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文章來(lái)源：佳和家事（lawyer6666）授權轉載

作者丨小佳問(wèn)答編輯組

投稿：tougao@askmylawyer.cn

一、有了公證遺囑，能否直接辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)？

答：目前有三種方式可辦理房產(chǎn)繼承的過(guò)戶(hù)：

第一種：自行提供材料（遺囑、死亡證明、繼承人與被繼承人親屬關(guān)系證明等）去不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請房屋過(guò)戶(hù)登記；

第二種：拿著(zhù)法院的生效文書(shū)，如判決書(shū)、調解書(shū)去不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請房屋過(guò)戶(hù)登記；

第三種：如果當事人自愿前往公證機構辦理相應的繼承權公證，當然也可以憑公證文書(shū)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續。

因此，可以憑借公證遺囑及其他材料直接辦理房屋過(guò)戶(hù)，無(wú)需再辦理繼承權公證。

二、沒(méi)有公證遺囑或者沒(méi)有遺囑，能否辦理過(guò)戶(hù)？

答：沒(méi)有公證遺囑或沒(méi)有遺囑的情況下，也可以辦理過(guò)戶(hù)。需要所有的繼承人帶身份證、產(chǎn)權證、死亡證明、戶(hù)口本以及其它可以證明與被繼承人親屬關(guān)系的證明到不動(dòng)產(chǎn)登記機構辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續。

三、繼承房產(chǎn)是否需要辦理繼承權公證？

答：房產(chǎn)繼承不是必須要辦理繼承權公證，繼承權公證是確認當事人是否享有遺產(chǎn)繼承權的證明。但如果當事人選擇辦理繼承權公證，需按下面要求辦理：

（1）提供被繼承人死亡證明，包括死亡注銷(xiāo)戶(hù)口證明和居民死亡醫學(xué)證明；

（2）提供被繼承人與繼承人的親屬關(guān)系證明，包括人事檔案保管部門(mén)開(kāi)具的親屬關(guān)系證明、結婚證明、獨生子女證明、派出所證明等；

（3）提供被繼承人遺產(chǎn)憑證，如房屋產(chǎn)權證明、銀行存款證明、股權證明等等；

（4）提供繼承人身份證件，包括身份證、戶(hù)口本；臺港澳人員提供通行證；境外人員提供護照；

（5）所有繼承人需親自到公證處辦理。 

四、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)需要全部繼承人到場(chǎng)嗎？

答：一般在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)，原則上需要全體繼承人到場(chǎng)。具體來(lái)說(shuō)，如果繼承人之間沒(méi)有異議并且愿意配合，可以選擇直接到場(chǎng)過(guò)戶(hù)或者辦理繼承權公證手續；若繼承人無(wú)法達成一致或者不配合公證，可通過(guò)法院訴訟途徑取得生效判決書(shū)或調解書(shū)后，持該類(lèi)文書(shū)辦理過(guò)戶(hù)。

五、能否憑法院判決書(shū)、調解書(shū)，直接過(guò)戶(hù)房屋？

答：可以。具體來(lái)說(shuō)，對因繼承而發(fā)生的房屋所有權轉移登記，房地產(chǎn)交易中心根據人民法院已發(fā)生法律效力的民事判決書(shū)、民事調解書(shū)，外加常規需要提交的資料，如當事人身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)登記申請書(shū)等，可以辦理變更所有權登記，即變更登記到繼承人名下。

六、能否放棄繼承房產(chǎn)？

答：繼承人有權依照自己的意愿作出接受或放棄繼承權的決定。被繼承人留下房產(chǎn)，不想繼承房產(chǎn)的繼承人，可以做出放棄繼承的承諾，遺產(chǎn)由其他繼承人繼承。

七、繼承房產(chǎn)，過(guò)戶(hù)涉及的稅費有哪些？是否有遺產(chǎn)稅？

答：辦理房產(chǎn)繼承過(guò)戶(hù)，涉及的費用主要是房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的稅費、房屋評估費用及可能存在的繼承權公證費用。

首先，房產(chǎn)繼承過(guò)戶(hù)的稅收包括：（1）契稅。法定繼承人繼承房屋權屬不屬于契稅征稅范圍，不需要繳納契稅。但非法定繼承人根據遺囑承受房屋權屬的，需要按規定繳納契稅，稅率為3%，計稅價(jià)格由征收機關(guān)按照市場(chǎng)價(jià)格核定。計征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。（2）印花稅。個(gè)人繼承房屋過(guò)程中所立書(shū)據按照'產(chǎn)權轉移書(shū)據'稅目計算繳納印花稅，稅率萬(wàn)分之五。

其次，房產(chǎn)價(jià)值評估費用；根據滬價(jià)房（1996）第088號文評估費用根據房地產(chǎn)價(jià)值的高低不同采用差額定律累進(jìn)方式來(lái)計算，房地產(chǎn)價(jià)格總額（萬(wàn)元）累進(jìn)計費率‰100以下（含100）5101以上至1000部分2．5＊1001以上至2000部分1．52001以上至5000部分0．8＊5001以上至8000，部分0．4＊8001以上至10000，部分0．2＊10000，以上部分0.1。

最后，如果繼承人選擇做繼承權公證，那么根據上海市物價(jià)局、市司法局聯(lián)合出臺的《上海市實(shí)行政府定價(jià)的公證服務(wù)項目目錄和收費標準》（已于2017年10月23日起開(kāi)始執行），繼承權公證的收費標準按照受益份額的面積計算，每平方米80元，證明單方贈與或者受贈的，減半收取。

目前我國尚未有遺產(chǎn)稅，但是繼承的房產(chǎn)一旦再出售時(shí)，需要交納個(gè)人所得稅，具體是以繳稅的轉讓收入減除受贈、轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的使用稅率計算繳納個(gè)人所得稅。具體需要根據房屋的情況以及當地的稅收政策來(lái)計算，可以咨詢(xún)當地的稅務(wù)機關(guān)，以獲得明確的解答。

TIPS：

實(shí)務(wù)中，經(jīng)常出現房產(chǎn)二次出售時(shí)才發(fā)現沒(méi)有辦理繼承手續的情況，為避免這種風(fēng)險的發(fā)生，建議大家在發(fā)生繼承后，盡早辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續和相關(guān)稅費的交納，使繼承到的財產(chǎn)在市場(chǎng)中能更加順利地流通。