購買(mǎi)
隨著(zhù)北京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的日趨成熟，二手房以它價(jià)格低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險小、選擇靈活以及即買(mǎi)即住的優(yōu)點(diǎn)吸引了越來(lái)越多購房者的青睞。但是，由于買(mǎi)賣(mài)雙方對二手房交易流程不了解，致使在交易過(guò)程中出現了很多問(wèn)題。為了讓消費者能夠買(mǎi)到稱(chēng)心如意的二手房，有關(guān)專(zhuān)家提出以下建議，希望能幫助大家盡快購買(mǎi)到滿(mǎn)意的房子。
消費者應首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶(hù)型、結構、面積、大概位置和心理承受價(jià)位等，然后依照以下步驟進(jìn)行交易：
第一步 了解和尋找房源
了解和尋找房源有以下幾種途徑：
1、通過(guò)親朋介紹；
2、通過(guò)報紙、網(wǎng)絡(luò )信息或登出求購信息進(jìn)行了解和尋找；
3、選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理購買(mǎi)。
第一種方法的信息面較窄，成功的幾率較低。第二種方法的選擇面很寬，但很多廣告內容非?；祀s， 您必須認真識別相關(guān)信息的真實(shí)性，以避免盲目或受到無(wú)謂打擾。第三種方法省時(shí)、省力、安全，能在較短的時(shí)間內尋找到合適的房源。但您必須提前對經(jīng)紀公司的資信情況進(jìn)行審查，因經(jīng)紀公司為您成功代理后要收取一定的代理傭金，所以您的購房成本會(huì )增加?！ ?br>
第二步 實(shí)地看房
選擇好目標房源后，您需要親自到現場(chǎng)查看。專(zhuān)家提醒您：一定要與產(chǎn)權所有人親自面談，落實(shí)好房屋的產(chǎn)權性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設施是否能夠正常使用，房屋有無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題等?！ ?
第三步 協(xié)商和簽約
確定要購買(mǎi)的房屋后，您就可以與賣(mài)方協(xié)商、簽定合同了。在合同中應根據您與賣(mài)方協(xié)商的內容，詳細、清楚地寫(xiě)明買(mǎi)賣(mài)雙方及有關(guān)第三方的權利和義務(wù)，明確付款方式、辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的時(shí)間、房屋交付的時(shí)間和方法以及安全交易條款，合同中還應明確規定對于違約行為所應承擔的責任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。由經(jīng)紀公司代理買(mǎi)賣(mài)的，買(mǎi)賣(mài)雙方還應與經(jīng)紀公司簽定居間擔保合同，并明確經(jīng)紀方應承擔的居間擔保責任以及經(jīng)紀方在交易過(guò)程中應提供的服務(wù)內容。
第四步 產(chǎn)權交易
簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，交易雙方即可攜帶相關(guān)手續到房屋所屬區、縣房地產(chǎn)交易部門(mén)辦理產(chǎn)權交易手續；交易部門(mén)經(jīng)過(guò)相應的審查程序，確定房屋產(chǎn)權是否具備轉讓條件；按照合同規定的付款方式付清購房款，房地產(chǎn)交易部門(mén)正式受理轉讓申請；買(mǎi)賣(mài)雙方應繳納相關(guān)稅費，并向買(mǎi)方核發(fā)房屋所有權證。具有土地使用權證的還要到土地管理部門(mén)辦理土地使用權變更手續。
目前 ，根據買(mǎi)賣(mài)雙方不同的代理需求，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的代理方式各不相同，這需要您在辦理委托代理手續之前與經(jīng)紀公司認真協(xié)商。
購房者如需銀行貸款，還應在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續前辦理銀行的申請貸款手續。
出售
第一步 出售咨詢(xún)
您可通過(guò)親朋、報紙廣告、網(wǎng)絡(luò )廣告、經(jīng)紀公司等相關(guān)信息渠道，了解您所要出售的房屋是否具備上市條件，了解房屋所在區域二手房的平均出售價(jià)格；個(gè)人出售和委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理出售有何差別；了解交易流程、相關(guān)稅費和必須提供的所有相關(guān)手續等。
第二步 確定出售價(jià)格
通過(guò)第一步的咨詢(xún)，可根據您的房屋位置、樓層、朝向、裝修狀況等綜合條件，確定您的出售價(jià)格。該報價(jià)應為您的銷(xiāo)售總價(jià)，如果有要求買(mǎi)方另行支付的費用，應在報價(jià)中聲明。
