小產(chǎn)權房在我國一直是一個(gè)熱度不減、糾紛不止的棘手問(wèn)題。伴隨著(zhù)近幾年農村拆遷與城市棚改的大力推進(jìn)，農村和郊區的小產(chǎn)權房數量不斷增加，小產(chǎn)權房周邊的環(huán)境條件、基礎設施不斷完善；隨著(zhù)城市房?jì)r(jià)的不斷攀升，購買(mǎi)正規產(chǎn)權的房產(chǎn)對很多居民來(lái)說(shuō)成為一種奢望，因此購買(mǎi)小產(chǎn)權房成為不少居民的選擇。
小產(chǎn)權房從土地性質(zhì)上來(lái)說(shuō)分為兩種：一種是在農村集體土地即宅基地上建設的房屋和住宅樓，另一種是在集體企業(yè)用地或者占用其他用地建設的房屋和住宅樓。
眾所周知，購買(mǎi)小產(chǎn)權房存在一定的風(fēng)險，買(mǎi)方的權利無(wú)法得到保障，這也是很多買(mǎi)方擔心的問(wèn)題，這些風(fēng)險主要來(lái)源于以下幾點(diǎn)：
1、由于小產(chǎn)權房沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)的登記備案，買(mǎi)方可能無(wú)法得知買(mǎi)方是否為真正的房屋所有權人（該處為了理解方便姑且暫稱(chēng)為小產(chǎn)權房的“房屋所有權”），也就無(wú)法判定賣(mài)方是否是處分了他人的財產(chǎn)，或許某一天會(huì )被真正的產(chǎn)權人“掃地出門(mén)”；
2、小產(chǎn)權房可能存在抵押、一房二賣(mài)的風(fēng)險。盡管我國《物權法》禁止宅基地等集體所有的土地使用權抵押，小產(chǎn)權房也無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，但是也正由于沒(méi)有備案可查，買(mǎi)方也無(wú)從得知房屋的現在的“他物權”情況，沒(méi)有產(chǎn)權登記作為保障，買(mǎi)方也無(wú)法確保購房后該房屋是否會(huì )被賣(mài)方另行處分。一旦小產(chǎn)權房被賣(mài)方處分，無(wú)論法院是否會(huì )執行、如何認定房屋權屬，買(mǎi)方的對房產(chǎn)的使用權益或多或少會(huì )受到影響；
3、小產(chǎn)權房的買(mǎi)賣(mài)不能進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法進(jìn)行公證，法院對小產(chǎn)權房的買(mǎi)賣(mài)合同一般也會(huì )認定為無(wú)效，目前沒(méi)有一種合法有效的方式確定買(mǎi)方對房屋的權屬。特別是小產(chǎn)權房存在拆遷的可能時(shí)，其風(fēng)險可能更大：首先是發(fā)放拆遷安置費、拆遷補償款時(shí)會(huì )直接交給房屋最初的房主即賣(mài)方，賣(mài)方是否會(huì )把這筆數額不小的款項全額交付給買(mǎi)方；將來(lái)的安置房建成時(shí)，房屋所有權人仍為原房主，原房主是否會(huì )無(wú)條件的協(xié)助買(mǎi)方辦理不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)或者過(guò)戶(hù)也是未知數。由于沒(méi)有法律的規定，這些行為全憑賣(mài)方的意愿和個(gè)人誠信，主觀(guān)的不可控因素過(guò)多，也就增加了購買(mǎi)的風(fēng)險。
如果上述問(wèn)題沒(méi)有有效的措施防范和解決，購買(mǎi)小產(chǎn)權房無(wú)異于一場(chǎng)賭博。
在小產(chǎn)權房交易中，買(mǎi)方作為給付金錢(qián)而又無(wú)法取得產(chǎn)權的一方，相對于賣(mài)方處于弱勢地位，因此在此我們只討論如何能更好得保障買(mǎi)方的權益。
對于在農村集體土地即宅基地上建設的房屋和住宅樓，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產(chǎn)權房不得向本村集體以外的第三人轉讓。因此除非當地宅基地轉讓的政策和指導意見(jiàn)另有規定，將宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個(gè)人，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般會(huì )被認定為無(wú)效，合同無(wú)效后，雙方各自返還，并綜合考慮當事人過(guò)錯等因素予以確定返還數額。因此，建議城鎮居民和村集體的成員謹慎購買(mǎi)其他村集體土地上的小產(chǎn)權房。
