國人怎么購買(mǎi)澳洲房地產(chǎn)？是否限購？如何在國內購買(mǎi)？費用都有哪些？怎么支付和匯款？可不可以貸款？是否需要親自去澳洲看房？……
帶著(zhù)無(wú)數網(wǎng)友和購房者的疑問(wèn)，小編整理《澳大利亞置業(yè)80問(wèn)》，逐個(gè)釋疑，可謂史上最全，以饗廣大朋友。
1、海外人士是否可以投資及購買(mǎi)澳洲的房地產(chǎn)？
答：是的，可以。澳洲政府鼓勵外國人投資本國的房地產(chǎn)。
（1）對于住宅地產(chǎn)而言，外國人只能購買(mǎi)全新的住宅項目，而對于商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)等沒(méi)有新舊的限制；
（2）海外投資者的利益由澳洲健全的法律體系保護，隨著(zhù)中澳關(guān)系的發(fā)展以及中國經(jīng)濟市場(chǎng)化的進(jìn)一步加強，中國各項法規會(huì )更加開(kāi)放，使中國公民海外房產(chǎn)投資更加便利。
2、投資澳洲房地產(chǎn)的項目種類(lèi)有哪些？
答：
（1）住宅項目有：公寓，單元房，獨棟別墅，聯(lián)排別墅，雙拼及多拼別墅，以及住宅土地；
（2）商業(yè)項目有：寫(xiě)字間，商鋪，產(chǎn)權倉庫，產(chǎn)權停泊碼頭，以及商業(yè)土地；
（3）工業(yè)項目有：工業(yè)廠(chǎng)房，工業(yè)倉庫，以及工業(yè)土地；
?。?）房地產(chǎn)股票類(lèi)：土地開(kāi)發(fā)類(lèi)股票，住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)股票，商業(yè)及工業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)股票；
?。?）房地產(chǎn)信托投資基金：股權型基金，債券型基金，混合型基金；
投資者可以根據自己的投資喜好，資金規模自己選擇適合的投資類(lèi)型和項目。
3.海外人士投資及購買(mǎi)澳洲房地產(chǎn)是否有數量限制？
答：沒(méi)有限制。澳洲相關(guān)的規定，不限制海外人士投資及購買(mǎi)本地房產(chǎn)的數量。
如果投資者需要貸款購買(mǎi)澳洲房地產(chǎn)，銀行會(huì )評估投資人的收入狀況來(lái)決定貸款比例和貸款金額。
如果投資人的多套物業(yè)需要貸款，相應的收入要求也就會(huì )提高。
除此之外，每棟樓盤(pán)每次銷(xiāo)售的房屋數量，目前只有20%—30%能對海外銷(xiāo)售，另外70%—80%需要保留給當地居民或永居人士購買(mǎi)。（每個(gè)州的要求有所不同）
4.澳洲房地產(chǎn)的產(chǎn)權是如何規定的？
答：澳洲的房地產(chǎn)，除堪培拉首都地區是99年產(chǎn)權外，其它地區都是永久產(chǎn)權，可以世代相傳，留給后代是寶貴的，不可復制的土地資源類(lèi)資產(chǎn)。相比國內70年的土地使用權，30年的房屋建筑壽命而言，更有價(jià)值，更加保值和增值。
5.如果在國內購買(mǎi)澳洲房地產(chǎn)，如何將房款匯入澳洲？
答：如果您在國內，一般國內中資或外資銀行都具有外匯業(yè)務(wù)（如中國銀行、工商銀行、匯豐銀行、ANZ銀行等）。
每人每年能匯相當于5萬(wàn)美元的金額匯至澳洲銀行帳戶(hù)。
如果需要匯出更多資金，可以用不同家庭成員的身份證換匯即可。
同時(shí)，也可以從澳洲駐中國的金融公司來(lái)?yè)Q取澳元外匯。
6.投資者購買(mǎi)澳洲房產(chǎn)后，物業(yè)出租后帶來(lái)的租金收入是否要交相關(guān)稅金？
答：需要。
根據澳洲當地法律，任何人在澳洲所賺取的收入都必須交付稅金。