第三步 選擇銷(xiāo)售方式
1、自行尋找買(mǎi)方銷(xiāo)售
2、委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理銷(xiāo)售
如果選擇第一種方式，您必須完全熟悉整個(gè)交易流程，并能確保交易安全。此種方法，避免了經(jīng)紀公司的代理成本，使您的銷(xiāo)售過(guò)程全部在自己的掌握中；第二種方式，省時(shí)、省力、安全，只需您選擇一家具有代理資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司并簽署委托代理協(xié)議，所有工作全部由經(jīng)紀公司辦理。經(jīng)紀公司將向您收取一定的代理傭金，所以，會(huì )增加您的交易成本。
第四步 發(fā)布出售信息
如果您選擇自行銷(xiāo)售，您可在網(wǎng)絡(luò )或報紙上發(fā)布您的出售信息。但在發(fā)布的信息中應注明自行銷(xiāo)售或免經(jīng)紀公司代理字樣。您可能會(huì )接到較多的詢(xún)問(wèn)電話(huà)，影響您的正常生活和工作。所以，如何登記您的聯(lián)系方式，至關(guān)重要。
如果您選擇了經(jīng)紀公司代理出售，經(jīng)紀公司將代理發(fā)布您的出售信息。
第五步 協(xié)商和簽約
當有客戶(hù)決定購買(mǎi)您的房屋后，您就可以與買(mǎi)方協(xié)商、簽定合同了。在合同中應根據您與買(mǎi)方協(xié)商的內容，詳細、清楚地寫(xiě)明買(mǎi)賣(mài)雙方及有關(guān)第三方的權利和義務(wù)，明確付款方式、辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的時(shí)間、房屋交付的時(shí)間和方法以及安全交易條款。合同中還應明確規定對于違約行為所應承擔的責任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。由經(jīng)紀公司代理買(mǎi)賣(mài)的，買(mǎi)賣(mài)雙方還應與經(jīng)紀公司簽定居間擔保合同，并明確經(jīng)紀方應承擔的居間擔保責任以及經(jīng)紀方在交易過(guò)程中應提供的服務(wù)內容。
第六步 產(chǎn)權交易
簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，交易雙方即可攜帶相關(guān)手續到房屋所屬區、縣房地產(chǎn)交易部門(mén)辦理產(chǎn)權交易手續；交易部門(mén)經(jīng)過(guò)相應的審查程序，確定房屋產(chǎn)權是否具備轉讓條件；買(mǎi)方按照合同規定的付款方式付清房款后，房地產(chǎn)交易部門(mén)開(kāi)始受理轉讓申請；買(mǎi)賣(mài)雙方應繳納相關(guān)稅費，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權證。具有土地使用權證的還要到土地管理部門(mén)辦理土地使用權變更手續。
目前 ，根據買(mǎi)賣(mài)雙方不同的代理需求，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的代理方式各不相同，這需要您在辦理委托代理手續之前與經(jīng)紀公司認真協(xié)商。
購房者如需銀行貸款，還應在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續前辦理銀行的申請貸款手續。
附：二手房交易的當事人雙方需提供的相關(guān)材料
賣(mài)方需提供的材料：
1、產(chǎn)權人身份證（非北京戶(hù)籍人士還應提供暫住證）
2、戶(hù)口本
3、房屋所有權證
4、原購房發(fā)票（復印件）、原購房合同
5、共有產(chǎn)權人聲明
6、結婚證復印件
7、產(chǎn)權人印章
8、土地使用權證
9、已購公有住房、成本價(jià)購房、優(yōu)惠價(jià)購房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房等房產(chǎn)，出售轉讓時(shí)還應提供相關(guān)的審批和申請手續。
10、買(mǎi)賣(mài)合同
買(mǎi)方需提供的材料：
1、買(mǎi)方本人身份證件（非北京戶(hù)籍人士還應提供暫住證）
2、戶(hù)口本
3、本人印章
4、外籍人士需提供護照、居留證、工作單位證明
5、港、澳、臺人士需提供身份證、回鄉證、外批單
6、買(mǎi)賣(mài)合同
7、如需要貸款購房，還應提供貸款銀行所需的相關(guān)手續
目前，北京市各區縣房產(chǎn)交易部門(mén)正在逐步簡(jiǎn)化相關(guān)手續，在您辦理房產(chǎn)交易手續時(shí)，請您提前向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)。
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