如果買(mǎi)方購買(mǎi)的房屋是本村集體的，則該買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，此時(shí)買(mǎi)方只需注意以下幾點(diǎn)：（1）查看村集體的宅基地登記簿或最初與村集體簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，核實(shí)房屋的登記人或原始買(mǎi)賣(mài)合同的購買(mǎi)方與出賣(mài)方是否一致；（2）在合同中盡可能詳細得約定買(mǎi)方的權利和賣(mài)方的義務(wù)，包括違約責任，約定水電、燃氣的過(guò)戶(hù)，保障買(mǎi)方權益、排除賣(mài)方的一切權益；（3）盡可能得讓村民委員會(huì )作為第三方簽署合同，或者出具加蓋村委公章的證明，證明認可該房屋的交易行為。
在集體企業(yè)用地或者占用其他用地建設的房屋和住宅樓，首先，買(mǎi)方應當確認土地的使用性質(zhì)以及房屋已經(jīng)取得建設用地規劃許可和建設工程規劃許可，不是違章建筑。在司法實(shí)踐中，如果被認定為違章建筑，拆遷時(shí)也會(huì )有補償：拆遷人一般會(huì )對違章建筑材料、土地使用收益損失及拆遷補助費等進(jìn)行補償，只不過(guò)補償比例相對于正規建筑較低，這對于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)也是需要考慮的風(fēng)險；其次，由于這種集體企業(yè)用地上的小產(chǎn)權房的集體企業(yè)一般已經(jīng)破產(chǎn)不存續了，如果買(mǎi)方非為該集體企業(yè)職工是否可以購買(mǎi)該房屋不得而知，買(mǎi)賣(mài)雙方的合同也無(wú)法取得集體企業(yè)的背書(shū)，因而風(fēng)險更大，在購買(mǎi)中需要更加謹慎。
另外一點(diǎn)建議是在購買(mǎi)小產(chǎn)權房時(shí)，最好是能夠取得出賣(mài)方繼承人的同意，要求繼承人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中作為出賣(mài)方一方簽字捺手印，同時(shí)在合同中也要約定繼承人協(xié)助辦理房產(chǎn)證、協(xié)助返還拆遷補償款等的義務(wù)。
附《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》模板一份，以供參考使用。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同
甲方（出賣(mài)方）： 身份證號碼：
身份證號碼：
聯(lián)系電話(huà)：
地址：
?。ǔ鲑u(mài)方繼承人）：
乙方（購買(mǎi)方）： 身份證號碼：
聯(lián)系電話(huà)： 地址：
見(jiàn)證人：
鑒于：
甲方 與 于 年 月 日簽訂了《 建房協(xié)議》。甲、乙雙方本著(zhù)“平等、自愿、誠實(shí)信用”的原則，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，根據中華人民共和國相關(guān)法律法規，就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜達成以下協(xié)議，以資共同遵守。
第一條 房屋基本情況
1、甲方及甲方繼承人自愿將以下房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿購買(mǎi)該房屋。該房屋具體狀況如下：
該房屋座落于 ，住宅樓建筑面積約為 平方米，儲藏室建筑面積約為 平方米。
2、該房屋的水費、電費、燃氣費已支付至 年 月 日，在此之后的費用由乙方另行支付，甲方不再承擔任何責任。
3、附屬于該房屋的陽(yáng)臺、走道、樓梯、樓頂、裝修、衛生間等其他設施、設備，將隨該房屋一并轉讓?zhuān)肄D讓價(jià)格已包含在上述房屋的價(jià)款中，乙方不再另行支付價(jià)款。
第二條 保證
甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒(méi)有設定擔保、抵押等任何權屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。
第三條 房屋價(jià)款與付款方式
1、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，上述房屋房?jì)r(jià)款為人民幣： 元整（小寫(xiě)：￥ 元）。