但是，該收入是出租后的凈收入。
所以建議投資人購買(mǎi)澳洲房產(chǎn)時(shí)從澳洲銀行貸款投資，這樣就可以最大限度的抵扣了租金收入，同時(shí)，澳洲的會(huì )計師會(huì )把物業(yè)的各項開(kāi)支用于抵稅，您可以最大限度的獲得投資收益。
7.外國人購買(mǎi)澳洲房屋可以進(jìn)行貸款嗎？如何貸款？
答：可以。
澳洲政府鼓勵外國人投資本國房地產(chǎn)，因此銀行對海外人士提出的房屋貸款申請是等同國民待遇的。
您可以將在澳洲的物業(yè)去澳洲的銀行進(jìn)行貸款抵押，您所得到的利率與條款與澳洲當地人一樣。
同時(shí)澳洲多家國家級銀行在中國國內就可以辦理澳洲房產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。
在澳洲銀行中有多種貸款方式可以選擇：如等額本息、前5年只還利息等靈活產(chǎn)品供投資人選擇。
8.如果看中澳洲房產(chǎn)想購買(mǎi)，是否需要支付訂金或其他費用？
答：是的。
不管是在澳洲境內，還是通過(guò)海外代理公司，看中房屋后一般支付1-2萬(wàn)元RMB將房屋預訂（訂金一般在首付后都會(huì )歸還）
同時(shí)律師從澳洲飛往國內講解合同，合同簽訂3天之內支付10%的首付款。
除此之外，涉及律師費用（近期行情，澳洲律師代理費用在1500元澳幣左右）。
在澳大利亞如果購買(mǎi)的是期房，一般在開(kāi)發(fā)商通知購房者交房日期前規定時(shí)間內將尾款支付至律師的信托賬號，或提前辦理貸款合同（澳洲貸款合同最長(cháng)有效期為6個(gè)月）
如果是現房，則在開(kāi)發(fā)商指定的期限內（一般為60個(gè)工作日內），將尾款或房屋貸款支付到相關(guān)律師的信托賬號內即可。
而在昆士蘭州，所有其他費用都在交付日（settlementdate)支付。律師費，一般為首付10%時(shí)先行支付一半代理費用給律師，交房時(shí)將剩余部分再支付。
物業(yè)印花稅，澳洲買(mǎi)房需要交物業(yè)印花稅（相當于中國的契稅），新南威爾士州為房屋總額的4.5%，維多利亞省為5.5%（期房可以根據開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠減免，僅限維州）。
9.在國內購買(mǎi)澳洲房產(chǎn)，是否需要親自去澳洲看房嗎？
答：這完全取決于投資人對項目的認知程度及是否有可接受的替代方式。
由于澳洲的房產(chǎn)是預售制度，所以大部分的物業(yè)是在沒(méi)有建好的狀態(tài)下就售出了。所以購買(mǎi)者并不能夠親身走到房間里去感受，只能對周邊環(huán)境，及樣板間做考察。
而這些都是可以通過(guò)在澳洲的朋友，子女及朋友通過(guò)拍照，視頻等方式獲得，就避免了登陸察看的麻煩了，等房子建好后再親自驗房更合適。
10.如果投資購買(mǎi)了澳洲的物業(yè)，如何打理該投資物業(yè)呢？
答：澳洲的房屋中介公司會(huì )提供此類(lèi)服務(wù)。
在澳洲有相當多專(zhuān)業(yè)、優(yōu)秀的二手房中介提供中文服務(wù)可以為購房者提供租賃服務(wù)，為客戶(hù)收繳租金，支付市政費，排污費及物業(yè)管理費等和房屋相關(guān)費用及服務(wù)。
租金交易方式為月結，每個(gè)月匯入購買(mǎi)者在澳洲的帳戶(hù)，業(yè)主通常需要支付年租金的6.6%—8.8%給澳洲當地房產(chǎn)中介作為管理費。
11．投資人購買(mǎi)澳洲的房產(chǎn)，如果出租，是否容易找到租客呢？
答：在澳洲只要不是非常偏及陳舊的房產(chǎn)，通常都是能夠租出去的。澳洲現在空置率非常低，在近市區范圍內的房屋，墨爾本地空置率低于2%，悉尼低于3%，也就是說(shuō)一百套房屋里只有2-3套租不出去。只要您的物業(yè)租金價(jià)格合理，就會(huì )比較搶手。
