二手交易應注意：
1、要選擇合法的、信譽(yù)度高的房屋中介公司2、切記要看清中介服務(wù)協(xié)議上的內容才簽字3、核實(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方身份4、看清合同條款5、將各項“口頭”承諾寫(xiě)進(jìn)合同6、避免簽單方委托7、不要與經(jīng)紀私下交易
選購有房產(chǎn)證的二手房購買(mǎi)步驟如下：
步驟一：買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議成交價(jià)格并簽署《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》步驟二：曬圖步驟三：買(mǎi)賣(mài)雙方同到銀行申請銀行按揭（如不辦理銀行按揭則直接跳到第4步）
步驟四：買(mǎi)賣(mài)雙方同到房管局產(chǎn)易所申請買(mǎi)賣(mài)步驟五：買(mǎi)賣(mài)雙方同到交易所辦理過(guò)戶(hù)手續步驟六：買(mǎi)方領(lǐng)取新房產(chǎn)證
?。ㄎ澹┫瘯?huì )特別提醒：二手房交易要提防中介“現金收房”的陷阱
隨著(zhù)房產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，二手房市場(chǎng)也被哄熱。一些不法中介為了獲得房源和非法收益，利用自己的業(yè)務(wù)優(yōu)勢設計各種陷阱，其中，針對多數賣(mài)房者缺乏專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗、急于將手中房屋套現的心理，通過(guò)“現金收房”等形式吸引不知情的業(yè)主，低價(jià)買(mǎi)進(jìn)，將房源壟斷在本公司中，然后加價(jià)出售，從中牟取非法差價(jià)。那么，消費者應該如何防范“現金收房”的陷阱呢？
賣(mài)房子一定要房產(chǎn)過(guò)戶(hù)
專(zhuān)業(yè)人士提醒消費者，防范“現金收房”的陷阱要注意三個(gè)要點(diǎn)：一是記住房產(chǎn)過(guò)戶(hù)才是出售房屋的最關(guān)鍵。千萬(wàn)不要一手交錢(qián)一手交房快速交易，切記不要圖省事只管給對方房產(chǎn)證然后拿錢(qián)了事，僅僅做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)；二是買(mǎi)賣(mài)雙方一定要見(jiàn)面，坐下來(lái)當面將價(jià)格談清楚，并正式簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，切不要通過(guò)中間人最終造成自己的經(jīng)濟損失；三是不讓黑心中介有機可乘。對于心急用錢(qián)和圖省事的業(yè)主，不要聽(tīng)信黑心中介的蠱惑來(lái)選擇“現金收購”的賣(mài)房方式。不管是公司收購還是個(gè)人收購，都是利用不透明交易來(lái)吃差價(jià)，牟取暴利。
“現金收房”有何陷阱？
首先，由于有些不法中介知道，經(jīng)過(guò)眾多媒體的報道，消費者對“現金收購”已經(jīng)有所防范。于是就化裝成個(gè)人購房者，先與業(yè)主談好房?jì)r(jià)后，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權委托公證。業(yè)主往往在收到房款后便將房產(chǎn)證交到這位購房“個(gè)人”手中，至此便以為房屋買(mǎi)賣(mài)交易完成了；另外，許多不法中介為了達到牟取暴利的目的，不惜鋌而走險直接與業(yè)主討價(jià)還價(jià)進(jìn)行現金收房，而當不法中介低價(jià)拿到從業(yè)主手里騙取的房產(chǎn)證后，進(jìn)而又轉手高價(jià)出售，吃取差價(jià)。一旦不法中介公司無(wú)法快速將壓在手里的房屋變現，事情敗露后，就會(huì )采取不正當手段或抵押或出租，使之快速變成現金，然后溜之大吉。而業(yè)主不但不能完成快速交易，反而無(wú)形中替不法中介公司擔負著(zhù)許多責任，而業(yè)主也無(wú)法得到真正的利益優(yōu)惠
購買(mǎi)二手房須知
近年來(lái)，隨著(zhù)武漢市城市建設步伐的加快，商品房?jì)r(jià)格不斷攀升，帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)的活躍，對一些收入不是很高，家庭不是很富裕的市民來(lái)說(shuō)，暫時(shí)買(mǎi)一套相對廉價(jià)二手房作為居住或用于投資，也不失一個(gè)好辦法，但出于對房地產(chǎn)法律法規知識的了解不夠，再加上一些誠信欠佳的房屋中介機構為促成交易賺取中介費充當紅娘式的介紹，使得二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)糾紛不斷呈現上升趨勢，因此對于購買(mǎi)人來(lái)說(shuō)，在購買(mǎi)二手房之前，學(xué)習了解房地產(chǎn)轉讓的相關(guān)知識，避免交易風(fēng)險，是十分必要的。一般來(lái)說(shuō)，二手房交易須注意一下幾點(diǎn)：
一、了解房產(chǎn)性質(zhì)
