| 產(chǎn)權、公證、稅費 一、二手房上市需要辦理哪些公證 在房屋產(chǎn)權的界定和轉移中，買(mǎi)賣(mài)雙方都希望在保護自己權益的同時(shí)，從一系列復雜的程序和手續中解脫出來(lái)。對此，我們買(mǎi)二手房時(shí)應注意： 繼承和析產(chǎn)協(xié)議公證 如果您想出售的房屋是通過(guò)繼承或贈與等方式繼承得來(lái)的，且還未辦理房屋產(chǎn)權證變更登記手續，那么您應該將房屋產(chǎn)權證上的產(chǎn)權人名字變更為自己的名字，這樣您才能真正擁有房屋的產(chǎn)權。要辦理產(chǎn)權變更，您必須先辦理繼承公證，證明您的繼承人身份和所應繼承的財產(chǎn)份額后，持繼承公證書(shū)到房屋登記部門(mén)辦理產(chǎn)權變更登記。另一種可能出現的情況是：與您共同擁有房屋產(chǎn)權的產(chǎn)權共有人，不同意出售房屋，對此，您可以通過(guò)辦理析產(chǎn)協(xié)議公證將房屋劃分份額，由您購得其他共有人的產(chǎn)權份額，變更產(chǎn)權后進(jìn)行出售。
聲明書(shū)公證 由于房屋產(chǎn)權和居住使用權可以分離，二手房多為多人共同居住(或落有多人戶(hù)口)和使用，"同意書(shū)"便是要共同居住人表明他們同意您售房，同時(shí)承諾在您售房后他們放棄對該房的居住使用權。這里面會(huì )涉及他們是有條件放棄還是無(wú)條件放棄，如果是有條件放棄，具體是什么條件？在什么時(shí)候需要您履行？他們在什么時(shí)候實(shí)際搬出，甚至包括什么時(shí)候遷移戶(hù)口。如在共同居住人中有產(chǎn)權共有人，還要一并解決該產(chǎn)權共有人對您全權處理其產(chǎn)權份額的委托等等。 委托書(shū)公證 委托書(shū)公證包括產(chǎn)權共有人對您全權處分其產(chǎn)權份額的授權書(shū)公證和您對中介機構的委托協(xié)議公證兩種。 目前，由于尚無(wú)制式的二手房買(mǎi)賣(mài)合同文本，這就需要具備法律專(zhuān)門(mén)知識的公證員對合同進(jìn)行起草、完善和把關(guān)。在購房過(guò)程中，您可能還會(huì )與銀行發(fā)生借貸關(guān)系，這期間，您購置的房屋也許會(huì )發(fā)生再轉讓、贈予、繼承、變賣(mài)等，這些變化都會(huì )影響到您和銀行之間簽訂的借款抵押合同的變更和履行。銀行會(huì )要求您做這方面的合同公證，以保證銀行的權利不因上述變化而受到損失。 提存公證 二手房買(mǎi)賣(mài)合同在實(shí)際履行中，房屋的交付是一個(gè)突出的問(wèn)題。配合買(mǎi)賣(mài)合同公證，您可以辦提存公證，將房款提存公證處。這在法律上視為您已履行了交款義務(wù)，售房人可在此基礎上按合同實(shí)施騰房、交房義務(wù)；若雙方均按合同履行了自己的義務(wù)，則公證處會(huì )根據雙方的指示將房款移交給售房人，否則仍可退還購房者；您可以在條款中約定：移交房款之日為入住之日，在公證員監督下完成交接手續。 二、怎樣查詢(xún)二手房產(chǎn)權狀況 “二手房”交易一般都是個(gè)人之間的買(mǎi)賣(mài)行為，因此對比開(kāi)發(fā)商出售的商品房，在交易的復雜性上，它的難度可能還要更大一些。特別是對產(chǎn)權狀況的了解，購房人只有通過(guò)房管部門(mén)和對出售人身份的了解，才有可能獲得真實(shí)的信息。下面就將調查“二手房”產(chǎn)權狀況的方式及程序作一介紹。 要了解房屋的產(chǎn)權狀況，購房人第一步要做的是要求賣(mài)方提供合法的證件，包括產(chǎn)權證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件。 產(chǎn)權證書(shū)是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。身份證件是指身份證、工作證和戶(hù)口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書(shū)；代理人要查驗代理委托書(shū)是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書(shū)等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買(mǎi)的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應的證明等。 第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權的來(lái)源。查驗的具體方式是： 查驗產(chǎn)權記錄。