12．一般投資澳洲的房地產(chǎn)有哪些費用開(kāi)支？
答：
?。?）物業(yè)管理費根據開(kāi)方商建造后樓盤(pán)的檔次、設施、物業(yè)服務(wù)及區域范圍內的基礎設施定價(jià)，通常費用介于$700—$1,500/每個(gè)季度；（1房—3房的費用也根據面積不同而相應不同）。
?。?）市政管理費（CouncilRate）通常為$1,200/每年。
?。?）排污費（WaterRate），一般在$1,000-$1,200之間，在澳洲排污費由房東支付的，水電使用費則有租客支付。
（4）土地稅（LandTax）根據土地的評估價(jià)的不同而不同，通常費用為幾百澳元。州與州之間的稅費也不同，舉例：在昆士蘭地區土地價(jià)值160,000澳元和在墨爾本240，000澳元以下是不需要繳土地稅的。
?。?）房屋保險費，公寓的物業(yè)管理費當中已經(jīng)包含房屋的保險費，而別墅的保險費則需要業(yè)主自行購買(mǎi)，通常在銀行的柜臺就可以購買(mǎi)，$500—$1,000/每年不等。
13.若投資人將房產(chǎn)用作短期出租是否可行？收費標準是什么？
答：是可行的。
一般可以委托專(zhuān)業(yè)短期及假期的租賃公司來(lái)管理自己的物業(yè)，通常該物業(yè)是坐落在繁華市中心和旅游勝地等地方；通常的管理費用是租金收入的10%—12%不等；同時(shí)還有一些額外的費用，例如：電費，床上用品，家具和家電的租金等等（租客只支付租金并不支付電費等費用）。
14.在澳洲做房產(chǎn)投資，聽(tīng)說(shuō)有保險公司有可以為投資人承擔出租風(fēng)險的保險品種，費用是多少？是如何保障投資人的利益和權益的？
答：澳洲主要的幾大保險公司都有為投資人提供租金及租客保障的險種，通常收費為1個(gè)月的租金收入，但保險公司會(huì )對承保的物業(yè)作評估和認定，確認是能夠接受的房屋類(lèi)型，同時(shí)投資人的承保要求是基本符合市場(chǎng)現狀的。以下是可以保障的相關(guān)條款和意外情況:
?。?）未到期離開(kāi)的租客━最多可以保障客戶(hù)離開(kāi)6個(gè)星期的房租；
?。?）拖欠房租━最多15個(gè)星期
?。?）租客簽約但拒絕入住━保險賠付最多26個(gè)星期
?。?）未能出租━52個(gè)星期
?。?）法律費用支出━最多承擔5,000澳元
?。?）房租損失承擔━每周最多1,000澳元
15．投資人在澳洲購買(mǎi)房產(chǎn)后，是否需要為租客添置家具等生活設施？
答：通常狀況下，不需要為租客準備生活設施，家具等用品；除非客戶(hù)有特別要求，愿意支付更高的租金來(lái)滿(mǎn)足他們對生活設施的需求。如果投資人為租客提供家具和家電等設施的情況下，建議投資人購買(mǎi)室內物品的保險，保險條例為您的物業(yè)中租客使用的家俱和設施提供保障，部分保障內容如:因租戶(hù)或者租戶(hù)來(lái)訪(fǎng)者引起任意的惡意損壞或偷竊行為,保險為你提供多達5萬(wàn)澳元賠償；該類(lèi)型的保險費用為每年每處物業(yè)大約225澳元。這種保險是以防萬(wàn)一的必備策略。
16.如果海外投資者在澳洲的房產(chǎn)增值后，將房產(chǎn)拋售后是否需要支付增值稅？
答：需要支付。
在澳洲投資房產(chǎn)，政府認為是一種投資行為，雖然澳洲房產(chǎn)可以隨買(mǎi)隨賣(mài)，但是澳洲政府不支持投機行為，因此政府規定，在購買(mǎi)一年內拋售的房地產(chǎn)，物業(yè)增值部分須繳增值稅50%，但在12月以后，則只要繳25%即可（同時(shí)可以抵扣任何可以抵扣的稅費如律師費、會(huì )計師費、房屋折舊費等等）。