2、支付方式、支付時(shí)間
?。?）甲、乙雙方同意，乙方在本合同簽訂之前支付給甲方人民幣 元整，（小寫(xiě)：￥ 元），作為乙方購買(mǎi)甲方房屋的定金。
?。?）甲方于 年 月 日前搬離并交付該房屋，甲方搬離后乙方一次性支付剩余房款 元整（小寫(xiě)：￥ 元），甲方應于收到房款當日將上述房屋、房屋鑰匙和甲方簽訂的《 建房協(xié)議》原件、購房交款發(fā)票、收據等原件及復印件交于乙方。
3、甲方在每次收取付款后，應當于當日向乙方開(kāi)具收款憑證，并注明收款時(shí)間、金額。
第四條 房屋權益
1、本合同簽訂之日起20日內，甲方協(xié)助乙方更改完畢房屋的燃氣、水電等戶(hù)名。
本合同簽定時(shí)，上述房屋暫不具有房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)）辦理條件，待辦理條件成就時(shí)，甲方及其繼承人應協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證以確保乙方為房產(chǎn)所有人。因辦理房產(chǎn)證發(fā)生的契稅，土地出讓金等一切相關(guān)費用由乙方負擔。
2、本合同簽訂后乙方即享有該房屋的所有權益，包括但不限于占有、使用、收益、處分等相關(guān)權益；同時(shí)，本合同簽訂后甲方及其繼承人不得再享有和行使上述房屋的占有、使用、收益、處分等全部權益。
3、如因政府或其他原因有對該房屋進(jìn)行拆遷，拆遷補償款、拆遷安置費等全部補貼和款項由乙方享有，甲方應在收到上述款項之日起30日內交付乙方；拆遷后的安置房所有權由乙方享有，拆遷后如需甲方及其繼承人協(xié)助辦理房屋權屬證書(shū)，甲方應在可辦理權屬證書(shū)之日起30日內無(wú)條件協(xié)助辦理完畢。
如拆遷款項到位后及房產(chǎn)證辦理條件成就后，甲方拒絕或遲延履行上述義務(wù)，乙方有權直接要求甲方于30日內按照拆遷時(shí)當地政府補償標準支付全部補償款項或與安置房等價(jià)的補償款項，并要求甲方按照法律規定與本合同約定承擔違約責任。
第五條 違約責任
本條款為單獨生效條款，不受本房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力影響。
1、甲方如不按本合同規定的日期交付房屋，每逾期1日按乙方已支付的房?jì)r(jià)款的3‰計算違約金給與乙方。逾期超過(guò)10日時(shí)，乙方有權解除本合同，甲方除應按本條約定支付違約金外，同時(shí)應雙倍返還定金以及返還乙方已支付的全部房屋價(jià)款。
2、乙方全部或部分不履行本合同約定的日期給付房屋價(jià)款時(shí)，乙方應就逾期部分加付按日3‰計算的違約金給與甲方。逾期超過(guò)10日時(shí)，甲方有權解除本合同，不返還定金。
3、乙方已充分了解該房屋具體狀況，并自愿購買(mǎi)該房屋，本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因甲方原因（包括但不限于甲方申請認定本合同無(wú)效）導致本合同的解除、無(wú)效或造成乙方無(wú)法正常對該房屋行使占有、使用、收益、處分等權益的后果（包括不協(xié)助辦理房產(chǎn)證），甲方應按照市場(chǎng)評估價(jià)或本合同約定房屋價(jià)款（以最高者為準）返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費用和本合同約定的乙方已支付房屋價(jià)款的利息損失，支付本合同約定的乙方已支付房屋價(jià)款的30%作為違約金。
第六條 其他
1、甲方及其繼承人對本合同約定的相關(guān)義務(wù)、違約責任承擔連帶責任。
2、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協(xié)議。補充條款或補充協(xié)議以及本合同的附件均為本合同不可分割的部分。
3、甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭議，應協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起訴訟。
4、本合同一式貳份。其中甲方留執壹份，乙方留執壹份。均具有相同的法律效力。
5、本合同自甲乙雙方簽字之日起生效。
甲方（簽字）： 乙方（簽字）：
甲方繼承人（簽字）：
見(jiàn)證人：
簽約日期：
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