包括： 1、房主是誰(shuí)，假如為共有財產(chǎn)，則應注意各共有人的產(chǎn)權比例及擁有權形式；2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢(xún)者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本；3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；4、成交價(jià)格，即該項交易的成交價(jià)，查詢(xún)者應注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；5、其他內容，如房屋平面圖等。 第三步是查驗房屋有無(wú)債務(wù)負擔。房屋產(chǎn)權記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的債務(wù)和責任，則必須查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無(wú)抵押、房屋是否被法院查封等。最后，應提醒購房人注意的是，購買(mǎi)二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關(guān)規定，城市職工以標準價(jià)或成本價(jià)購買(mǎi)的房屋，在購房后5年之內不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權單位也有優(yōu)先購買(mǎi)的權利。如果購買(mǎi)的是這樣的房屋，就有可能出現問(wèn)題。 總之，要了解房屋產(chǎn)權的真實(shí)情況，購房者除了要向賣(mài)房方索要一切產(chǎn)權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門(mén)查詢(xún)有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權細節，不至于有所遺漏。 三、買(mǎi)二手房要繳納哪些稅費 1、 契稅：（由市房屋產(chǎn)權監理處代收）凡屬個(gè)人購買(mǎi)自用普通住宅，契稅按成交價(jià)或指導價(jià)×1.5%收??；其他情況（如個(gè)人購買(mǎi)非年住宅或單位購買(mǎi)等）按3%收??； 四、二手房產(chǎn)權具有哪些特征 從產(chǎn)權的利益關(guān)系上看，包含上述的房屋產(chǎn)權形式在內的不完全產(chǎn)權具有如下特征： 1.權利主體具有相對性，產(chǎn)權人權利有所限制 在商品房、私房這樣的完全產(chǎn)權住房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，賣(mài)方的權利幾乎不受政策的限制，可以向任何買(mǎi)家出售住房。不完全產(chǎn)權的房屋則不然，往往有居住年限限制，還要求取得單位的同意。有的還對買(mǎi)家也有限制，要求優(yōu)先向國家房管部門(mén)、單位或者單位內同事出售，或者限制為住房困難的中低收入家庭。 2.權利客體具有相對性，房屋面積受到限制 完全產(chǎn)權的住房面積是不受政策限制的，政策性住房則不同，不同地區的單位對不同級別的公務(wù)員、職工的住房面積有標準限制。 3.所有權的內容具有相對性，權能有所限制 完全產(chǎn)權住房的產(chǎn)權人對房屋的占有、使用、收益和處分等權利是排他的、絕對的，也擁有相對應部分的完全土地產(chǎn)權（使用權）。不完全產(chǎn)權的這些權能卻是相對的、有限定的，不具備完全的土地產(chǎn)權。在占有權和使用權方面，一般只允許產(chǎn)權人及其家庭使用，不得由他人占有和使用；原則上不得利用擁有相對產(chǎn)權的住房取得收益，或者只允許在一定條件下取得部分收益。 通過(guò)以上介紹我們可以看出，當前的住房產(chǎn)權有多種獲取形式，不同來(lái)源的房屋具有不同的產(chǎn)權特點(diǎn)。有些住房的產(chǎn)權交易是沒(méi)有限制的，有的則是有所限制的。有產(chǎn)權限制和沒(méi)有產(chǎn)權限制的二手房在交易中的程序和稅費等諸多方面都有所不同。 五、二手房涉及哪些住房產(chǎn)權 完整的住房產(chǎn)權包括完全的土地產(chǎn)權和完全的房屋產(chǎn)權兩個(gè)大的部分。 由于在我國土地是國家所有，所有權不能買(mǎi)賣(mài)，只能對使用權進(jìn)行交易。因此一般的房屋產(chǎn)權概念中所謂的完全的土地產(chǎn)權，是指土地使用權，而完整的房屋產(chǎn)權是指房屋所有權。房屋的所有權，也稱(chēng)房屋產(chǎn)權，主要包括房屋的占有權、使用權、收益權和處分權。 其中，國家出讓出來(lái)的土地使用權是有年限規定的，一般住房用地的使用權出讓年限為70年。在使用年限內，房屋的土地使用權可以在法律、法規允許的范圍內進(jìn)行轉讓。 房地產(chǎn)產(chǎn)權中還涉及到他項權。其中又主要包括抵押權、地役權、租賃權和典當權。