17.投資者把在澳洲的房產(chǎn)賣(mài)出后，哪些開(kāi)支可以作為房產(chǎn)增值稅收減免，用以沖減所得稅開(kāi)支？
答：在澳洲除了購房的物業(yè)印花稅以
外,所有投資者在澳洲的一切開(kāi)支都可以作為稅收減免。因此持有澳洲房產(chǎn)的海外投資者要保留好一切和房產(chǎn)相關(guān)所發(fā)生費用的發(fā)票和收據（如飛機票、出租車(chē)票、水費、物業(yè)費、律師費及房屋折舊等費用）。
18、如果投資者將房產(chǎn)賣(mài)出，是否需要聘請專(zhuān)業(yè)會(huì )計師？
答：投資者如果獲利很多，需要聘請一個(gè)專(zhuān)業(yè)的、了解自己狀況的會(huì )計師幫助投資人合理規避稅收，使投資者的利益最大化。
19．澳洲的會(huì )計師是如何收費的？
答：會(huì )計師一般按為投資者花費多長(cháng)的工作時(shí)間而定。通常平均每年1,000澳元左右。
20．海外投資者中的高齡人士投資購買(mǎi)澳洲房產(chǎn)可貸款嗎？
答：高齡人士可以貸款，其貸款年限也是最長(cháng)為30年。但未成年人士是不能貸
款的，如年滿(mǎn)18歲以下人士不能單獨貸款。如果未滿(mǎn)18周歲的人士，可以與成年人共同購買(mǎi)房子，可以由成年人出面貸款。
21．澳洲房產(chǎn)投資哪種房產(chǎn)回報率最高？
答：首先，投資者應該先清楚自己期望的投資目的是什么?是資本增長(cháng)，還是租金回報；通常來(lái)說(shuō)，資本增值和租金回報是魚(yú)與熊掌的關(guān)系—即較高的資本增長(cháng)往往意味著(zhù)較低的房租回報，反之亦然。土地的增值是驅使房產(chǎn)資本增長(cháng)的原動(dòng)力。土地增值時(shí)，房屋本身卻會(huì )因為破損和折舊等多種原因而折損價(jià)值。所以，對于一處房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其所擁有土地面積（LandComponent）越大，其資本增長(cháng)的潛力也就越大；這也就意味著(zhù)房屋本身的租金收入不會(huì )太可觀(guān)。而對于高密集住宅區的公寓而言則不同，一個(gè)土地所有面積較小的公寓房雖然可以帶來(lái)較高的租金收入，但資本增長(cháng)的潛力就比較一般。
22.如何選擇海外投資人的自住房產(chǎn)？
答：遵循“10分鐘”的選擇標準便可，即購買(mǎi)公寓要10分鐘走路可以抵達孩子就讀學(xué)校，工作單位，或商業(yè)中心，購物中心，銀行，醫療設施，地鐵站，公交站等設施區域；如果投資人購買(mǎi)的是別墅，即10分鐘開(kāi)車(chē)抵達以上描述的設施即可。
23.對于澳洲住宅類(lèi)房產(chǎn)可以細分幾類(lèi)？
答：
（1）Unit/Apartment公寓：一般靠近火車(chē)站，Unit基本是三、四層，沒(méi)什么附加設施；Apartment,通常為居民提供泳池，健身房等服務(wù)設施，相應的物業(yè)管理費也較高。該類(lèi)型的房產(chǎn)土地地契為共享地契。
?。?）Townhouse/Villa聯(lián)體別墅：是在一塊較大的土地蓋上幾棟房子，一般中間都有一堵或幾堵公共墻，Townhouse多為雙層和多層建筑，Villa多為單層建筑。該類(lèi)型的房產(chǎn)土地地契為共享地契。
?。?）Terrace：維多利亞式的建筑，
常見(jiàn)一整排的terrace，前面有個(gè)小庭院，后面可能有個(gè)較大的庭院。比house來(lái)說(shuō)，面積小很多。
