一、案件簡(jiǎn)介
A公司開(kāi)發(fā)建設的B項目于2000年8月開(kāi)工建設，于同年12月19日取得預售許可證開(kāi)始銷(xiāo)售。A公司與購房人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的交付期限為2004年8月31日，交付條件為:商品房經(jīng)驗收合格。2004年下半年業(yè)主開(kāi)始入住該小區，2007年小區業(yè)主基本入住。A公司至今未辦理房屋初始登記。由于A(yíng)公司未辦理房屋初始登記的行為，導致購房人向房管局信訪(fǎng)，要求房管局對A公司不按規定辦理房屋初始登記的違法行為予以處罰。
另，A公司至今未與購房人辦理房屋交付手續，且B項目至今未取得竣工驗收備案。
二、分析意見(jiàn)
本案焦點(diǎn)問(wèn)題:B項目購房人對房屋的現有權利狀態(tài)是否能證明A公司履行了房屋交付義務(wù)?房管局是否能根據《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十四條之規定對A公司進(jìn)行行政處罰?
(一)B項目購房人對房屋的現有權利狀態(tài)是否能證明A公司履行了房屋交付義務(wù)?
1、A公司與購房人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》真實(shí)合法有效，雙方應嚴格按照合同約定履行各自義務(wù)。對于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，A公司的合同義務(wù)為應按照合同約定的條件及期限將房屋交付購房人。
2、購房人目前對所購房屋現有權利狀態(tài)為:實(shí)際入住并使用。我們認為，購房人實(shí)際入住并使用房屋的行為，證明該房屋已完成交付。
(1)商品房交付是指占有及使用的交付，以保證業(yè)主可以正常使用房屋，以實(shí)現居住目的，但并不代表所有權的轉移。根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條的規定:“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！北景钢?，房屋已經(jīng)實(shí)際由購房人占有使用多年，從常理推測，購房人對房屋應已進(jìn)行裝修以達到正常使用的目的。同時(shí)，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中對于房屋的交付，并無(wú)除外情形的約定。因此，根據上述司法解釋之規定，B項目購房人對房屋實(shí)際占有使用的行為，足以證明該房屋已經(jīng)交付。
(2)B項目未經(jīng)竣工驗收合格備案、A公司作為賣(mài)方未向購房人履行房屋交付手續，是否能證明房屋尚未交付?
首先，雖然《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條中規定了出賣(mài)人交付的房屋經(jīng)驗收合格及符合本合同的約定的交付條件，但商品房經(jīng)驗收合格系工程質(zhì)量方面的要求，須由建設行政主管部門(mén)出具竣工驗收備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第十七條規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。開(kāi)發(fā)商違反規定的，應承擔相應的行政及民事責任。由此證明，法律法規僅僅規定未經(jīng)驗收合格的商品房不得交付使用，但并非代表購房人實(shí)際占有使用未經(jīng)驗收合格的商品房的行為不能被認定為開(kāi)發(fā)商已履行交付義務(wù)。如房屋雖未經(jīng)驗收合格，但開(kāi)發(fā)商為規避逾期交房的風(fēng)險，與購房者達成一致，按照合同約定的交付期限交付房屋，購房人收房的行為即可視為商品房交付。另，合同中并未直接約定以交付竣工驗收報告作為交付房屋的前提條件或交付房屋必須同時(shí)交付竣工驗收報告。因此，購房人對未經(jīng)驗收合格的房屋占有使用的行為，即視為房屋的交付使用，交付日期為購房人占有使用之日。如購房人占有使用之日商品房尚未驗收合格，購房人只能在房屋出現質(zhì)量問(wèn)題時(shí)以質(zhì)量違約為由要求開(kāi)發(fā)商承擔相應責任，而不能以未經(jīng)驗收合格為由主張房屋未交付。
其次，A公司作為賣(mài)方未向購房人履行房屋交付手續的義務(wù)，并不能證明房屋未交付。房屋交付手續系商品房交付前的程序，并非是房屋實(shí)際交付的必要前提條件。根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條的規定，除非買(mǎi)賣(mài)雙方將完成房屋交付手續作為交付房屋的前提條件，否則并不能以賣(mài)方未履行房屋交付手續為由認定房屋未交付。
(二)房管局有權依據《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十四條之規定對A公司進(jìn)行處罰。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十四條第二款“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)?！备鶕鲜龇治?，本案中，商品房已經(jīng)交付購房人，A公司至今未向房管局報送辦理房屋權屬登記的資料，違反《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十四條之規定，房管局有權對其進(jìn)行處罰。
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