如果你正在考慮投資房產(chǎn)，那么我們有個(gè)好消息：它可能比您想象的要負擔得起。擁有投資物業(yè)的好處在于，租戶(hù)將為您支付大部分費用，因此擁有物業(yè)的成本實(shí)際上是可以控制的。
缺點(diǎn)是什么？作為物業(yè)業(yè)主，責任完全由你承擔，這意味著(zhù)你必須有良好的理財習慣，您需要有大量的儲蓄和清晰的預算，這樣你才不會(huì )在投資過(guò)程中遇到財務(wù)問(wèn)題。
決定您是否可以負擔得起投資物業(yè)確實(shí)歸結為您的優(yōu)先事項：您是否準備好犧牲UberEats和周末，以期擁有更強大的財務(wù)前景？我們在這里可以幫助您解決這個(gè)問(wèn)題。
你必須要提出的幾個(gè)問(wèn)題：
我為什么要買(mǎi)投資性房產(chǎn)？為了財務(wù)安全？為了財富增長(cháng)？
這將如何融入我的長(cháng)期目標？
我想要什么類(lèi)型的投資物業(yè)？一個(gè)能帶來(lái)高額租金收益的房產(chǎn)，還是一個(gè)能在5年或10年內出售獲利的房產(chǎn)？
我是想通過(guò)裝修來(lái)增加價(jià)值，還是想要一個(gè) '一勞永逸 '的房產(chǎn)，馬上就可以出租？
我想買(mǎi)/我買(mǎi)得起房子還是公寓？
我的投資房貸款利率會(huì )是多少？
所有這些問(wèn)題都將幫助你制定策略，并引導你更接近答案，即你是否能夠負擔得起符合你長(cháng)期計劃的投資物業(yè)類(lèi)型。
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如果您決定成為房地產(chǎn)投資者，以下是您需要了解的費用清單：
押金：您通常需要房產(chǎn)價(jià)值20%的存款。您可以用較少的存款購買(mǎi)房產(chǎn)，但需要支付貸款人抵押貸款保險（LMI）的費用。很多人認為L(cháng)MI是負面的，但對于聰明的投資者來(lái)說(shuō)，它可以是一個(gè)很好的工具。以下是一個(gè)如何利用LMI的例子。拿你20%的存款來(lái)說(shuō)，可以用來(lái)購買(mǎi)一項價(jià)值60萬(wàn)澳元的投資。通過(guò)支付LMI，您可以將您的錢(qián)分成兩個(gè)10%的存款，購買(mǎi)兩個(gè)價(jià)值60萬(wàn)澳元的投資物業(yè)。您現在有一個(gè)價(jià)值120萬(wàn)澳元的投資組合，租戶(hù)正在幫助您還清該投資組合。記得比較一下貸款，因為您可能能找到貸款價(jià)值比（LVR）高達95%的抵押貸款，這意味著(zhù)您可以以較少的存款來(lái)更快速的速度建立您的投資組合。
貸款費用：除了償還貸款的利息和本金外，還有其他與貸款相關(guān)的費用。需要考慮企業(yè)和銀行申請費用，以及評估費，月費或年費以及LMI。預算這些費用很重要，但你的貸款機構會(huì )在貸款申請過(guò)程中為你提供所有費用的全面概述。
購買(mǎi)費用：還有其他與購買(mǎi)房產(chǎn)相關(guān)的費用，你需要考慮，比如印花稅，印花稅的金額因州而異，根據房產(chǎn)價(jià)格而定。你還需要考慮所有權的法律轉移的成本，登記費和律師或轉讓人的費用。在出售房產(chǎn)之前，還應該進(jìn)行建筑和蟲(chóng)害檢查，一般費用約為500澳元。產(chǎn)權調查可能是另一項額外的費用。
投資顧問(wèn)的費用：越來(lái)越多的投資者使用投資顧問(wèn)或買(mǎi)方代理來(lái)幫助他們尋找和購買(mǎi)合適的房產(chǎn)。使用這種服務(wù)是有成本的，但很多人愿意支付這筆費用，以降低購買(mǎi)投資房產(chǎn)不增值的風(fēng)險。請記住，如果你使用專(zhuān)業(yè)人員幫助你購買(mǎi)創(chuàng )收的房產(chǎn)資產(chǎn)，他們的費用應該是可以免稅的。
購入保險：建筑物保險可以保護您的投資物業(yè)免受火災、風(fēng)暴、盜竊和其他各種風(fēng)險的影響，而房東保險則在租客損壞您的物業(yè)或拖欠租金時(shí)提供保障。這類(lèi)保險的費用受到一系列因素的影響，包括您的物業(yè)規模、建筑材料和物業(yè)的位置。
物業(yè)管理費：如果你有時(shí)間和知識，可以自己管理投資房產(chǎn)，但不建議這樣做。大多數人選擇聘請專(zhuān)業(yè)的物業(yè)經(jīng)理來(lái)照顧他們的投資房屋。物業(yè)經(jīng)理的職責包括尋找和篩選租戶(hù)，舉辦開(kāi)放日，以及組織任何需要完成的維修或維護任務(wù)。作為一般指導，預計支付約7-10%的租金的物業(yè)管理費。
