近日，隨著(zhù)中央宏觀(guān)調控政策的相繼出臺，房?jì)r(jià)呈現下降趨勢。一些購房人開(kāi)始考慮退房問(wèn)題。北京市盈科律師事務(wù)所
馬志剛律師提醒您：依據《中華人民共和國合同法》及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)房合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》相關(guān)規定，現將購房人可以單方面通知開(kāi)發(fā)商解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情形簡(jiǎn)述如下:
1、不可抗力:因不可抗力致使不能實(shí)現購房合同目的的，買(mǎi)房人有權解除合同。
2、賣(mài)方明示違約:在履行期限屆滿(mǎn)前，開(kāi)發(fā)商明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，即開(kāi)發(fā)商明確表示不交付房屋的，買(mǎi)房人有權解除合同。
3、先賣(mài)后抵押:商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，賣(mài)方未告知買(mǎi)方又將該房屋抵押給第三人導致買(mǎi)方購房合同目的不能實(shí)現的，買(mǎi)房人有權解除合同。
4、一房二賣(mài):商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，賣(mài)方又將該房屋出賣(mài)給第三人導致買(mǎi)方購房合同目的不能實(shí)現的，買(mǎi)房人有權解除合同。
5、隱瞞無(wú)證售房事實(shí):賣(mài)房人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預售許可證明的，買(mǎi)房人有權解除合同。
6、隱瞞房屋抵押的事實(shí):賣(mài)方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的，買(mǎi)房人有權解除合同。
7、隱瞞房屋已出賣(mài)或為拆遷安置房屋的事實(shí):賣(mài)方故意隱瞞所售房屋已出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)的，買(mǎi)房人有權解除合同。
8、房屋主體結構不合格:因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格，買(mǎi)房人有權解除合同。
9、房屋存在嚴重質(zhì)量問(wèn)題:因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住的，買(mǎi)房人有權解除合同。
10、面積誤差比超過(guò)3％:賣(mài)方交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同沒(méi)有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3％的，買(mǎi)受人有權解除合同，請求返還購房款及利息。
11、過(guò)分遲延交付房屋的:賣(mài)方遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內仍未履行的，買(mǎi)房人有權解除合同。
12、過(guò)分遲延產(chǎn)權過(guò)戶(hù):商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限(商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于賣(mài)方的原因，導致買(mǎi)房人無(wú)法辦理房屋所有權登記的，買(mǎi)房人有權解除合同。
需要提醒購房人注意的是:購房人在行使解除權時(shí)，應以書(shū)面方式通知賣(mài)方，合同自通知到達賣(mài)方時(shí)解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據履行情況和合同的性質(zhì)，買(mǎi)房人可以要求返還自己已付購房款及利息，并有權要求對方賠償損失。
最后需要強調的一點(diǎn)是:因單方解除合同需要具備嚴格的法定條件，并要遵循一定的程序，不當行使合同解除權將構成違約。因此購房者如欲解除購房合同，建議事先咨詢(xún)律師并參考律師的指導意見(jiàn)行使自己的合法權利。
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