一、普通一房二賣(mài)案件的處理
普通一房二賣(mài)是指賣(mài)方以同一房屋為標的，在與一方當事人簽定買(mǎi)賣(mài)合同但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)，又與第三方簽定買(mǎi)賣(mài)合同，從而導致新買(mǎi)方和舊買(mǎi)方均希望獲得同一房屋的利益沖突。誰(shuí)能最終獲得該房屋的問(wèn)題，取決于先后兩個(gè)合同的效力及履行。不少人認為，由于兩個(gè)合同存在著(zhù)目的上的沖突，因此至少有一個(gè)合同是無(wú)效的。這種看法其實(shí)是不科學(xué)的。在筆者看來(lái)，兩個(gè)合同完全可能同時(shí)有效。至于目的上的沖突問(wèn)題，可以通過(guò)違約責任制度去解決。
（一）就第一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同而言，無(wú)論是從法律還是從理論的角度來(lái)看，其效力都不應由于沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記而受到任何影響。
1、法律或行政法規并未將房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記規定為生效性登記。
我國《合同法》第四十四條第二款的規定：“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l進(jìn)一步明確規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”可見(jiàn)，司法解釋嚴格將法定登記分為生效性登記和物權變更登記。僅僅對于法律和行政法規規定的生效性登記而言，未登記才會(huì )影響合同的效力。而房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記顯然不屬于此。雖然我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”但并未規定登記與合同效力之間的關(guān)系。雖然建設部1994年8月13日發(fā)布的《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見(jiàn)的通知》規定：“凡房地產(chǎn)轉讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規定的程序先到當地房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續和申請變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書(shū)向同級人民政府土地管理部門(mén)申請土地使用權變更登記，不按上述規定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉讓或變更一律無(wú)效。”但是，依照我國《憲法》第八十九條和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關(guān)規定，行政法規只能由國務(wù)院制定，建設部的規定僅僅是規章，而規章對于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，是無(wú)法構成影響的?？梢?jiàn)，我國并沒(méi)有什么法律或行政法規將房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記規定為生效性登記，因此即使當事人沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記，也不會(huì )導致其房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
2、房屋過(guò)戶(hù)登記屬于物權行為而非債權行為，因此不應影響合同的效力。
