盼星星，盼月亮，千呼萬(wàn)喚下，公募REITS基金，這次終于要來(lái)了！
上周，4只公募REITS基金正式上報產(chǎn)品，距離正式出爐，只差臨門(mén)一腳。
消息一出，整個(gè)基金業(yè)都沸騰了，畢竟，這可是個(gè)擁有萬(wàn)億級市場(chǎng)空間的產(chǎn)品！
在國外，REITS基金可是和股票型基金、債券型基金媲美的第三類(lèi)大眾投資品。過(guò)去幾年，不斷有荔枝問(wèn)REITS的問(wèn)題，但苦于監管層一直沒(méi)有放行國內REITS，我們也無(wú)從談起。
今天，力哥就來(lái)好好聊聊REITS基金。
相信很多人都有這樣的夢(mèng)想，買(mǎi)它個(gè)七八九十套房，當個(gè)包租婆，每個(gè)月收收租，日子要多瀟灑又多瀟灑。
嗯，力哥也有這樣的想法，但奈何囊中羞澀，買(mǎi)一套都夠嗆~
那，有沒(méi)有什么曲線(xiàn)救國的方法，像買(mǎi)基金一樣，花一百塊錢(qián)就能投資房地產(chǎn)，而且隨時(shí)可以買(mǎi)賣(mài)，從此當上包租婆呢？
還真有，這就是REITS基金。
貨幣基金、債券基金、股票基金，很多人都知道，但是REITS基金，知道的人并不多。
要搞清楚什么是REITS基金，先得明白什么是REITS。
REITS全稱(chēng)是Real Estate Investment Trusts，直譯叫房地產(chǎn)投資信托。
別看說(shuō)的這么高級，其實(shí)簡(jiǎn)單理解就是“集資買(mǎi)房，共享收益”。
力哥舉個(gè)例子，大家就明白了：
小李看中了門(mén)口的一個(gè)商鋪，想把它盤(pán)下來(lái)，但是自己的錢(qián)不夠。
于是他找了幾個(gè)哥們，一人出點(diǎn)錢(qián)，把店鋪給盤(pán)下來(lái)了。
隨后小李把店鋪租給鄰居老王開(kāi)餐館，自己定期去收房租。
拿到的租金，根據出資額分給幾個(gè)哥們。
這就可以理解成一只簡(jiǎn)單的REITS。
擦！原來(lái)還可以這樣玩，那為啥之前沒(méi)有這樣的產(chǎn)品呢？
其實(shí)國外早就有了，美國20世紀60年代就誕生了REITS，沒(méi)幾年就傳到日本，2003年，香港也引入了REITS。
現如今，REITS在海外已是一個(gè)很常見(jiàn)的投資品種。
REITS和房地產(chǎn)公司，都是投資房地產(chǎn)，兩者有啥區別呢？
區別很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)房子，是為了賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，建好就會(huì )賣(mài)掉（自持物業(yè)除外），他們的收入主要是銷(xiāo)售收入；
而REITS開(kāi)發(fā)完房地產(chǎn)后，不會(huì )殺雞取軟，而是長(cháng)期持有，坐等母雞下蛋，也就是親自參與后期的經(jīng)營(yíng)管理，獲取持續不斷的租金收入。
看懂了REITS的含義，REITS基金就很好理解了。
畢竟單只REITS和單只股票一樣，風(fēng)險比較高，把多只REITS打包買(mǎi)入，組建一個(gè)基金，方便投資者選購，就是REITS基金了。
02
作為投資標的，REITS基金有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：
收益較高
大家回想一下中國過(guò)去20年的房?jì)r(jià)和租金走勢，相信就會(huì )對此有深刻的認識。
那國外是不是也是這樣呢？
我們來(lái)看看美國最具代表性的權益類(lèi)REITS表現，下面紅框中標出的是其過(guò)往的走勢。
因為去年遭遇到新冠疫情帶來(lái)的巨大沖擊，導致短期收益大幅下滑，但把時(shí)間拉長(cháng)，收益就很靚麗了。
以20-40年為考察周期，美國權益類(lèi)REITS的長(cháng)期年化回報超過(guò)10%，和標普500指數不相上下，相當優(yōu)秀。
而且REITS還有一個(gè)特點(diǎn)，就是高分紅，REITS每年的分紅比例，不得低于利潤的90%。
這妥妥的就是一頭現金奶牛啊~
還不用自己一家家跑去收租，堪稱(chēng)完美。
門(mén)檻低
既然是基金，投資門(mén)檻當然不會(huì )高，有個(gè)幾百塊，就能參與投資。
如果要獨立投資地產(chǎn)項目，少說(shuō)要幾百上千萬(wàn)的資金，而且光有錢(qián)還不能解決問(wèn)題，還得有資源。
但借道REITS基金，投資門(mén)檻直接就沒(méi)有了。
流動(dòng)性高
REITS基金和LOF基金一樣，能在交易所上市，因此就像股票一樣，在股市開(kāi)盤(pán)時(shí)間，隨時(shí)可以轉手，換成現金，流動(dòng)性相當高。
