(yè)所得稅。
第四條 非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規定的所得，適用稅率為20%（減按10%）的稅率征收企業(yè)所得稅。
第三十七條對非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規定的所得應繳納的所得稅，實(shí)行源泉扣繳，以支付人為扣繳義務(wù)人。稅款由扣繳義務(wù)人在每次支付或者到期應支付時(shí)，從支付或者到期應支付的款項中扣繳。
因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付境外銷(xiāo)售費用時(shí)，應該代境外企業(yè)代扣代繳10%的企業(yè)所得稅。
要點(diǎn)10 規范了計稅成本核算的一般程序
該辦法的的第二十八條對計稅成本核算的一般程序進(jìn)行了規范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計稅成本核算的一般程序，至少應該有以下7個(gè)步驟：
1 合理確定計稅成本對象
企業(yè)在開(kāi)工之前應該合理確定計稅成本對象,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。
計稅成本對象的確定，必須遵循該辦法第二十六條規定的“可否銷(xiāo)售原則”、“分類(lèi)歸集原則”、“功能區分原則”、“定價(jià)差異原則”、“成本差異原則”、“權益區分原則”等六大原則。
2 嚴格按照計稅成本項目的內容核算
該辦法第二十七條，對開(kāi)發(fā)產(chǎn)品６個(gè)計稅成本項目的具體核算內容進(jìn)行了明確規定，企業(yè)必須嚴格按照規定分成本項目進(jìn)行核算。
3 正確歸集計稅成本
企業(yè)對實(shí)際發(fā)生的各項成本費用支出，根據企業(yè)會(huì )計制度或者企業(yè)會(huì )計準則的規定，按照已經(jīng)確定的計稅成本對象以及成本項目進(jìn)行正確的核算和歸集。
4 預提計稅成本
對屬于當期的成本費用負擔的，不論款項是否支付，根據權責發(fā)生制原則，均應作為當期的成本費用。企業(yè)應該按照該辦法第三十條、三十二條的規定，正確預提土地成本、未結算的工程款、未完成的公共配套設施成本以及報批報建費用、物業(yè)完善費用，并計入相關(guān)計稅成本對象。
5 分配共同成本、開(kāi)發(fā)間接費用
根據該辦法第二十九條規定，企業(yè)應該對共同成本、不能分清受益對象的開(kāi)發(fā)間接費用，選擇“占地面積法”“建筑面積法”“直接成本法”“預算造價(jià)法”等分配方法，將其分配歸集至相關(guān)計稅成本對象。
6 分配已完工成本對象的計稅成本
通過(guò)上述（３）～（５）的步驟，已經(jīng)將開(kāi)發(fā)成本按照計稅成本對象進(jìn)行了歸集。對已經(jīng)歸集的已完工成本對象應負擔的成本費用，應該按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)之間進(jìn)行分配，其中應由已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時(shí)進(jìn)行扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。
7 計算并結轉已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本
對本期已完工成本對象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結算。其中，屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本的，尚有以下步驟：
A 根據該辦法第三條確認完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：
ａ開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
ｂ開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。
ｃ開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。
B 按照該辦法第十四條規定，計稅已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本
C結轉本期已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除；未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。
要點(diǎn)11 明確規定計稅成本結算期以及票據的合法性
該辦法的第三十四條、三十五條，對計稅成本結算期以及票據的合法性進(jìn)行了明確規定。
１、首次規定了計稅成本的結算期限
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。
凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權確定或核定其計稅成本，據此進(jìn)行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規定對其進(jìn)行處理。
也就是說(shuō)，沒(méi)有按照規定期限結算計稅成本，企業(yè)存在較大的涉稅風(fēng)險。
２、對結算計稅成本的票據合法性提出要求
該辦法第三十四條明確規定：企業(yè)在結算計稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實(shí)際取得合法憑據時(shí)，再按規定計入計稅成本。
從上述可知，稅前扣除的重要條件之一是應該取得合法憑據，但是按照該辦法第三十條、三十二條規定預提的費用是可以除外的。
要點(diǎn)12 對利息支出的處理有了變化
該辦法第二十一條對企業(yè)利息支出的處理，與原規定相比有以下變化：
１、強調了企業(yè)利息支出的核算，應該遵循企業(yè)會(huì )計準則的規定進(jìn)行歸集和分配，應該資本化的不得計入當期的期間費用而稅前扣除。
２、規定了銀行轉貸不屬于“資本弱化”的行為，將銀行轉貸的主體擴展至“企業(yè)集團或成員企業(yè)”。
要點(diǎn)13 對停車(chē)場(chǎng)所的處理采取了簡(jiǎn)化方法
該辦法的第三十三條，對停車(chē)場(chǎng)所的處理采取了較為簡(jiǎn)單、合理的方式，解決了過(guò)去稅企在停車(chē)場(chǎng)成本分攤的難題。
１、企業(yè)單獨建造的停車(chē)場(chǎng)所，應作為成本對象單獨核算。
２、利用地下基礎設施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設施進(jìn)行處理。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單獨建造停車(chē)場(chǎng)所的可能性是比較小的，基本上都是利用基礎設施形成的停車(chē)場(chǎng)。將停車(chē)場(chǎng)所作為公共配套設施的簡(jiǎn)化處理后，停車(chē)位的銷(xiāo)售以及出租取得的收入屬于凈收入，沒(méi)有成本配備了。
要點(diǎn)14 該辦法自2008年1月1日起執行。
本站僅提供存儲服務(wù)，所有內容均由用戶(hù)發(fā)布，如發(fā)現有害或侵權內容，請
點(diǎn)擊舉報。