物權行為與債權行為具有不同的性質(zhì)，并將引起不同的法律后果。債權行為是指直接引起債權債務(wù)關(guān)系成立、變更或消滅的民事行為，而物權行為則是指直接引起物權取得、變更或消滅的民事行為。當事人訂立合同的行為由于引起了合同之債法律關(guān)系的發(fā)生，因此是典型的債權行為。但是，即使訂立的是以轉移所有權為目的的買(mǎi)賣(mài)合同，訂立合同行為本身由于不能直接導致所有權的轉移，因此不屬于物權行為。動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)戶(hù)登記行為，才是直接引起物權轉移的法律事實(shí)，從而才是物權行為。也就是說(shuō)，對于房屋買(mǎi)賣(mài)而言，邏輯上存在著(zhù)相互銜接卻又不同的兩個(gè)階段：第一階段是債權行為也就是訂約行為，其后果是引起合同的成立即債權債務(wù)關(guān)系的產(chǎn)生。第二階段是物權行為也就是房屋的交付與過(guò)戶(hù)登記行為，其后果是引起房屋所有權的轉移。這兩個(gè)環(huán)節的行為卻一不可。債權行為是物權行為的前提和基礎，物權行為是債權行為的要求和后果。需要說(shuō)明的是，房屋的交付與過(guò)戶(hù)登記具有雙重性質(zhì)，其一，從債的角度而言，它是合同的履行行為，其二，從物權的角度而言，它是物權變動(dòng)行為。區分債權行為與物權行為的意義在于：由于債權系相對權，不能對抗合同以外的第三人，一般情況下與第三人無(wú)關(guān)，因此無(wú)須公示。而所有權屬于對世權，可以對抗合同以外的第三人，所以才有了公示與公信的要求。就房屋買(mǎi)賣(mài)而言，過(guò)戶(hù)登記恰恰是公示與公信的體現，因此只能是對于物權行為而非債權行為的要求。未辦理過(guò)戶(hù)登記，也就不會(huì )對合同之債的效力有任何影響，不過(guò)它將影響所有權的轉移。房屋的所有權仍然屬于賣(mài)方而尚未轉移給買(mǎi)方。
（二）就第二個(gè)合同而言，其效力同樣應當予以肯定。
有人認為第二個(gè)合同是無(wú)效的，因為它侵犯了第一個(gè)買(mǎi)方的合法權利。這種觀(guān)點(diǎn)是不能成立的。原因在于：既然第一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記，因此房屋的所有權還保留在賣(mài)方的手中，賣(mài)方當然享有包括處分權在內的所有權的四項全能。與第二個(gè)買(mǎi)方簽定買(mǎi)賣(mài)合同，無(wú)非是賣(mài)方行使處分權的體現。至于第一個(gè)買(mǎi)方，未過(guò)戶(hù)登記意味著(zhù)其尚未取得所有權，而僅僅享有對房屋的債權。而按照民法原理，債權是不能對抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作為侵權的對象，只能是具有對世性的絕對權如物權、人身權等。我國《合同法》第一百二十一條之所以規定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。”而未規定由第三人直接向合同中的受害方承擔侵權責任，原因就在于債權不具有對世性從而不能成為侵權的對象。一房二賣(mài)案件中的第一個(gè)買(mǎi)方，由于尚未取得房屋的所有權，因此不能聲稱(chēng)第二個(gè)合同侵犯了其所有權。第二個(gè)合同既然不屬于侵犯他人合法權利的合同，當然不應被認定為無(wú)效。
如此看來(lái)，前后兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的。但由于其標的是同一的，房屋只能實(shí)際交付給一個(gè)買(mǎi)方，只有一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同能夠被賣(mài)方所實(shí)際履行。該合同的買(mǎi)方，基于合法有效的合同并辦理了過(guò)戶(hù)登記手續，所取得的房屋所有權合法有效，應當受到法律的保護。而另一位買(mǎi)方，可以要求追究賣(mài)方的違約責任。賣(mài)方基于合法有效的合同而產(chǎn)生出實(shí)際交付房屋并過(guò)戶(hù)的義務(wù)，由于他沒(méi)有履行該義務(wù)，因此理應承擔違約責任。鑒于房屋已經(jīng)歸屬他人，賣(mài)方失去了繼續實(shí)際履行合同的能力，因此其承擔違約責任的方式只能是支付違約金或賠償損失。
