文章轉載自公眾號：陌爺地產(chǎn)圈
作者：陌爺
房地產(chǎn)收并購是個(gè)系統工程，內部需要各專(zhuān)業(yè)線(xiàn)的相互配合，外部需要借助律所、審計等機構。
收并購的核心邏輯還是在于風(fēng)險的識別與防范，關(guān)鍵在于識別項目或股權的轉讓動(dòng)機。
許多剛開(kāi)始做收并購的投資人員如果不能系統地掌握和了解系列風(fēng)險，很容易掉到坑里且試錯成本極高，甚至關(guān)乎職業(yè)生涯。
總結一下，收并購項目的主要風(fēng)險大抵可以分為以下幾類(lèi)：
（1）擬轉讓目標公司或項目公司的合規性風(fēng)險；
（2）目標公司的股權是否存在法律瑕疵；
（3）擬收購項目本身的風(fēng)險；
（4）或有債務(wù)與潛在風(fēng)險。
Part.01
主要風(fēng)險分類(lèi)
我們再逐一而看與理解：
一、 擬轉讓目標公司或項目公司的合規性風(fēng)險
常見(jiàn)的風(fēng)險形式包括：未足額繳納出資或原股東的出資形式不符合法律規定等，以及非常規的形式，如股東抽逃出資等。
這一類(lèi)風(fēng)險比較容易識別，在常規盡職調查中很容易發(fā)現，但是也需要引起足夠的重視。
二、 目標公司的股權是否存在法律瑕疵
比如在項目公司股權收購前，需要額外關(guān)注項目公司是否存在股權質(zhì)押、土地抵押、對外擔保等情況。
尤其對于政府重大項目，政府對于開(kāi)發(fā)主體資質(zhì)往往有明確的限制和要求，這時(shí)候需要確定轉讓公司股權的限制性約定。
甚至需要仔細翻閱原公司章程及協(xié)議文本，以確定表決權、分紅權、委派董事和管理人員的權利等方面的限制。
這一類(lèi)風(fēng)險比目標公司的合規性風(fēng)險更難發(fā)現，需要更加詳盡的盡職調查，實(shí)操層面主要是指受讓了項目公司股權，但是對項目公司卻沒(méi)有完整的股東權利。
三、 項目本身的風(fēng)險
項目本身的風(fēng)險往往比較顯性，投資人員需要結合工程、設計、前期等的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。
1.土地使用權風(fēng)險：出讓金是否支付、土地出讓合同中有無(wú)股轉限制、土地使用權權屬是否清晰等。
2.規劃風(fēng)險：規劃有無(wú)調整，是否需要重新申報等，以及需要政府審批的各類(lèi)證照是否已批等。
3.項目建設中各類(lèi)合同的風(fēng)險：尤其是在建項目，需要關(guān)注是否有合同違約或糾紛，是否有因建設工程進(jìn)度監管不嚴給予施工單位的懲處。
4.是否存在明顯的工程質(zhì)量問(wèn)題。
5.政府違約風(fēng)險或政治風(fēng)險：例如政府對房地產(chǎn)項目涉及的大市政問(wèn)題一直未解決，導致項目交房后排水的嚴重問(wèn)題。
這一類(lèi)問(wèn)題的發(fā)現關(guān)鍵在于全面的梳理，只要能夠及時(shí)發(fā)現一般不會(huì )對項目推進(jìn)產(chǎn)生重大影響，但同時(shí)要求一線(xiàn)投資人員協(xié)調工程、設計、前期等部門(mén)。
四、 或有債務(wù)與潛在風(fēng)險
項目公司的資產(chǎn)負債表并未反映或者無(wú)法反映已經(jīng)發(fā)生的債務(wù)或者潛在的債務(wù)。
這其中，或有債務(wù)是股權收購中的最大陷阱，包括擔保之債、未決訴訟或者潛在的訴訟、行政罰款，以及是否存在建筑施工款拖欠、稅費負擔等。
這一類(lèi)風(fēng)險的發(fā)現往往在前期會(huì )比較難，轉讓方處于自身利益的角度出發(fā)，也不會(huì )主動(dòng)披露相關(guān)風(fēng)險，會(huì )給受讓方帶來(lái)很大的損失。
對于這一類(lèi)風(fēng)險的防范措施主要是通過(guò)協(xié)議及合同約束，將或有債務(wù)、潛在風(fēng)險與轉讓對價(jià)及支付節奏掛鉤。
Part.02
如何防范
無(wú)論對于比較容易發(fā)現的還是隱形難以發(fā)現的風(fēng)險，都需要首先通過(guò)盡職調查的方式充分披露，然后將不同風(fēng)險歸類(lèi)，通過(guò)不同的方式予以規避。
在實(shí)操層面，絕大多數的風(fēng)險管理都是通過(guò)合同的方式來(lái)落實(shí)。
因此，股權轉讓或項目轉讓的協(xié)議應盡量完善，把所有潛在風(fēng)險、或有債務(wù)、訴訟風(fēng)險等各種因素考慮進(jìn)去尤其需要關(guān)注以下幾點(diǎn)：
（1）保證與陳述條款：對公司的經(jīng)營(yíng)、債權債務(wù)等盡調所涉及的各項在交割日前的情況進(jìn)行保證；
（2）過(guò)渡期條款：對簽署合同后至交割期間的限制性事項進(jìn)行約定；
（3）債權債務(wù)處理條款：包括債權債務(wù)重組，某些可由轉讓方直接承擔的債務(wù)，約定由轉讓方直接承擔；不能由轉讓方直接承擔的，可約定由轉讓方、債權人與標的公司簽署債權重組協(xié)議，將標的公司債務(wù)轉給轉讓方。
投資人員需要在系統地了解相關(guān)風(fēng)險的基礎上，在實(shí)操中不斷總結經(jīng)驗，才能夠對不同復雜程度的項目處理得得心應手。
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