42、 關(guān)于土地增值稅的問(wèn)題
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問(wèn)題內容：
尊敬的稅官：您好！請教一個(gè)關(guān)于土地增值稅的問(wèn)題： A為自然人，2005年10月將其名下的土地投資到B房地產(chǎn)公司，擁有70%的股份。該土地購買(mǎi)原價(jià)為1000萬(wàn)元，評估價(jià)為2000萬(wàn)元，股東確認價(jià)為2000萬(wàn)元，B房地產(chǎn)公司以2000萬(wàn)元做為土地成本入帳。2007年B房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售完畢，進(jìn)行土地增值稅清算。我們認為B房地產(chǎn)公司在清算土地增值稅時(shí)土地的扣除成本應為2000萬(wàn)元。理由是：財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知財稅字［1995］048號第一條規定：“關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資,聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資,聯(lián)營(yíng)的,投資,聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉讓到所投資,聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅.對投資,聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的,應征收土地增值稅” 雖然財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知財稅[2006]21號第五條規定：“關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題 對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。 六、本文自2006年3月2日起執行。 ” 但該文件是自2006年3月2日起執行，所以我們認為對2005年10月的行為不應追溯。但稅務(wù)機關(guān)的檢查人員認為B房地產(chǎn)公司在清算土地增值稅時(shí)土地的扣除成本應為1000萬(wàn)元。理由是：財稅字［1995］048號第一條規定的是暫免征收土地增值稅.對投資,聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的,應征收土地增值稅”，該文件不是說(shuō)免稅，只是說(shuō)投資環(huán)節不征稅，而是轉讓環(huán)節時(shí)要再征回稅款。所以清算土地增值稅時(shí)的扣除成本只認可購買(mǎi)原價(jià)1000萬(wàn)元。請問(wèn)哪種做法是正確的。請給出具體的文件規定。非常感謝！
回復意見(jiàn)：
您好：
您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢(xún)問(wèn)題收悉，現針對您所提供的信息簡(jiǎn)要回復如下：
根據《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》財稅字[1995]48號文件第一條：“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅”的規定。我們認為：以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，后又將房地產(chǎn)再轉讓的，在土地增值稅清算時(shí)，應以其原投資、聯(lián)營(yíng)者為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用作為扣除項目中取得土地使用權所支付的金額。
上述回復僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機關(guān)咨詢(xún)。
歡迎您再次提問(wèn)。
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