二、商品房重復銷(xiāo)售案件的處理
最高人民法院《商品房司法解釋》對此有一些特別規定并體現了不同于傳統民法的精神。主要是對買(mǎi)方的傾斜式保護。普通一房二賣(mài)是典型的民事法律關(guān)系，因此不論是依傳統的民法原理還是我國《民法通則》和《合同法》的規定，對于有關(guān)當事人都應一視同仁，平等相待。但現代社會(huì )中存在著(zhù)不少特殊的情形，一方當事人在民事法律關(guān)系中具有明顯的優(yōu)勢并時(shí)常利用該優(yōu)勢謀求不合理的利益。如果仍然適用傳統民法理論，就會(huì )形成形式上平等而實(shí)質(zhì)上顯失公平的狀況。于是產(chǎn)生了扶助弱勢群體、對弱者傾斜保護的要求?！断M者權益保護法》、醫患糾紛的特別規定，以及對格式條款的嚴格限制，就是該種理論的產(chǎn)物。在商品房銷(xiāo)售合同中，作為賣(mài)方的房地產(chǎn)企業(yè)，與普通購房人相比較，其優(yōu)勢相當明顯，其濫用強者優(yōu)勢侵害購房人合法利益的情況屢見(jiàn)不鮮。因此《商品房司法解釋》作出傾斜保護購房人的相關(guān)規定，也就是理所當然的了。
（一）在先買(mǎi)方的無(wú)效請求權
該解釋第十條規定：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導致其無(wú)法取得房屋為由，請求確認出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應予支持。”這就明確賦予在先買(mǎi)方有請求宣告在后合同無(wú)效的權利。需要探討的問(wèn)題是：
1、法理依據
如前所述，在先買(mǎi)方并未獲得房屋所有權，因此是不能主張在后合同侵犯其權利的。不過(guò)筆者認為，在先買(mǎi)方的利益受到了在后合同的侵犯。傳統理論認為，只有侵犯合法權利的行為才需承擔法律責任。而現在越來(lái)越多的學(xué)者認為，特殊情況下，侵犯權利以外的利益，也應承擔民事責任。利益與權利的唯一不同，僅在于權利是法律明文列舉的利益。人的利益體現在生活的方方面面，某種利益一旦被法律明文列舉予以保護，即上升到權利的高度。就此而言，權利是利益的升華，而利益則是權利的基礎。這也就是權利與權力的區別之所在。但法律的任何列舉，都只能是掛一漏萬(wàn)，而人的利益，卻不會(huì )因為未被法律列舉而消失或者可以任人宰割。侵犯利益而需要承擔民事責任，已不僅僅停留在理論上，而是被相關(guān)法律、司法解釋以及審判實(shí)踐所接受。為什么是《消費者權益保護法》而不是《消費者權利保護法》？為什么2001年3月10日起施行的最高人民法院《關(guān)于確定民事侵權精神損害賠償責任若干問(wèn)題的解釋》第一條規定：“ 違反社會(huì )公共利益、社會(huì )公德侵害他人隱私或者其他人格利益，受害人以侵權為由向人民法院起訴請求賠償精神損害的，人民法院應當依法予以受理”？為什么當事人以貞操利益受損害而提起訴訟的能夠勝訴？這不都在引證著(zhù)利益受損害的可以尋求司法保護嗎？在商品房重復銷(xiāo)售糾紛中，在先買(mǎi)方雖然尚未獲得房屋的所有權，但他對于該房屋享有預期取得的利益，因該利益受侵犯而主張在后合同無(wú)效，應當是可以的。這正是傾斜保護買(mǎi)方的具體體現。
2、無(wú)效請求權的行使
