借道REITs基金
千元即可當上“洋房主”
近20年美國富時(shí)REIT指數表現
新快報綜合報道 隨著(zhù)QDII基金產(chǎn)品的日漸豐富，投資標的越來(lái)越多，最近市場(chǎng)上有兩只新QDII———諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)基金與鵬華美國房地產(chǎn)基金，都是以海外的REITs作為投資對象?；鹧芯咳耸空J為，投資REITs的QDII出現彌補了現有QDII的空白，投資海外不動(dòng)產(chǎn)的門(mén)檻大大降低，千元即可當上“洋房主”，更重要的是，有利于國內投資者優(yōu)化資產(chǎn)組合。
FTSE美國權益型REITs
標普500指數
納斯達克指數
投資門(mén)檻低至千元
眾所周知，從2010年4月開(kāi)始，國內房地產(chǎn)調控力度愈發(fā)嚴厲，近日輿論又風(fēng)傳二三線(xiàn)城市也將進(jìn)行“限購”，國內房地產(chǎn)投資寒意正濃，部分有實(shí)力的投資者便將目光瞄準了海外不動(dòng)產(chǎn)投資，但因為較高的投資門(mén)檻、不易變現、潛在風(fēng)險等因素困擾，這樣的投資者還是少數。業(yè)內專(zhuān)家表示，與其進(jìn)行實(shí)物不動(dòng)產(chǎn)投資，倒不如選擇以上市型不動(dòng)產(chǎn)信托基金為投資標的的QDII基金，投資者僅需投入1000元，就可實(shí)現海外不動(dòng)產(chǎn)投資，輕松當上“洋房主”。
好買(mǎi)基金研究中心研究員陸慧天指出，從投資標的的本質(zhì)來(lái)看，諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)基金與鵬華美國房地產(chǎn)基金并無(wú)多大的區別，都是以投資權益型的REITs為主。兩只QDII的主要區別在于諾安的投資地域更廣，從全球范圍內進(jìn)行投資，有利于在一定程度上分散風(fēng)險。但由于美國市場(chǎng)上的REITs占到了一半以上，因此諾安的產(chǎn)品還是會(huì )和美國市場(chǎng)有比較大的關(guān)聯(lián)度。美國REITs和世界REITs在后金融危機時(shí)代（近20個(gè)月）的相關(guān)系數高達0.96。
鵬華基金國際業(yè)務(wù)部有關(guān)人士表示，鵬華美國房地產(chǎn)基金的主要投資標的為美國上市的REITs，投資范圍并未限制在該單一市場(chǎng)。“美國REITs市場(chǎng)將是我們該系列產(chǎn)品線(xiàn)布局的起點(diǎn)。從投資價(jià)值出發(fā)，不同國家和地區的REITs市場(chǎng)各處于不同的周期，例如澳大利亞市場(chǎng)在金融危機中并沒(méi)有受到很大影響，目前美國房地產(chǎn)處于復蘇的階段，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)卻處于大周期的頂部。我們認為美國市場(chǎng)是當下相對最具投資價(jià)值的。”
長(cháng)期回報較穩定
從歷史縱向觀(guān)察，海外商業(yè)房產(chǎn)的租金收益率雖有波動(dòng)，但總體保持穩定回報。以REITs市場(chǎng)最為發(fā)達的美國為例，2000年以來(lái)，零售消費類(lèi)商業(yè)房產(chǎn)平均租金收益率維持在10%以上，最低的工業(yè)房產(chǎn)2000年以來(lái)年均收益率也維持在6%以上。
陸慧天指出，最近20年的數據顯示，投資美國權益型REITs、標普500指數和納斯達克指數的總回報分別為8.99倍、3.48倍和4.87倍，REITs的表現最好。從1991年投資開(kāi)始，一直持有REITs期間只有1998年到2001年的總收益被股票指數超越。因此，長(cháng)期投資REITs回報還是比較顯著(zhù)的。
另外，REITs和各類(lèi)資產(chǎn)的相關(guān)性都不是很高，有其獨特的風(fēng)險收益特征。具體而言，全球REITs和債券市場(chǎng)是負相關(guān)的，和股票市場(chǎng)的長(cháng)期相關(guān)性在0.5左右，和商品市場(chǎng)呈弱相關(guān)，系數在0.1左右。因此從資產(chǎn)配置的角度看，投資REITs可以?xún)?yōu)化資產(chǎn)組合，在整體組合承受一定風(fēng)險的情況下獲得更高的回報。
不過(guò)，陸慧天也提醒說(shuō)，從短期看，在金融危機時(shí)期，REITs的波動(dòng)率急劇變大，達到40%以上，遠大于當時(shí)的股票指數，這和當時(shí)整個(gè)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣有直接關(guān)系，所以短期投資還是具有一定的風(fēng)險。
適合穩健型投資者
眾祿基金研究中心廖帥表示，目前國外REITs所投資的房地產(chǎn)非常豐富，包括寫(xiě)字樓、工業(yè)廠(chǎng)房、購物中心、飯店、公寓、醫療中心、游樂(lè )區等。為降低其投資風(fēng)險，多數國家都對REITs投資未開(kāi)發(fā)完的房地產(chǎn)或者參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設進(jìn)行限制。REITs的主要收益來(lái)自于租金收入、附加服務(wù)收入、物業(yè)升值、房地產(chǎn)抵押利息，其中，租金收入占大部分?？梢?jiàn)，REITs的收益較為穩定。從海外REITs投資者結構上看，除個(gè)人投資者外，還包括眾多對投資風(fēng)險關(guān)注度很高的機構投資者，如退休基金、保險公司、商業(yè)銀行，也包括共同基金等。這從側面印證這類(lèi)基金在收益上的穩健性。
廖帥認為，國內主投REITs QDII基金的推出，不僅豐富了國內基金產(chǎn)品市場(chǎng)，更是為國內投資者提供了又一種穩健收益型的投資品種。這類(lèi)基金產(chǎn)品很適合風(fēng)險偏好不高的投資者，以及用于優(yōu)化基金組合的整體投資風(fēng)險；在震蕩市場(chǎng)和下行市場(chǎng)環(huán)境中，這類(lèi)基金的投資價(jià)值則顯得更為突出。
投資海外房地產(chǎn)兩種方式比較
項目 直投不動(dòng)產(chǎn) 投資REITs
投資門(mén)檻 較高 低至1000元
人民幣
稅負 較重 較輕
購房手續 較繁瑣 很簡(jiǎn)單
流動(dòng)性 較差 較好
收益來(lái)源 租金+升值 租金+升值
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