【說(shuō)明】前段時(shí)間寫(xiě)過(guò)有關(guān)房地產(chǎn)出資合法規避營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，很多“土豪”朋友很高興，紛紛發(fā)來(lái)微信向汪本良注冊會(huì )計師詢(xún)問(wèn)有關(guān)政策法規依據，今天再發(fā)一個(gè)微信詳細進(jìn)行解析。
前幾個(gè)月有一家內資企業(yè)老板（我的“土豪”朋友）咨詢(xún)他們公司擬將閑置的土地和廠(chǎng)房出售給一家外國企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，汪本良注冊會(huì )計師（公眾微信china-cpa）后來(lái)給這位“土豪”朋友出了一個(gè)主意，建議該內資企業(yè)和外國企業(yè)可以合資成立一家新的中外合資有限責任公司，內資企業(yè)以土地和廠(chǎng)房出資，占新成立公司的注冊資本70%，外國企業(yè)以美元現匯出資占新成立公司股權的30%。新公司成立后，房屋土地過(guò)戶(hù)到新成立中外合資企業(yè)后，內資企業(yè)再將中外合資公司的全部股權以原價(jià)轉讓外國企業(yè)，新企業(yè)性質(zhì)由中外合資變?yōu)橥馍酞氋Y。根據現行的法規政策，這樣可以合法地規避掉房地產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅；股權轉讓沒(méi)有增值，也不存在任何稅收。有企業(yè)發(fā)微信來(lái)詢(xún)詢(xún)問(wèn)，有關(guān)稅務(wù)問(wèn)題和手續問(wèn)題，今天在公眾微信中china-cpa詳細解析。
房地產(chǎn)作價(jià)入股營(yíng)業(yè)稅政策解析
財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權轉讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（財稅[2002]191號） 規定：以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對股權轉讓不征收營(yíng)業(yè)稅。
國家稅務(wù)總局《關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復》（國稅函[1997]490號）規定，根據《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)法規，以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔風(fēng)險，收取固定利潤的行為，應區別以下兩種情況征收營(yíng)業(yè)稅：以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉讓他人使用的業(yè)務(wù)，應按'服務(wù)業(yè)'稅目中'租賃業(yè)'項目征收營(yíng)業(yè)稅；以商標權、專(zhuān)利權、非專(zhuān)利技術(shù)、著(zhù)作權、商譽(yù)等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉讓無(wú)形資產(chǎn)使用權的行為，應按'轉讓無(wú)形資產(chǎn)'稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
財稅[2002]191號結合國稅函[1997]490號及國稅發(fā)[1993]149號文件規定，從以下四個(gè)層面掌握文件精神：
1、以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；
2、以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)中的“土地使用權”投資入股，收取固定利潤的，按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營(yíng)業(yè)稅；
3、以無(wú)形資產(chǎn)中的“商標權、專(zhuān)利權、非專(zhuān)利技術(shù)、著(zhù)作權、商譽(yù)”等投資入股，收取固定利潤的，按“轉讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；
4、單純的股權轉讓不征收營(yíng)業(yè)稅。
房地產(chǎn)作價(jià)入股土地增值稅政策解析
【以房產(chǎn)投資入股】以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，是否征收土地增值稅，應區分投資主體、被投資企業(yè)是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，是否征收土地增值稅，應區分投資主體、被投資企業(yè)是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
為了更好理解和掌握《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財稅[2006]21號)第五條規定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。及《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復》（國稅函[2000]687號）文件規定：股權轉讓中的股權形式表現的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著(zhù)物，應按土地增值稅的規定征稅?，F以具體案例進(jìn)行分析。
A公司和B公司分別出資2?000萬(wàn)元設立C公司，C公司注冊資本4?000萬(wàn)元。若干年后，A公司和B公司分別將所擁有C公司50%的股份各作價(jià)5?000萬(wàn)元轉讓給D公司。對于A(yíng)、B公司出資成立C公司以及A、B公司轉讓C公司股權給D公司，是否繳納土地增值稅，現針對不同情況進(jìn)行分析：
一、根據財稅[2006]21號文規定：以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，需區分投資主體、被投資企業(yè)是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，確定是否征收土地增值稅。
1、區分投資主體是否屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。投資主體為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以其建造的商品房對外投資或聯(lián)營(yíng)的，屬于土地增值稅的征稅范圍。投資主體為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如果以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，被投資企業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，屬于土地增值稅的征稅范圍；被投資企業(yè)為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，則不屬于土地增值稅的征稅范圍。
結論一：假如A、B公司以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股C公司，A、B公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，作價(jià)入股的房地產(chǎn)屬于自行建造的商品房，應當征收土地增值稅。