?。?）Duplex/semi：Duplex是在一塊較大的地上，蓋起兩棟相連的房子,土地占有面積較大，其地契通常和獨棟別墅的地契一樣，是獨立地契。
?。?）House別墅：平常所說(shuō)的house就是前面一個(gè)小花園，然后房子，然后后面一個(gè)大花園，該類(lèi)型的房產(chǎn)的土地地契多為獨立地契，因此業(yè)主對土地的自住安排性很高，更有投資價(jià)值。
24.澳洲房產(chǎn)的中位價(jià)和中間價(jià)是如何定義的？
答：在參考物業(yè)報告的時(shí)候，很多時(shí)會(huì )看到房屋“中位價(jià)”（MedianPrice）和平均價(jià)（AveragePrice）這兩個(gè)名詞。
房屋平均價(jià)即是在一段時(shí)間內，所出售物業(yè)價(jià)格的總和，再除以轉手物業(yè)的數目；
中位價(jià)就是把售出物業(yè)的價(jià)格由低至高順序排列，中間的銷(xiāo)售價(jià)位就是中位
價(jià)。
舉例說(shuō)，某個(gè)城區在某段時(shí)間里售出11套住宅，成交價(jià)分別為30萬(wàn)、32萬(wàn)、34萬(wàn)、36萬(wàn)、40萬(wàn)、42萬(wàn)、45萬(wàn)、50萬(wàn)、62萬(wàn)、70萬(wàn)和80萬(wàn)，其平均房?jì)r(jià)是47.4萬(wàn)元，而中位房?jì)r(jià)就是42萬(wàn)元。通常而言，中位價(jià)更具有參考意義，它所體現的是該區域的集中成交價(jià)格。在澳洲每個(gè)城市，城鎮都有自己的中位價(jià)格供投資者和自住人士參考。
25.在澳洲買(mǎi)樓花(期房)的優(yōu)勢有那些？
答：樓花，是地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)名詞，最早源自香港，是一種投資工具相當于不動(dòng)產(chǎn)期貨，也稱(chēng)為“預售房屋”。比較買(mǎi)現房，買(mǎi)樓花有幾大優(yōu)勢：
?。?）是能在印花稅上省下一筆錢(qián)；澳洲（部分地區）法律規定印花稅是按售房合同簽訂之日的房產(chǎn)價(jià)值征收的。而如果買(mǎi)樓花，通常是在房產(chǎn)開(kāi)工前就簽訂了合同，所以印花稅只需按地皮價(jià)征收。
?。?）買(mǎi)樓花，客戶(hù)可以按照自己的喜好來(lái)選擇，像樓層戶(hù)型等。因為在澳
洲，特別是公寓多為樓花銷(xiāo)售，客戶(hù)在開(kāi)盤(pán)之際有更多的選擇余地，等到現房或接近現房時(shí)期，可供選擇的物業(yè)已經(jīng)為數不多了。
?。?）價(jià)格優(yōu)勢；通常發(fā)展商在開(kāi)盤(pán)之際，為了盡快的銷(xiāo)售過(guò)半，獲得銀行貸款，會(huì )把價(jià)格定位較低，從而投資人能夠以相對低的價(jià)格購買(mǎi)。
?。?）首付低；買(mǎi)樓花簽合同時(shí)，只需要交納10%的定金，而余額要等到房子全部建成后才一并付清，或者是貸款（最高可貸款70%）。這當中可能有幾個(gè)月甚至1-2年的時(shí)間來(lái)準備余款。但是房屋的增值卻可以享受到。
26.購買(mǎi)及投資澳洲的樓花（期房）的風(fēng)險是什么呢？
答：
（1）期房投資不一定適合海外人士；公寓類(lèi)的期房，適合在澳洲有高收入的本地人，他們可以通過(guò)公寓的高折舊來(lái)獲得政府退稅，而海外投資人沒(méi)有在澳洲有收
入，而高折舊就意味著(zhù)較高的損失。
?。?）套現相對較難；相對于別墅而言，公寓房在二手買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的停留時(shí)間較長(cháng)，套現價(jià)值和抵押價(jià)值也相對低些。