維修和保養：隨著(zhù)時(shí)間的流逝，您的財產(chǎn)可能需要維修。水龍頭會(huì )漏水，配件和固定裝置需要更換，房屋或公寓的某些功能會(huì )因普遍磨損而損壞。您應該準備承擔需要在酒店進(jìn)行的任何維修的費用?？赡苄枰兴芄?，電工，建筑商和其他行業(yè)來(lái)使您的房屋保持最佳狀態(tài)。對于較新的物業(yè)，維修和保養費用通常較低，因為它們不太可能出現零件損壞的情況。
Strata費用：如果您購買(mǎi)的是聯(lián)排別墅或單元房，您將支付持續的主體法人費。這些費用包括建筑保險的費用和維護公共區域的相關(guān)費用，這些費用根據建筑的大小和類(lèi)型、所在的位置和特點(diǎn)而有所不同。在您決定購買(mǎi)房產(chǎn)之前，別忘了檢查您需要支付的分層費用。
市政廳費：請與當地政府聯(lián)系，以查找與您的房屋面積相同的房屋在該地區的平均季度房?jì)r(jià)。將此金額計入預算中，以幫助您計算潛在的投資回報率。
其他費用：根據你的個(gè)人情況，你可能需要考慮的其他費用包括：
會(huì )計師的費用，幫助你在報稅時(shí)計算租金收入和支出。
蟲(chóng)害防治費用。
當租客搬走而你需要尋找新租客時(shí)產(chǎn)生的費用。
如果您的房產(chǎn)需要升級，以提高其 '居住性'，使其對潛在租戶(hù)更具吸引力，則需要支付裝修費用。
如果你需要出差檢查你的房產(chǎn)或監督維修，則需要支付差旅費和住宿費。
就您的投資物業(yè)向政府繳納的土地稅。
為租戶(hù)連接所有公用設施和服務(wù)的費用。
代理費、律師費、廣告費和其他費用，以確保物業(yè)處于最佳狀態(tài)。
到目前為止，我們已經(jīng)概述了一些費用，這可能會(huì )讓你擔心投資房產(chǎn)遠遠超出你的能力范圍。
我們在這里概述的是一份全面的房產(chǎn)支出清單，可以把它看作是最壞的情況。其中一些費用可能對你來(lái)說(shuō)不是問(wèn)題，例如，如果你擁有一套公寓并支付分層費用，你也可能從更便宜的房東和建筑保險中受益。
投資房產(chǎn)的好處是，這些費用大多可以抵稅，這意味著(zhù)它們可以減少你的應稅收入。您還可能從折舊中受益，這是一種減稅措施，可以進(jìn)一步減少您的納稅額。
作為一個(gè)非常簡(jiǎn)單的計算，讓我們假設你的只付利息的投資抵押貸款是每月2000澳元。其他費用，如物業(yè)管理費、分層費和保險費，每月再加500澳元。
你每月收到的租金是2500澳元，每年的折舊扣除額是7000澳元，也就是每月不到600澳元：
房貸利息還款2000澳元 每月支出500元=每月成本2500澳元。
每月2500澳元的租金收入抵消了所有的所有權支出，所以這套房產(chǎn)每月的擁有成本為0澳元。
每年7000澳元的折舊，在你做納稅申報時(shí)，可以從你的所得稅中扣除。
根據你所繳納的稅率，在財政年度結束時(shí)，你會(huì )收到19-45%的退稅。這相當于退稅1330澳元至3150澳元。
一旦確定投資策略是改善長(cháng)期財務(wù)計劃的好主意，并且您認為自己可以負擔抵押貸款和費用，而又不會(huì )對您的生活方式產(chǎn)生負面影響，那么您就必須弄清楚銀行是否認為您可以負擔投資物業(yè)。
銀行主要是想確認你是否有能力承擔貸款，是否對金錢(qián)負責。這時(shí)，高額的信用卡和個(gè)人貸款，或者圍繞過(guò)度購物和賭博的消費習慣，都會(huì )對你的房貸申請產(chǎn)生負面影響。
強烈建議你在申請房貸之前，爭取縮減3到6個(gè)月的消費，這樣才能讓你的財務(wù)狀況達到最佳狀態(tài)。
任何你能做的減少開(kāi)支的事情都有助于提高你的房貸申請被批準的幾率。這里有一些建議可以讓你開(kāi)始：
回顧你最近的支出：如果你還沒(méi)有的話(huà)，可以通過(guò)一個(gè)應用程序（如Finder應用程序）開(kāi)始追蹤。找出你花錢(qián)過(guò)多的地方，看看是否有任何明顯的方法可以削減。
制定一個(gè)預算：一旦你審查了你的支出，你就可以開(kāi)始制定一個(gè)現實(shí)的每月預算。寫(xiě)下預算后，希望能讓你更容易貫徹執行，并實(shí)際減少支出。
精簡(jiǎn)開(kāi)支：看看那些小的、持續的月度費用，如流媒體服務(wù)訂閱和會(huì )員資格。你可能會(huì )更好地在服務(wù)之間輪流使用，而不是說(shuō)，每個(gè)月為四個(gè)電視和/或音樂(lè )訂閱服務(wù)付費。
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