結論二：假如A、B公司以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股C公司，A、B公司為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但C公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應當征收土地增值稅。
結論三：假如A、B公司以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股C公司，A、B公司為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，C公司也為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
二、區分被投投資企業(yè)是否屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。根據財稅[2006]21號文的規定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于土地增值稅的征稅范圍；凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，則適用財稅[1995]48號的規定，暫免征收土地增值稅。
結論四：假如C公司為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，A、B公司為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，則不屬于土地增值稅的征稅范圍，同結論三。
結論五：假如C公司為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，A、B公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，則屬于土地增值稅的征稅范圍，同結論一。
結論六：假如C公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，則不論A、B公司是否為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都屬于土地增值稅的征稅范圍。
三、股權轉讓是否繳納土地增值稅。
1、無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將所投資形成的投權進(jìn)行處置轉讓時(shí)，如果股權已不對應其初始投資所形成的土地使用權、房屋建筑產(chǎn)權，應不征收土地增值稅。但是對被投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，根據財稅[1995]48號第一條的規定，應征收土地增值稅。
結論七：A、B公司轉讓C公司股權時(shí)，C公司成立后經(jīng)過(guò)一段時(shí)間營(yíng)運，除擁有初始投資所形成的土地使用權、房屋建筑物外，還擁有經(jīng)營(yíng)所形成的資產(chǎn)時(shí)，A、B公司轉讓C公司股權不征收土地增值稅。
結論八：C公司轉讓C公司土地使用權、建筑物應征收土地增值稅。
2、根據國稅函[2000]687號規定：股權轉讓中的股權形式表現的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著(zhù)物，應按土地增值稅的規定征稅。
結論九：A、B公司轉讓C公司股權，C公司成立后并未經(jīng)營(yíng)，股權轉讓時(shí)僅擁有初始投資所形成的土地使用權、房屋建筑物，A、B公司轉讓C公司股權應征收土地增值稅。
房地產(chǎn)作價(jià)入股企業(yè)所得稅政策解析
企業(yè)所得稅方面：根據國稅發(fā)[2000]118號文規定，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣資產(chǎn)對外投資，應在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按照公允價(jià)格銷(xiāo)售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和對外投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。投資企業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)高于原價(jià)的要計入企業(yè)當前應納稅所得額，如果當地盈利則需要繳納企業(yè)所得稅。
房地產(chǎn)作價(jià)入股契稅和印花稅政策解析
1、 契稅，按成交價(jià)的3%由被投資企業(yè)繳納；
2、 印花稅，按投資做價(jià)入股合同金額的0.05%由投資方和被投資方分別繳納；
房地產(chǎn)作價(jià)其他注意事項
企業(yè)投資作價(jià)入股管理流程
企業(yè)股東決議確定以房產(chǎn)土地投資作價(jià)入股的股東決議→評估報告→章程修改（初稿）→外商投資企業(yè)需要向主管商務(wù)部門(mén)報章程修改做有關(guān)審批（自貿區為備案）→換領(lǐng)營(yíng)業(yè)執照→向主管地方稅務(wù)機關(guān)提交相關(guān)資料→主管地方稅務(wù)機關(guān)審核→國土部門(mén)代征契稅、印花稅、企業(yè)所得稅（投資方為企業(yè)，且由地稅部門(mén)征管的核定征收企業(yè)）、土地增值稅（企業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）→國土部門(mén)辦理權屬變更→企業(yè)三個(gè)月內到工商部門(mén)確認章程修改（章程需加蓋工商部門(mén)騎縫章）→修改章程報主管稅務(wù)機關(guān)備案
投資作價(jià)入股需向主管地方稅務(wù)機關(guān)提交的相關(guān)資料
1、股東決議；2、修改章程（初稿）；3、評估報告（土地房產(chǎn)評估明細）；4、企業(yè)所在鎮（區）政府證明文件；5、房地產(chǎn)作價(jià)投資入股涉稅事項審批表；以及其他稅務(wù)機關(guān)要求的文件資料。
后續管理
1、企業(yè)投資作價(jià)入股不需開(kāi)具發(fā)票；
2、對投資方所得稅的管理：
(1)、投資方為個(gè)人的，其評估增值的所得暫不征收個(gè)人所得稅，投資方在投資收回、轉讓或清算股權時(shí)，須按“財產(chǎn)轉讓所得稅”繳交個(gè)人所得稅，其“財產(chǎn)原值”作業(yè)資產(chǎn)評估前的價(jià)值。
(2)、投資方的企業(yè)所得稅屬地稅部門(mén)征管且為查賬征收的，其評估值所的（投資入股房地產(chǎn)賬面凈值與入股價(jià)值之差）應并入當期的應納所得額，于章程修改確定的投資入股次月向主管地方機關(guān)申報。（注：非貨幣性資產(chǎn)投資轉讓所得如數額較大，在一個(gè)納稅年度確認實(shí)現繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)批準，可作為遞延所得，在投資就業(yè)發(fā)生當期及隨后不超過(guò)5個(gè)納稅年度內平均攤轉到各年度的應納所得中?！皵殿~較大”指非貨幣性資產(chǎn)投資轉讓所得占當期應納稅所得50%以上。上海自貿區企業(yè)可以使用該項優(yōu)惠政策。
3、企業(yè)三個(gè)月內未到工商部門(mén)確認章程修改（章程需加蓋工商部門(mén)騎縫章）并報主管稅務(wù)機關(guān)備案的，主管稅務(wù)機關(guān)應對其“投資作價(jià)入股”行為試圖房地產(chǎn)就業(yè)，追繳相關(guān)稅費。
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