該權利的產(chǎn)生有嚴格的前提：其一，賣(mài)方與在后買(mǎi)方屬惡意串通。賣(mài)方的惡意是不言自明的，關(guān)鍵是在后買(mǎi)方是否與賣(mài)方惡意串通。許多情況下，在后買(mǎi)方很可能根本就沒(méi)有惡意，更談不上與賣(mài)方惡意串通了。如果明知該房屬于重復銷(xiāo)售，理智的在后買(mǎi)方完全可以另覓他房，以免沒(méi)有必要的紛爭，除非該房物美價(jià)廉到無(wú)可替代的程度。而該種情形顯然是非常少見(jiàn)的。其二，必須是賣(mài)方已履行了在后的合同從而導致在先買(mǎi)方無(wú)法取得房屋。如果賣(mài)方尚未履行在后的合同，房屋所有權還保留在賣(mài)方的手中，在先買(mǎi)方完全可以按照一般的合同糾紛直接追究賣(mài)方的違約責任并要求賣(mài)方繼續履行合同，而無(wú)須主張在后合同無(wú)效。
無(wú)效請求權既然是在先買(mǎi)方的權利，因此他完全可以自主決定行使還是放棄該權利。只有在他明確行使該權利、明確提出要求確認在后合同無(wú)效的情況下，人民法院才能依其請求宣告在后合同無(wú)效。人民法院不應依職權主動(dòng)宣告合同無(wú)效。在此，司法解釋與其他關(guān)于無(wú)效合同的規定在表述上有明顯的區別：未直接規定為在后合同無(wú)效，而是規定為在先買(mǎi)方“請求確認出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應予支持”。所以對于在后合同的無(wú)效宣告，只能是以在先買(mǎi)方的請求為必然前提。筆者認為主要原因在于避免商品房交易落空。如果由法院主動(dòng)依職權宣告在后合同無(wú)效，很可能出現的后果是：在先買(mǎi)方只要賣(mài)方賠償損失而不再要房，在后買(mǎi)方卻又由于合同無(wú)效而無(wú)法獲得房屋，于是房屋積壓在賣(mài)方手中。簽了兩個(gè)合同竟然沒(méi)有一個(gè)成交，事情轉了一個(gè)圈卻又回到了起點(diǎn)。這顯然與激活房地產(chǎn)市場(chǎng)、鼓勵交易的指導思想相背。
3、相關(guān)的程序問(wèn)題
如果在先買(mǎi)方明確主張在后合同無(wú)效，有關(guān)程序問(wèn)題有待探討：
（1）案由
筆者認為案由應是合同糾紛而非侵權糾紛。在先買(mǎi)方對于在后合同的無(wú)效主張，僅僅是一個(gè)手段，服務(wù)于依據在先合同獲得房屋所有權這一最終目的。因為標的同一，因此前后兩個(gè)合同的目的是互相排斥的。而且在后合同已經(jīng)履行，在后買(mǎi)方已經(jīng)獲得房屋所有權。如果在先買(mǎi)方還想獲得房屋所有權的話(huà)，就必須主張在后合同無(wú)效，從而基于無(wú)效合同法律后果中“返還原物”的條款，使房屋所有權復歸賣(mài)方，然后再要求賣(mài)方以實(shí)際繼續履行合同的方式承擔違約責任。這是在先買(mǎi)方獲得房屋所有權的唯一手段，除此之外別無(wú)他途。既然其真正用意在于要求賣(mài)方履行在先合同，案由當然應當是合同糾紛了。
（2）當事人的確定
當時(shí)人的確定只能以案由為基礎。由于案由是合同糾紛，因此被告只能是賣(mài)方，在后買(mǎi)方與原告之間并無(wú)合同關(guān)系，當然也就不可能成為該合同糾紛的被告。在后買(mǎi)方的法律地位只能是無(wú)獨立請求權的第三人。他與案件的處理結果有著(zhù)必然的利害關(guān)系。如果原告勝訴，在后買(mǎi)方將被迫失去房屋所有權；而如果原告敗訴，如被告有合法的抗辯，則在后買(mǎi)方的房屋所有權可保無(wú)憂(yōu)。
（3）在后買(mǎi)方的利益保護
如果在先買(mǎi)方主張在后合同無(wú)效并獲法院支持，在后買(mǎi)方將被迫歸還房屋于賣(mài)方并由賣(mài)方以承擔違約責任的方法交付并過(guò)戶(hù)給在先買(mǎi)方。在后買(mǎi)方的利益在于他有權要求賣(mài)方返還購房款。那么，他是否需要另行提出該訴訟請求呢？筆者認為不需要。因為法院一旦認定在后合同無(wú)效，就必然要按照原告即在先買(mǎi)方的請求判令在后合同的當事人各自返還房屋和價(jià)款。這是原告訴訟請求所包含的必然結果，在后買(mǎi)方?jīng)]有必要另行請求。
（二）買(mǎi)方的懲罰性賠償請求權