二手房系非商品房（針對商品房而言，商品房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設的房屋，商品房所有權轉移之后也屬非商品房），非商品房一般包括以下幾種：
（一）村民住宅：農村村民宅基地是集體所有土地，國家對農村村民實(shí)行“一戶(hù)一宅” 農村村民住宅用地一般只有本集體經(jīng)濟組織的村民才能申請，其他單位、個(gè)人申請農村宅基地要經(jīng)過(guò)特殊的程序，村民住宅只能 針對本村村民出賣(mài)，國家目前不允許城鎮居民購買(mǎi)農村村民住宅，因此，盡管農村住房?jì)r(jià)格相對便宜，但城鎮居民最好不要貪圖便宜購買(mǎi)農村住房，以免不能辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記而引發(fā)糾紛。
（二）城市私有房屋：城市私有房屋是指個(gè)人所有、數人共有的自用或者出租的住宅或非住宅房屋，城市私房所有權人一般對私房享有完全的產(chǎn)權，除《城市私有房屋管理條例》第十三條?。簷C關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買(mǎi)或變相購買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準。對城市私有房屋買(mǎi)受人資格做限制外，國家并不限制城市私有房屋自由買(mǎi)賣(mài)。
（三）公房：公房是國家斥資建設的房屋，城鎮職工是房屋的租賃者，經(jīng)國家分配的公房，職工只享有終身的使用權（租賃權），不享有房屋的產(chǎn)權。房屋所有權、土地使用權完全屬于國家，職工個(gè)人在未取得產(chǎn)權時(shí)無(wú)權出賣(mài)和擅自轉讓租賃權（已購公房并取得產(chǎn)權證的即為私房，但根據相關(guān)規定，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房所有權人要求將已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，應當向房屋所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請并獲批準），公房是計劃經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物，目前，此類(lèi)房屋數量逐漸減少。
（四）集資房：集資建房是指建房單位與職工依照一定比例共同投人，從而使職工因投資而享有相應權利的一種建房模式，集資房有的是單位享有完全產(chǎn)權，職工只獲得優(yōu)先居住權；有的是單位與職工各享有部分產(chǎn)權；有的是職工享有產(chǎn)權，但單位限制職工出賣(mài)房產(chǎn)時(shí)，本單位職工有優(yōu)先購買(mǎi)權，或只能針對本單位職工出賣(mài)，因此，購買(mǎi)此類(lèi)房屋應首先征求職工所在單位意見(jiàn)。
（五）經(jīng)濟適用住房：經(jīng)濟適用住房，是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷(xiāo)售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。他是針對城市中低收人家庭購買(mǎi)的房屋，用地實(shí)行無(wú)償劃撥?，F階段國家鼓勵城鎮職工為改善居住條件將已購經(jīng)濟適用住房在居住一定年限后上市出售，武漢市規定是5年。因此購買(mǎi)已購經(jīng)濟適用住房要注意年限的限制。
二、確定產(chǎn)權狀況
購買(mǎi)人在簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同前不僅應當審查出賣(mài)人是否具有兩證：即土地使用權證和房屋所有權證，同時(shí)應審查：
（一）該房產(chǎn)是否已被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；
（二）房地產(chǎn)權利證書(shū)所記載的權利人是否與出賣(mài)人一致，如出賣(mài)他人房屋，出賣(mài)人是否取得書(shū)面授權，其授權范圍和事項是否明確且與行為人處分房屋行為相一致。
（三）該房屋上是否設置有抵押或其他權利限制。
（四）該房產(chǎn)是否涉及有其他共有人（如夫妻共同所有，家庭共同所有等等），是否經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，共有人是否放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。
（五）權屬是否存在爭議
（六）該房屋如已出租，出賣(mài)人在出賣(mài)前的合理期限內是否通知了承租人，承租人是否放棄了優(yōu)先購買(mǎi)權。
