7月13日，上海銀監局發(fā)布其6月底對上海各大商業(yè)銀行落實(shí)“國十五條”情況的調查結果，顯示上海各個(gè)銀行進(jìn)一步收緊了銀根。
“但他們(房地產(chǎn)商)‘活’得還不錯，并非奄奄一息。”經(jīng)常與房地產(chǎn)商打交道的一位業(yè)內人士說(shuō)。經(jīng)過(guò)一年的調控洗禮后，開(kāi)發(fā)商的生存能力大大增強，不符合條件的開(kāi)發(fā)商仍有曲折的路線(xiàn)“暗渡陳倉”。
上海嚴把放貸閘門(mén)
“現在對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批越來(lái)越難了，如果自有資金不滿(mǎn)足，企業(yè)的評級在A(yíng)級以下，基本上不太會(huì )考慮放貸。”一家國有商業(yè)銀行信貸客戶(hù)經(jīng)理說(shuō)。
上海銀監局調查結果顯示，銀行在限制高檔商品房項目融資和別墅類(lèi)項目融資的同時(shí)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的中小套型、中低價(jià)位普通商品住宅。
另外，銀行大多嚴格控制了房地產(chǎn)貸款總量，加大了到期開(kāi)發(fā)貸款的回收力度。對于經(jīng)營(yíng)管理不規范、擁有較多閑置土地和空置商品房的開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴格控制其貸款展期或重組項目融資。
上海銀監局稱(chēng)，有的銀行對已支持的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，加大了開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況的監管力度，督促企業(yè)按照銷(xiāo)售進(jìn)度的約定比例歸還貸款。對于房產(chǎn)項目?jì)r(jià)格明顯高于周邊地區，房產(chǎn)商有捂盤(pán)、惜售、囤積房源現象的，堅決不予貸款展期，并促使其加快銷(xiāo)售進(jìn)度，盡快收回貸款。
銀行還加強了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目合法、合規性審查，如要求“四證齊全”、項目資本金必須達到35%比例要求等。有的銀行不但要求單個(gè)開(kāi)發(fā)項目的資本金比例達到35%，還要求綜合性公司所有項目的資本金比例達到35%。有的銀行在辦理經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等各類(lèi)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)禁止接受自竣工之日起空置滿(mǎn)三年的房產(chǎn)作為抵押物。
上海銀監局認為，隨著(zhù)“國十五條”的實(shí)施，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和成交均價(jià)總體穩定，6月份上海的個(gè)人房貸也有明顯回升，但政策效應在今后幾個(gè)月還將繼續顯現，市場(chǎng)后續走勢有待進(jìn)一步觀(guān)察。
曲線(xiàn)輸血房地產(chǎn)商
根據“國十五條”有關(guān)要求，除房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)貸款以外，嚴禁向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放如流動(dòng)資金貸款、票據融資等其他任何形式的短期貸款和融資等。但是開(kāi)發(fā)商和銀行仍有空子可鉆。
據一位銀行人士透露，一年前，位于浦東的一高檔寫(xiě)字樓已經(jīng)基本建造完畢，但目前銷(xiāo)售不暢，難以快速回籠資金。于是這家開(kāi)發(fā)商想出一招，將樓盤(pán)讓一家營(yíng)銷(xiāo)公司包銷(xiāo)，之后這家營(yíng)銷(xiāo)公司以樓盤(pán)作為抵押向一家股份制銀行獲得了約5個(gè)億的一年期流動(dòng)資金貸款，再轉給開(kāi)發(fā)商。
他同時(shí)表示，因為這筆貸款是按照樓盤(pán)評估價(jià)的50%左右發(fā)放，并且有充足的房產(chǎn)作抵押，此外銷(xiāo)售公司還與銀行簽訂了按揭回籠款計劃，用于償還貸款，因此風(fēng)險不大。
業(yè)內人士稱(chēng)，這樣的曲線(xiàn)路徑比較隱蔽，在很多銀行都有操作。
有意思的是，上述股份制銀行之后還追加了一個(gè)億的貸款。一年后的今天，在上述流動(dòng)貸款到期之后，另一家國有銀行加入了爭奪貸款的行列，答應給包銷(xiāo)企業(yè)60%的貸款。
不過(guò)，一些業(yè)內人士認為，如此操作是基于樓價(jià)不會(huì )大幅下跌的情況下，如果樓價(jià)出現異動(dòng)，銀行資產(chǎn)將面臨大幅縮水，這一招棋其實(shí)是鋌而走險的。
除了借道包銷(xiāo)公司，委托貸款、海外基金入股、上市融資等手段外也是開(kāi)發(fā)商尋求資金的重要方式。一位國有銀行人士表示，他們目前最防范“假按揭”，市場(chǎng)上有不少開(kāi)發(fā)商發(fā)動(dòng)內部員工，制作虛假的購房合同，騙取銀行按揭貸款，緩解企業(yè)的資金壓力，非常惡劣?！?br>
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