商品房買(mǎi)房人有權解除購房合同的十二個(gè)法定理由
買(mǎi)房是人生的一件大事，對于絕大部分居民來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的花銷(xiāo)是其一生中的最大一筆支出項目。簽訂購房合同后，買(mǎi)房人和賣(mài)房的開(kāi)發(fā)商都要受有效的購房合同（即商品房買(mǎi)賣(mài)合同）的約束。一旦賣(mài)房人存在不法行為或房屋的質(zhì)量存在問(wèn)題或者有其他客觀(guān)原因，往往導致購房人的預期難以實(shí)現。在這種情況下，買(mǎi)房人往往會(huì )有早知如此還不如不訂立購房合同、不買(mǎi)房的好的想法，即產(chǎn)生退房退款的念頭。買(mǎi)房人的這種不想受已訂立的購房合同的約束，想退房退款的想法從法律的角度講是要解除購房合同。即那么購房人在什么情況下有權單方面解除購房合同呢？
合同的解除有約定解除和法定解除、單方解除和協(xié)議解除之分，我們在這里要研究的是買(mǎi)房人單方有權行使法定解除權的情形。因為如果購房合同的雙方當事人能夠就購房合同的解除協(xié)商一致或者購房合同中對合同的解除的條件已有明文規定，那么買(mǎi)房人想解除購房合同當然是輕而易舉的事了，但問(wèn)題的關(guān)鍵在于現實(shí)生活中買(mǎi)房人往往處于弱勢地位，很難將有利于自己的解除合同的條款寫(xiě)進(jìn)購房合同，更難以與賣(mài)房的開(kāi)發(fā)商就合同的解除達成一致，所以了解乃至熟悉買(mǎi)房人在什么情況下有權單方行使合同解除權，對于買(mǎi)房人維護自身的合法權益就有著(zhù)重要的現實(shí)意義了。
根據《中華人民共和國合同法》第十四條以及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)房合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2003]7號）的規定，買(mǎi)房人在下列十二種情況下有權單方面通知賣(mài)房人解除購房合同：
理由1、不可抗力
因不可抗力致使不能實(shí)現購房合同目的的，買(mǎi)房人有權解除合同。
理由2、賣(mài)方明示違約
在履行期限屆滿(mǎn)前，房屋賣(mài)方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，即賣(mài)方明確表示將不交付房屋的，買(mǎi)房人有權解除合同。
理由3、先賣(mài)后抵押的
商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，賣(mài)方未告知買(mǎi)方又將該房屋抵押給第三人導致買(mǎi)方購房合同目的不能實(shí)現的，買(mǎi)房人有權解除合同。
理由4、一房二賣(mài)的
商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，賣(mài)方又將該房屋出賣(mài)給第三人導致買(mǎi)方購房合同目的不能實(shí)現的，買(mǎi)房人有權解除合同。
理由5、隱瞞無(wú)證售房事實(shí)的
賣(mài)房人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預售許可證明的，買(mǎi)房人有權解除合同。
理由6、隱瞞房屋抵押的事實(shí)
賣(mài)方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的，買(mǎi)房人有權解除合同。
理由7、隱瞞房屋已出賣(mài)或為拆遷安置房屋的事實(shí)
賣(mài)方故意隱瞞所售房屋已出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)的，買(mǎi)房人有權解除合同。
理由8、房屋主體結構不合格
因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格，買(mǎi)房人有權解除合同。
理由9、房屋存在嚴重質(zhì)量問(wèn)題
因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住的，買(mǎi)房人有權解除合同。
理由10、面積誤差比超過(guò)3%
賣(mài)方交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買(mǎi)受人有權解除合同，請求返還購房款及利息。
理由11、過(guò)分遲延交付房屋的
賣(mài)方遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內仍未履行的，買(mǎi)房人有權解除合同。
理由12、過(guò)分遲延產(chǎn)權過(guò)戶(hù)
商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限（商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日）屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于賣(mài)方的原因，導致買(mǎi)房人無(wú)法辦理房屋所有權登記的，買(mǎi)房人有權解除合同。
以上是商品房買(mǎi)房人有權解除購房合同的十二個(gè)法定理由。買(mǎi)房人在行使合同解除權時(shí)，要以書(shū)面方式通知賣(mài)方，合同自通知到達賣(mài)方時(shí)解除。賣(mài)方有異議的，可以請求人民法院（有仲裁協(xié)議的為仲裁機構）確認合同解除的效力。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據履行情況和合同的性質(zhì)，買(mǎi)房人可以要求返還自己已付購房款及利息，并有權要求對方賠償損失。個(gè)別情況下，如在上述理由3至理由7五種情況下，買(mǎi)房人還可以請求法院判令賣(mài)方承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任。
因單方解除合同需要具備嚴格的法定條件并要遵循一定的程序，不當行使合同解除權將構成違約。因此購房者如欲解除同購房合同，應事先咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律并按律師的指導意見(jiàn)行使自己的權利更為穩妥。