完全不用擔心，一旦買(mǎi)錯房子，成了燙手山芋，拿在手里，既租不掉也賣(mài)不掉的窘境。
風(fēng)險中等
長(cháng)期看，REITS基金通常持有很多個(gè)房產(chǎn)項目，有些甚至是分散到全球許多個(gè)國家，投資足夠分散，相應地，風(fēng)險也會(huì )有所下降。
整體上看，REITS基金的風(fēng)險介于債券型基金和股票型基金之間，屬于中等水平。
03
看到這里，是不是已經(jīng)摩拳擦掌，躍躍欲試，想趕快買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)了？
先別高興得太早，因為此次國內即將推出的REITS基金，只是個(gè)試水閹割版。
REITS基金最主要的投資方向是住宅和商業(yè)地產(chǎn)，這才是真正賺錢(qián)的項目。
但房地產(chǎn)行業(yè)現在在國內已是重點(diǎn)打壓的高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)公司連A股上市的資格都被取消了，哪里還允許你大張旗鼓搞REITS融資？
這次推出的國內REITS基金，直接把投向鎖死，只能投資基礎設置，比如倉儲物流、收費公路、機場(chǎng)港口等，瞬間讓人累覺(jué)不愛(ài)了……
看看下面這批公募REITS基金的名稱(chēng)，不是高速公路，就是基礎設施……
投資這些基建類(lèi)REITS，風(fēng)險雖然比較低，但想要賺大錢(qián)，也基本不可能了。
那，還有沒(méi)有潛在收益更高的選擇呢？
有，直接買(mǎi)海外REITS。
但問(wèn)題在于，一來(lái)，國人對海外市場(chǎng)了解不多，容易中招；二來(lái)，就和我們買(mǎi)港美股一樣，要面臨辦港卡、換匯、跨境出入金等繁瑣手續，顯然風(fēng)險和門(mén)檻都大幅提高了。
好在，還有一個(gè)曲線(xiàn)救國的方法，投資QDII型的REITS基金。
04
下表是國內已成立的全部QDII-REITS基金——
REITS基金和股票型基金一樣，也分主動(dòng)管理與被動(dòng)管理兩大類(lèi)。
這回，我們果斷選擇投資指數型，為什么呢？
1、主動(dòng)管理型REITS基金規模過(guò)于迷你，都不到1億。
2、這些基金本身規模都不大，基金公司能賺到的管理費總額也不多，出于降低成本的考量，基金公司不太可能花太多錢(qián)在海外招聘相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才，而國內基金經(jīng)理，對海外市場(chǎng)了解又不如當地的基金經(jīng)理多。
3、以美國為代表的海外市場(chǎng)屬于成熟市場(chǎng)，投資者要博取超額收益本就非常困難，更別說(shuō)中國來(lái)的“萌新”了。
4、主動(dòng)REITS的管理+托管費幾乎是被動(dòng)型的兩倍，而REITS本身的潛在收益就不如股票型基金，如此高的收費，也會(huì )明顯攤薄我們的長(cháng)期收益。
綜上所述，力哥推薦大家優(yōu)先投資指數型QDII-REITS基金。
其中，南方REITS基金本身規模較小，建議直接pass。
剩下的只有廣發(fā)美國房地產(chǎn)與上投富時(shí)發(fā)達市場(chǎng)REITS。
要論房地產(chǎn)的配置價(jià)值，當然是在不降低收益的前提下，盡可能分散投資風(fēng)險，因此它與股市的相關(guān)性越低越好。
從上表可以看出，房地產(chǎn)與滬深300的相關(guān)性低到0.1-0.2，與美股標普500的相關(guān)性也只有0.5-0.6。
相比較而言，中證500指數和各大主動(dòng)型基金，與滬深300的相關(guān)性幾乎都高達0.8以上，所以該類(lèi)基金可以很好地起到分散股市投資風(fēng)險的作用。
目前這兩只基金，可以從天天基金、支付寶等各大平臺申購。
最后再提醒一句，世界上不存在長(cháng)期低風(fēng)險、高回報、低門(mén)檻、高流動(dòng)性、還不限購的理財神器。
人無(wú)完人，任何一種理財工具也不可能完美，都有各自?xún)?yōu)缺點(diǎn)。
重要的是深刻理解每一種工具的價(jià)值和風(fēng)險，做好資產(chǎn)配置，善加利用，讓所有理財工具，為我所用，發(fā)揮綜合效用最大化。
REITS也同樣不是穩賺不賠的理財神器，遇到極端情況，如08年金融危機或去年新冠疫情大爆發(fā)，同樣可能出現大幅虧損。去年疫情期間，廣發(fā)美國房地產(chǎn)回撤高達40%，這個(gè)跌幅，一點(diǎn)不比股市小。所以務(wù)必要在深刻了解REITS特性的前提下，再考慮投資。
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