[摘要] 本文對國內外房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行了比較分析，對如何完善我國房地產(chǎn)金融體系提出了幾點(diǎn)建議。 [關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)金融體系 比較分析
一、房地產(chǎn)金融體系結構
1.房地產(chǎn)金融體系的組織機構體系
房地產(chǎn)金融體系的組織機構體系主要指的是房地產(chǎn)融資的主體，也就是對應于不同的房地產(chǎn)融資渠道的組織機構。房地產(chǎn)金融機構在房地產(chǎn)金融體系中的地位特殊，它一方面充當著(zhù)資金供給者，另一方面又是資金的需求者，吸收存款、發(fā)行金融工具以籌措大量資金。
2.房地產(chǎn)金融體系的金融工具體系
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上使用的金融工具有很多，可以將其大體上分為兩類(lèi):一類(lèi)是一般金融體系通用的，例如債券、股票等等類(lèi)似的一般金融工具。另一類(lèi)是房地產(chǎn)金融體系特有的，如抵押貸款、房地產(chǎn)信托投資基金等等。
3.房地產(chǎn)金融體系的配套設施體系
在金融體系中，除了組織機構體系和金融工具以外，還有一個(gè)重要組成部分，那就是與之相關(guān)的配套服務(wù)體系。其中包括房地產(chǎn)的政府宏觀(guān)調控和監管；高質(zhì)量的中介服務(wù)，如房地產(chǎn)評估、擔保、保險以及信用評價(jià)等服務(wù)，以及一個(gè)相對完善法律環(huán)境等。
二、國內外房地產(chǎn)金融體系的現狀
1.我國房地產(chǎn)的金融組織機構體系
從我國目前情況來(lái)看，我國的房地產(chǎn)金融組織機構體系主要是由住房?jì)π钽y行和商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門(mén)這樣的銀行金融機構，以及住房合作社、保險公司、信托投資公司、信用社中的專(zhuān)業(yè)部門(mén)這些非銀行金融機構共同組成。此外，我國的住房公積金也是我國房地產(chǎn)金融組織機構體系中的重要組成。
2.房地產(chǎn)金融體系的金融工具體系
我國房地產(chǎn)公司中上市公司占比很小，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依靠銀行信貸來(lái)籌資。除此之外的諸如信托融資、股權投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資工具，也因為缺乏健全的二級市場(chǎng)，只能進(jìn)行小規模的融資，沒(méi)有起到開(kāi)擴融資渠道的作用。
3.房地產(chǎn)金融體系的配套設施體系
就目前而言，我國還沒(méi)有形成有效的房地產(chǎn)金融體系的配套設施體系。雖然已經(jīng)設立了部分中介服務(wù)機構，但發(fā)展還比較薄弱，而且這些專(zhuān)業(yè)化服務(wù)機構性質(zhì)不明確、隸屬關(guān)系復雜，其市場(chǎng)化運行和管理體制尚未完全確立。
三、國外房地產(chǎn)體系與我國房地產(chǎn)金融體系的比較
1.國內外房地產(chǎn)融資渠道比較
(1)開(kāi)發(fā)性融資渠道比較。西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融盡管在經(jīng)濟體制、金融體制等方面存在差異，但一般都是以房地產(chǎn)抵押貸款為主，信用貸款和保險代理為輔的方式開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的。
在國外，活躍的金融創(chuàng )新創(chuàng )造出花樣繁多的房地產(chǎn)金融工具，這是國內房地產(chǎn)企業(yè)融資與國外房企融資的最大區別。
而我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資高度依賴(lài)銀行資金，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)遲遲沒(méi)有開(kāi)展。在我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設中，銀行貸款處于房地產(chǎn)融資的絕對主要地位。
(2)消費性融資渠道比較。在我國，消費性融資渠道單一，基本還是依靠商業(yè)銀行。這是因為根據央行個(gè)人住房貸款管理辦法規定，我國有資格辦理個(gè)人住房抵押貸款的機構僅是商業(yè)銀行。不僅如此，住房貸款品種單一，主要還是浮動(dòng)利率抵押貸款，無(wú)法與國外多樣的抵押貸款種類(lèi)相比。在住房公積金方面，雖然我國的住房公積金繳存人數不斷增加，但是住房公積金覆蓋范圍仍然很小。隨著(zhù)這幾年房?jì)r(jià)的持續走高,中低收入人群即使已經(jīng)繳納了住房公積金,也無(wú)力購買(mǎi)房屋。同時(shí)我國的公積金的功能也過(guò)于單一。在公積金制度發(fā)達的新加坡，政府允許用公積金存款購買(mǎi)政府興建的公共住房亦稱(chēng)為“組屋”。除此之外，新加坡中央公積金局會(huì )分別向房地產(chǎn)供給市場(chǎng)和房地產(chǎn)需求市場(chǎng)同時(shí)融資。比如公積金局一方面，通過(guò)購買(mǎi)債券來(lái)幫助建造組屋，或者直接向開(kāi)發(fā)商提供貸款，另一方面，動(dòng)用公積金幫助居民支付首期款，也可以通過(guò)支取公積金存款協(xié)助消費者款償還貸款本息?？偟膩?lái)說(shuō)，相比較新加坡、日本的住房公積金制度，我國住房公積金運行效率仍然偏低，住房公積金制度沒(méi)有得到充分發(fā)揮。
2.國內外房地產(chǎn)金融配套體系和風(fēng)險管理比較