?。?）不是澳洲主流剛性購房需求的購買(mǎi)類(lèi)型；澳洲本土人士還是以別墅作為自住和投資的較多；
?。?）銀行估值風(fēng)險較大；銀行對樓花變成現房后，不是按購買(mǎi)價(jià)格來(lái)批放貸款，而是以成房后的當地市場(chǎng)評估來(lái)計算。因此，可能的銀行對該房產(chǎn)的評估值比投資人購買(mǎi)時(shí)的價(jià)格還要低，造成投資人的措手不及，資金籌措困難。
27.什么是房產(chǎn)的折舊，以及跟房產(chǎn)投資者有什么關(guān)系呢？
答：根據所得稅評估法（1997年），澳洲房產(chǎn)建筑價(jià)值隨著(zhù)時(shí)間的推移而下降。房產(chǎn)折舊是基于其“使用壽命”。房產(chǎn)的折舊年限可達40年之久。不管是澳洲還是海外的房產(chǎn)投資者都可以根據房屋的折舊金額來(lái)減免其它項的投資收入，進(jìn)而減少了稅費的支出。
28.對于海外投資人而言，可折舊資產(chǎn)都包括什么？如何能最大化折舊免稅額，從而降低繳稅額？
答：所有投資及購買(mǎi)的物業(yè)，根據使用年限以折舊形式定義為貶值資產(chǎn)。
例如：地毯、烘爐、電視機機頂盒、洗碗機、干衣機、百葉窗和窗簾、空調、加熱器、熱水系統等設施，以及建筑物本身，都是可以計算折舊的，從而減免了投資人的納稅金額。請注意：購置房產(chǎn)金額和建筑折舊金額是不同的。例如：投資人支付50萬(wàn)澳幣購買(mǎi)別墅，期中土地的價(jià)值部分占27.5萬(wàn)澳元，土地上的房產(chǎn)的建筑成本22.5萬(wàn)澳元。而這22.5萬(wàn)的建筑價(jià)值是計算貶值折舊的。貶值折舊幅度從2.5%至4%之間。此外，澳洲一般商業(yè)住宅的計算折舊率為2.5%。
29.澳洲房屋抵押貸款都需要準備什么材料？
答：雖然澳洲的貸款機構不同，貸款金融產(chǎn)品不同，但所需要準備的材料差別不大，貸款機構要求提供，材料主要是分析海外投資人的財務(wù)狀況以保證自己貸款資金的安全，不管銀行要求什么材料，主
要是需要購房人提供的四個(gè)方面的信息：
?。?）資產(chǎn)部分：原有房產(chǎn)，存款，汽車(chē)，財物等；
?。?）債務(wù)部分：其它貸款情況，其它負債情況；
?。?）收入部分：包括單位或公司的年收入證明信及工資單，其它投資收入，如房租，股息分紅等；
?。?）支出部分：生活開(kāi)支，撫養子女支出，旅游及娛樂(lè )支出等，這部分一般是不做書(shū)面要求的，只需要填表告知即可；
此外，投資人還需要提供身份證明，也就是100pointsID。目前銀行的新政策規定：貸款申請人需要提供護照（70分），駕駛證（40分）。
30.澳洲銀行與非銀行金融組織——信貸基金的區別是什么？
答：在中國，房屋貸款一般是由銀行放出；澳大利亞金融市場(chǎng)則有很大不同，除了銀行之外，澳大利亞還有很多其它的金融組織，也就是non-banklender，具有放出貸款的權限。這些機構的資金來(lái)源并非是銀行，也不是儲蓄，而是通過(guò)基金，信托等手段募集資金、如養老金等。澳洲的華人客戶(hù)往往更希望選擇銀行，而澳大利亞本土人中有部分人群對銀行懷有很抵觸的情緒而選擇從基金公司來(lái)貸款。對于貸款人來(lái)說(shuō)，更多應該注重產(chǎn)品而不是機構。關(guān)鍵看哪個(gè)金融貸款產(chǎn)品更適合自己的需要，而不是哪個(gè)機構更有名。而且相對于名氣等指標，衡量一家金融組織穩定與否的標準是查看該金融組織的信用評級，有不少非銀行金融組織的信用評級甚至高于銀行。
(未完待續）
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