抵押權是指，房屋的有償使用權及有償出讓的國有土地使用權可以用以抵押。抵押開(kāi)始，抵押權人（債權人）即取得房屋或土地的抵押權，抵押人（產(chǎn)權人）和抵押權人要訂立抵押契約，規定還款期限及利息。到期不還清債務(wù)的，抵押權即喪失。抵押人破產(chǎn)的，抵押權人享有以抵押物作價(jià)或從拍賣(mài)房地產(chǎn)中優(yōu)先得到清償的權利。 1.地役權：我國《民法通則》對相鄰或相隔的土地或房屋（不動(dòng)產(chǎn)）的通行、取水和排水等權利，用相鄰關(guān)系的形式作了規定。把這種在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取水和排水的權利稱(chēng)為地役權。一般認為，相鄰關(guān)系是通過(guò)法律規定的，不必經(jīng)相鄰各方約定而對房地產(chǎn)產(chǎn)權進(jìn)行限制。同時(shí)，為了取得通過(guò)他人土地或院落、走道出入的權利，要向他人交納一定的費用。 2.租賃權：經(jīng)出讓的國有土地使用權可以出租，承租人對所承租的土地有租賃權，這是我國的一種較特殊的土地他項權。 3.典當權：簡(jiǎn)稱(chēng)典權。它是產(chǎn)權人以商定的典價(jià)給承典人，承典人在典期內享有房地產(chǎn)的使用和管理權的行為。在典期內，承典人不收付出典價(jià)的利息，而出典人也不收回房產(chǎn)的產(chǎn)權。超過(guò)典期，出典的人如果不贖回或者無(wú)力贖回，承典人享有房地產(chǎn)產(chǎn)權的產(chǎn)籍權。此外，房地產(chǎn)的他項權利還包括相鄰采光通風(fēng)權、相鄰安全權、借用權、空中權、地下權和地上權等。 六、二手房交易中產(chǎn)權發(fā)生了哪些變化 由于在各地房改中，房改房大多是以成本價(jià)和標準價(jià)獲得的（分別占領(lǐng)45％左右），以市場(chǎng)價(jià)出售的較少（約10％），因而這些房改房大多是不完全產(chǎn)權、有限產(chǎn)權。這類(lèi)產(chǎn)權在交易中涉及到多方面的所有者權益關(guān)系。按照本節前面一部分講述的各種產(chǎn)權獲取方式具體地講，主要有如下一些產(chǎn)權關(guān)系變化： 一、商品房和私房在交易中的產(chǎn)權關(guān)系變化 我們已經(jīng)介紹了，商品房和私房的產(chǎn)權關(guān)系比較明確和簡(jiǎn)單，所有者擁有全部的土地產(chǎn)權和房屋產(chǎn)權，能夠在法律允許的范圍內，按自己的意愿對其進(jìn)行交易，在交納正常稅費之后，獲取交易的全部收益。與此同時(shí)，也將住房的全部產(chǎn)權一次性的轉移給購買(mǎi)者。 商品房和私房交易過(guò)程中涉及到的產(chǎn)權問(wèn)題，主要是可能存在共有產(chǎn)權糾紛。有的商品房和私房是夫妻雙方的共有財產(chǎn)，或者是兄弟姊妹的共同財產(chǎn)，大家共同享有產(chǎn)權。按法律規定，這種共有產(chǎn)權的房屋交易，需要共有人全部出具書(shū)面同意證明材料，才能進(jìn)行交易。 這種共有產(chǎn)權的糾紛，主要是來(lái)自出售方，但也可能影響到購買(mǎi)方，因為這種在出售方無(wú)權出售情況下的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在法律上屬于無(wú)效合同。 二、市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)的房改房在交易中的產(chǎn)權關(guān)系變化 前面已經(jīng)講到，以市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)的房改房具有完全產(chǎn)權，這類(lèi)房產(chǎn)交易的產(chǎn)權關(guān)系變化情況同一般的商品房相同。 三、以成本價(jià)購買(mǎi)的房改房在交易中的產(chǎn)權關(guān)系變化 成本價(jià)購買(mǎi)的房改房，與市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)的房改房最大的不同在于，房改房的土地使用權是無(wú)償劃撥得到的，沒(méi)有像商品房那樣交納土地使用費。因而，房改房的產(chǎn)權中的土地產(chǎn)權部分實(shí)際上仍然屬于國家，購房者只占有房屋產(chǎn)權部分。在購房者自己居住時(shí)，出于有利于房改的考慮，國家并不對土地使用權相關(guān)收益（租金）提出要求，對居民有潛在的優(yōu)惠。這時(shí)的交易是不完全的市場(chǎng)交易。 當居民出售住房時(shí)，情況就出現了變化，二手房買(mǎi)賣(mài)是按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行的，是完全的市場(chǎng)交易，市場(chǎng)價(jià)是包含了土地使用權的。