(1)房地產(chǎn)金融配套體系比較。隨著(zhù)信用工具的日益發(fā)達和不斷創(chuàng )新，西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的業(yè)務(wù)范圍日益擴大，包括了各類(lèi)住房?jì)π畲婵?、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券，房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當等。這些各式各樣的房地產(chǎn)金融活動(dòng)，不僅能為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)增添活力，而且將金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切結合起來(lái)，便于國家運用有關(guān)金融運行機制，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行宏觀(guān)調控。但在我國，中介配套機構的不完備，以及對中介機構監管不足，對整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的運作帶來(lái)了風(fēng)險隱患。由于住房貸款一般具有數額大、期限長(cháng)、銀行信用風(fēng)險大等特點(diǎn)，因此，在我國急需一套相應的、規范的和權威性的中介機構，如擔保、保險、拍賣(mài)處置、信托、評估等專(zhuān)門(mén)性機構，以及房地產(chǎn)金融二級市場(chǎng)的配套運作。
(2)風(fēng)險管理比較。國外在發(fā)展一級市場(chǎng)的同時(shí)建設齊備的房地產(chǎn)金融配套體系用以有效地防范金融風(fēng)險。這些制度包括嚴格的貸前審查制度，完善個(gè)人信用制度體系，健全的違約處理機制，科學(xué)的風(fēng)險管理制度，政府有效的參與、管理和支持等。
嚴格的貸前審查制度必須有完善的個(gè)人信用制度體系作為保障。由于借款人財務(wù)狀況變化較大，因此各國者西對借款人財務(wù)狀況進(jìn)行跟蹤監控，一般貸款人都有借款人收入來(lái)源情況的詳細資料，可以隨時(shí)監控借款人的財務(wù)變動(dòng)狀況。在美國，每個(gè)經(jīng)濟人都有一個(gè)社會(huì )保障號碼和相應的賬戶(hù)，每個(gè)人的每一筆收入、納稅、借貸、還款情況甚至犯罪記錄都會(huì )一一記錄在案。銀行在接受客戶(hù)貸款申請后就委托信用調查公司調查，信用調查公司一般在接受信用調查委托之后的1天～2天內，便可完成有關(guān)調查，銀行再根據調查結果決定是否貸款，是否給予部分優(yōu)惠，是否需要密切關(guān)注，乃至采取何種防范措施的評判依據。
為了切實(shí)規范和控制住房貸款風(fēng)險，西方國家的貸款機構和擔保機構還建立了符合本國國情的風(fēng)險管理制度，采取了一套行之有效的風(fēng)險管理措施。比如英國的建筑社在資金管理中，就很注意堅持四個(gè)原則:資金來(lái)源約束資金應用的原則、資產(chǎn)與負債期限對稱(chēng)的原則、效益性和安全性并重的原則、優(yōu)化資產(chǎn)負債結構的原則。
法國、芬蘭、美國等國銀行還在貸款償還和違約處理方面有比較健全的程序，其中對貸款逾期、不良信用記錄、催收貸款本金和利息、呆賬損失分析、強制拍賣(mài)等都有系統的規定。
我國的社會(huì )信用制度相對滯后，我國貸款銀行對借款申請人的信用程度的了解主要依據申請人自己提供的資料，銀行之間、銀行與政府行政管理部門(mén)、司法部門(mén)之間缺乏信用信息共享的制度，沒(méi)有個(gè)人或開(kāi)發(fā)商信用劣跡的記錄，貸款銀行無(wú)從判斷借款人的資信程度。
同時(shí)，我國房地產(chǎn)金融的法規建設相對于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言也是相當滯后的。除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設立和資金運用規定外，還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)金融監管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規范也有待制訂。在金融分業(yè)監管體制下，監管部門(mén)受制于各種因素而無(wú)法進(jìn)行有效監督、統一管理。
四、規范發(fā)展我國房地產(chǎn)金融的幾點(diǎn)意見(jiàn)
1.著(zhù)力發(fā)展房地產(chǎn)信托基金
發(fā)展REIT有利于完善一個(gè)國家的房地產(chǎn)金融架構。REIT有助于分散與降低系統性風(fēng)險，提高金融安全。銀行承擔的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險，這決定了銀行對風(fēng)險的跨時(shí)分擔比較有效，容易把風(fēng)險在未來(lái)和現在之間進(jìn)行分配。
2.充分發(fā)揮政府在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中的作用
一是應加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監測和調控，抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展。二是建立政府住房抵押貸款擔保制度，并與商業(yè)性保險形成互補的混合保險模式。即成立國家貸款擔保機構，專(zhuān)門(mén)為中低收入者提供抵押貸款擔保。
3.建設完備的社會(huì )信用體系
目前，我國建設社會(huì )信用體系應當在區域性或系統內試點(diǎn)的基礎上，按照“政府推動(dòng)、市場(chǎng)運作”的原則，遵循“聯(lián)合征集、權威發(fā)布、社會(huì )共享”的工作思路，加快社會(huì )信用體系建設，推動(dòng)信用立法，嚴格社會(huì )信用中介機構的市場(chǎng)準入、退出與監管辦法，采用現代化監管手段，利用信息網(wǎng)絡(luò )資源，實(shí)現信息共享，倡導企業(yè)和個(gè)人樹(shù)立信用觀(guān)念。
4.加快金融創(chuàng )新
首先，應當建立住宅儲蓄信貸制度，以形成穩定的住房信貸資金來(lái)源。其次，從產(chǎn)品創(chuàng )新來(lái)看，我們可以借鑒國外品種眾多的金融產(chǎn)品，引進(jìn)或者開(kāi)發(fā)新的信貸品種，創(chuàng )造出新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。最后，我國還要繼續健全和完善住房公積金制度，提高公積金運行質(zhì)量。
參考文獻:
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[2]蔣歡:我國房地產(chǎn)金融宏觀(guān)調控研究[D].湖南大學(xué),2006
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