根據《商品房司法解釋》第八條和第九條的規定，在商品房重復銷(xiāo)售糾紛中，在先買(mǎi)方和在后買(mǎi)方都有可能獲得對于賣(mài)方的懲罰性賠償請求權。
在先買(mǎi)方的懲罰性賠償請求權的依據是《商品房司法解釋》第八條的規定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，“導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任”。而在后買(mǎi)方的懲罰性賠償請求權則體現在第九條的規定：賣(mài)方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)”，“導致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任”。
對此有以下問(wèn)題需要探討：
1、法理依據
不少人認為該項司法解釋的依據是《消費者權益保護法》第四十九條的規定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費用的一倍。”對此筆者不敢茍同。
（1）許多購房人根本不是消費者
依據《消法》第二條的規定，消費者應是為“生活消費需要購買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)”的人。而事實(shí)上，購房人買(mǎi)房的目的卻多種多樣。雖然有的是為了住宿，但也有的是為了出租，為了經(jīng)營(yíng)而不屬于消費。另外，消費者一般認為只能是自然人，而購房人卻有可能是法人或非法人組織。有一種觀(guān)點(diǎn)認為只要是接受服務(wù)或購買(mǎi)產(chǎn)品者，都是消費者。這是不正確的。從消費者權益保護法的起源來(lái)看，之所以將其從民法中分離出來(lái)，就是因為“為了消費需要”而購買(mǎi)產(chǎn)品或接受服務(wù)的自然人處于明顯的弱者地位，需要傾斜保護。因此，對于確屬消費者的，由《消法》保護；對于不屬于消費者的，由民法和合同法保護。由于不少購房人不是消費者，因此《商品房司法解釋》的依據不可能是《消法》。
（2）法律關(guān)系的性質(zhì)不同
依據《消法》的精神，消費者與經(jīng)營(yíng)者之間的法律關(guān)系，屬于侵權法調整的對象。許多購買(mǎi)產(chǎn)品者并非最終的使用人，而使用產(chǎn)品者也并不一定是購買(mǎi)者。消費者對經(jīng)營(yíng)者的權利，不以雙方之間存在合同關(guān)系為前提。有關(guān)的訴訟中，消費者只要能證明自己所使用的產(chǎn)品是經(jīng)營(yíng)者提供的就可以了，而無(wú)須證明自己與對方之間曾簽有合同。但《商品房司法解釋》卻明確規定買(mǎi)賣(mài)雙方之間是合同關(guān)系。第八、第九兩條司法解釋所規定的懲罰性賠償，分別是以合同不能履行或被認定為無(wú)效、被撤消或解除為前提的。
因此筆者認為，《商品房司法解釋》的依據并非《消法》。不過(guò)這并不妨礙司法解釋的合理性。懲罰性賠償制度并非《消法》的專(zhuān)利，而只不過(guò)是國家對弱者傾斜保護的手段。既然購房者與房地產(chǎn)企業(yè)之間存在明顯的強弱之分，既然房地產(chǎn)企業(yè)不斷濫用自己的優(yōu)勢，那么以懲罰性賠償制度為手段對購房者傾斜保護，就是合理的。
2、適用條件
在先買(mǎi)方和在后買(mǎi)方的懲罰性賠償請求權，相似卻又有所不同。
（1）在先買(mǎi)方的懲罰性賠償請求權
依《商品房司法解釋》第八條的規定，在先買(mǎi)方行使懲罰性賠償請求權的前提是賣(mài)方嚴重的故意違約行為。具體而言是指“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現，無(wú)法取得房屋。即只要屬于商品房的重復銷(xiāo)售，并且導致在先買(mǎi)方無(wú)法取得房屋，在先買(mǎi)方就可獲得懲罰性賠償請求權，而不考慮在后買(mǎi)方是否與賣(mài)方惡意串通。這與本司法解釋第十條所規定的在先買(mǎi)方對于在后合同的無(wú)效請求權形成交叉：