于是，購買(mǎi)公房時(shí)沒(méi)有包含土地使用權費用的問(wèn)題就顯現出來(lái)了。土地使用費涉及到兩個(gè)重要利益關(guān)系： 1.對起初購買(mǎi)公房時(shí)按照當時(shí)的市場(chǎng)行情應當交納的土地使用費； 2.從購房以來(lái)直到出售時(shí)這一段時(shí)間內由于種種原因引起的土地增值問(wèn)題； 其中，第一個(gè)方面的問(wèn)題不太大，當年的土地使用費已經(jīng)在市場(chǎng)價(jià)售房的方式中有測定。成本價(jià)購房的在土地使用費上較當年差多少，比較容易明確。按這個(gè)差額補交的方法也很簡(jiǎn)單，直接補齊就了事。麻煩在于土地增值問(wèn)題，涉及到很多與經(jīng)濟利益關(guān)系密切的理論問(wèn)題。 不論只有潛在的價(jià)值的土地、還是作為生產(chǎn)資料的土地，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上都有價(jià)格。土地的價(jià)格，完全取決于土地所有權、使用權被壟斷下的土地供求；土地資本的價(jià)格則以勞動(dòng)創(chuàng )造的價(jià)值為基礎，并受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。 七、二手房交易如何確定產(chǎn)權 二手房交易后產(chǎn)權確定，是關(guān)系到交易的合法性的標志性問(wèn)題?！斗康禺a(chǎn)法》對房地產(chǎn)產(chǎn)權的轉讓或變更有專(zhuān)門(mén)的條例：“第六十條……房地產(chǎn)轉讓或者變更時(shí)，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書(shū)向同級人民政府土地管理部門(mén)申請上地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改該土地使用權證書(shū)。法律另有規定的，依照有關(guān)法律的規定辦理。” 這個(gè)條例要求二手房交易應到房管部門(mén)進(jìn)行產(chǎn)權變更登記，在交易登記時(shí)管理部門(mén)將按照法規和政策要求進(jìn)行審核，通過(guò)審核之后，將頒發(fā)變更了房屋所有權的新的房產(chǎn)證。就此，房屋產(chǎn)權部分的產(chǎn)權就得到了法律確認和保障。 在房屋產(chǎn)權得到法律確認之外，還要求對土地使用權這部分土地產(chǎn)權變更進(jìn)行登記。這部分程序由法定的同級土地管理行政部門(mén)負責。當國土部門(mén)按照有關(guān)規定確認土地使用權變更登記沒(méi)有違規行為，由同級政府主管部門(mén)更換或者更改土地使用權證書(shū)。 八、手房的使用權能夠交易嗎 根據中華人民共和國憲法第十二條規定：社會(huì )主義的公共財產(chǎn)神圣不可侵犯。國家保護社會(huì )主義公共財產(chǎn)，禁止任何組織和個(gè)人用任何手段侵占或破壞國家和集體的財產(chǎn)。 國家房產(chǎn)屬于社會(huì )主義全民所有，按統一領(lǐng)導分級管理的原則，國家機關(guān)、企事業(yè)單位在授權范圍內對國有房產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權利，同時(shí)負有保護國有房產(chǎn)不受損失的義務(wù)。授權單位轉移國有房產(chǎn)時(shí)，必須征得上級主管機關(guān)的同意并經(jīng)當地房地產(chǎn)管理機關(guān)審查批準。集體所有房產(chǎn)，是社會(huì )主義勞動(dòng)群眾集體組織所有的房產(chǎn)，集體組織依法享有本組織所有房產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。 所有權有兩個(gè)特征： 一是明確性，它是一個(gè)包括財產(chǎn)所有者的各種權利及對限制和破壞這些權利時(shí)的處罰在內的完整體系。 二是專(zhuān)有性：它使因一種行為而產(chǎn)生的所有報酬和損失都可以直接與有權采取這一行為的人相聯(lián)系。 因此，購買(mǎi)二手房，必須是產(chǎn)權交易，使用權是不能交易的。產(chǎn)權房交易有交易規則，使用權房交易純屬投機。 所謂房屋的使用權是指產(chǎn)權屬于國家，使用者在一定期限內對房屋有使用權，沒(méi)有占有、收益、處分的權力。 所以使用權房是不能交易的，購房人千萬(wàn)不要被交易條件，特別是交易價(jià)格所誘惑。任何鉆政策的空隙，造成國有財產(chǎn)流失的行為最終都是自尋煩惱！ |
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