（七）房產(chǎn)證書(shū)記載事項是否與實(shí)際轉讓的標的房屋一致，有無(wú)私搭亂建的違章建筑成分，如果購買(mǎi)人忽視了對上述事項的審查，一旦簽定了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，交付了首期付款或全部房款，到后來(lái)才知道房屋不能轉讓?zhuān)荒苻k理過(guò)戶(hù)登記，或者相關(guān)權利人舉張權利，就會(huì )造成很大的損失和麻煩，如果合同最終被確認為無(wú)效，即便買(mǎi)賣(mài)合同中約定了違約金或定金，也會(huì )因合同無(wú)效而無(wú)法適用違約金或定金條款，購買(mǎi)人獲得的僅僅是因合同無(wú)效締約過(guò)失責任人應承擔的買(mǎi)受人信賴(lài)利益的損失。
實(shí)踐中也存在“出賣(mài)人”將其購買(mǎi)的未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記的房屋再轉讓的情況，購買(mǎi)人應避免與出賣(mài)人簽定直接的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，經(jīng)房產(chǎn)所有人同意，購買(mǎi)人可與“出賣(mài)人”簽定合同權利義務(wù)轉讓協(xié)議，約定將“出賣(mài)人”與產(chǎn)權人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同“出賣(mài)人”的合同權利義務(wù)整體轉讓給購買(mǎi)人，“出賣(mài)人”實(shí)際退出前一合同關(guān)系，購買(mǎi)人取代“出賣(mài)人”地位成為前一房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的主體。也可要求與產(chǎn)權人、“出賣(mài)人”三方協(xié)議變更前一合同相應條款，約定由產(chǎn)權人直接向購買(mǎi)人交付房屋，直接將房屋過(guò)戶(hù)給購買(mǎi)人。此兩種方式可減少交易過(guò)程，節省交易成本費用.。
三、區分房屋用途
房屋有居住用房和商業(yè)用房等，正確的區分兩者不是看房屋現實(shí)的用途是否可作商用，而應依房產(chǎn)證記載用途為準，而房產(chǎn)證的記載又取決于房屋所占用的土地使用用途，依照我國房地產(chǎn)法律法規的相關(guān)規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。二手房轉讓雖不涉及土地使用權出讓?zhuān)恋厥褂脵嗍茏尫皆谑茏尩耐恋厣辖ǔ煞课莺?，無(wú)論房屋幾經(jīng)轉手，其后的房屋受讓人都要受到原土地使用權出讓合同的約束，承接原土地使用權出讓合同的權利和義務(wù)，改變土地用途的，應當履行法定的手續，購買(mǎi)人購買(mǎi)此類(lèi)房屋，應在合同中著(zhù)名購買(mǎi)房屋的用途（出賣(mài)人負有房屋品質(zhì)擔保義務(wù)）及辦理有關(guān)土地用途變更的責任和費用分擔。以免發(fā)生隱患，出現付出商業(yè)用房的價(jià)格得到普通住房的后果。難以長(cháng)期實(shí)現預期的目的。
四、注意合同形式
房屋買(mǎi)賣(mài)金額大，風(fēng)險多，法律對房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式要件有特殊要求，規定應采取書(shū)面形式，缺乏書(shū)面形式的口頭房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能有效成立，且無(wú)法在房地產(chǎn)登記管理部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)登記，一旦因合同條款發(fā)生爭議，購買(mǎi)人除了持有出賣(mài)人出具的受款收條外，往往無(wú)其他證據證實(shí)。因此，無(wú)論親朋好有上下級之間買(mǎi)賣(mài)，最好“立字為憑”。
五、及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)登記
房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立有效，不等于產(chǎn)權發(fā)生轉移，產(chǎn)權的轉移是以辦理過(guò)戶(hù)登記為準，過(guò)戶(hù)登記之日起購買(mǎi)人才能享受真正法律意義上的產(chǎn)權，才能對抗第三人，實(shí)踐中那種認為出賣(mài)人交付了產(chǎn)權證和房屋，購買(mǎi)人入住并實(shí)際“控制”房屋就萬(wàn)事大吉的看法是不可取的。
六、完善合同條款
房屋買(mǎi)賣(mài)合同應盡量具備以下條款（1）當事人：姓名、工作單位、現住址、戶(hù)籍所在地、聯(lián)系方式、身份證號碼都應明確（以免發(fā)生糾紛無(wú)法聯(lián)系）（2）房屋的基本情況：房屋坐落、樓層、朝向、質(zhì)量、戶(hù)型空間、面積、建筑設備、電力通訊、供暖燃氣、裝修情況等（3）價(jià)款、付款方式（4）房屋交付：交付時(shí)間、延遲交付責任（5）所有權的取得：取得時(shí)間、辦證費用、稅費負擔。延期辦證違約責任（6）合同的變更、終止、解除（7）違約責任：延遲付款、延期交房、延遲辦證、質(zhì)量瑕疵（8）爭議解決條款。（9）其他條款。完善的條款有利于對合同的解釋、履行、糾紛的解決。
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