其一：如果在后買(mǎi)方與賣(mài)方并無(wú)惡意串通情形的話(huà)，比如在后買(mǎi)方是善意的并且房屋已過(guò)戶(hù)給在后買(mǎi)方，導致在先買(mǎi)方無(wú)法獲得房屋，在先買(mǎi)方只能依據第八條的規定行使懲罰性賠償請求權，而不能依據第十條的規定主張在后合同無(wú)效。
其二：如果在后買(mǎi)方與賣(mài)方惡意串通，但在先買(mǎi)方依據第十條規定主張在后合同無(wú)效，則在先買(mǎi)方最終能夠獲得房屋，因此不應依據第八條規定行使懲罰性賠償請求權。
其三：如果在后買(mǎi)方與賣(mài)方惡意串通并將房屋過(guò)戶(hù)給在后買(mǎi)方，而在先買(mǎi)方不主張在后合同無(wú)效的話(huà)，可以依據第八條規定行使懲罰性賠償請求權。
（2）在后買(mǎi)方的懲罰性賠償請求權
依《商品房司法解釋》第九條的規定，在后買(mǎi)方行使懲罰性賠償請求權的原因是賣(mài)方嚴重的締約過(guò)錯。即賣(mài)方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人”的事實(shí)，“導致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的”。由于賣(mài)方的故意隱瞞行為排斥了在后買(mǎi)方與賣(mài)方惡意串通的可能性，所以第九條（在后買(mǎi)方的懲罰性賠償請求權）與第十條（在先買(mǎi)方對在后合同的無(wú)效請求權）在適用范圍方面絕對不可能交叉。不過(guò)，其與第八條（在先買(mǎi)方的懲罰性賠償請求權）卻能夠并經(jīng)常交叉。如果賣(mài)方故意隱瞞房屋已經(jīng)出售的事實(shí)而與在后買(mǎi)方簽約，則在先買(mǎi)方可能依據第八條規定獲得懲罰性賠償請求權，而在后買(mǎi)方卻有可能依據第九條的規定取得懲罰性賠償請求權。但兩者的懲罰性賠償請求權不可能同時(shí)行使。因為二者均以無(wú)法獲得房屋為前提。事實(shí)上，在先買(mǎi)方與在后買(mǎi)方不可能都得不到房屋?？傆幸环侥軐?shí)際得到房屋所有權從而無(wú)法行使懲罰性賠償請求權?？陀^(guān)上能夠行使懲罰性賠償請求權的，只能是得不到房屋的另一位買(mǎi)方。
3、懲罰幅度
也許是受《消法》的影響，不少人將懲罰賠償理解為雙倍賠償。實(shí)際上并非如此。就理論而言，懲罰幅度取決于多種因素。比如強弱雙方的實(shí)力差距、濫用優(yōu)勢的頻率和危害、強者違法行為被揭露的難度和概率、違法者實(shí)際承擔責任的能力等。因此懲罰幅度不可能局限于雙倍。高于或低于雙倍都是正常的?！渡唐贩克痉ń忉尅匪幎ǖ膽土P幅度實(shí)際上是接近但不等于雙倍。無(wú)論是依據第八條還是第九條的規定，無(wú)論是在先買(mǎi)方還是在后買(mǎi)方，都有權要求房地產(chǎn)企業(yè)“返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任”可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的責任有三：一是返還房款和利息，二是賠償損失，包括直接損失和特定的間接損失，三是不超過(guò)已付購房款一倍的賠償。因此，懲罰的基數并非買(mǎi)方的全部損失，而只是以房款為基數。而且并非全部房款，而僅僅是已經(jīng)交付的那一部分房款。即使對于已付房款，也并不是當然的一倍，而是不超過(guò)一倍，既可以等于也可以小于一倍。所以就買(mǎi)方而言，其所得到的賠償是少于但接近于損失總額的兩倍的?？梢?jiàn)，該項懲罰比《消法》的懲罰幅度略小一些。筆者認為這是合理的。畢竟房屋的價(jià)值遠遠大于一般的消費品，過(guò)重的懲罰既可能使買(mǎi)方獲得過(guò)分的賠償而有失公正，也可能使房地產(chǎn)企業(yè)蒙受過(guò)大的損失從而最終影響到我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展。
