來(lái)源：無(wú)訟閱讀 作者：萇樂(lè )[北京市煒衡律師事務(wù)所]
一、從一則案例講起，開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋，合理扣減計算違約責任的期間
案例：李壯青與北京祈連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛二審民事判決書(shū)，審理法院：北京市第三中級人民法院，案號：（2017）京03民終1913號，案由：商品房預售合同糾紛
案情簡(jiǎn)介：2013年1月13日，祈連公司（出賣(mài)人）與李壯青（買(mǎi)受人）簽訂編號為Y1431403《北京市商品房預售合同》（住宅類(lèi)），合同第十二條交付條件約定，出賣(mài)人應當在2015年12月31日前向買(mǎi)受人交付該商品房。同日，祈連公司與李壯青簽訂《補充協(xié)議》，其中第4條房屋交付第2款約定：因法律法規或政策變化、政府禁止令、政府管制措施、出賣(mài)人不能克服的異常天氣、疫情、或政府與公用事業(yè)部門(mén)的行為導致該商品房交付延遲的，預售合同所約定的交付房屋的時(shí)間相應順延，出賣(mài)人無(wú)須承擔相關(guān)違約責任。
法院審理認為：關(guān)于祈連公司延期交付房屋是否構成違約的問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)商作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機構，理應對影響工期的各種因素（包括高溫天氣在內）有充分的預知或預判，高溫天氣對房屋建設施工有一定影響，但本案中的高溫天氣并不構成雙方補充協(xié)議中約定的“出賣(mài)人不能克服的異常天氣”的情形，不屬于合同約定或法律規定的免責事由，故祈連公司以高溫天氣作為逾期交房免責事由的抗辯意見(jiàn)不能成立。
施工期間政府頒行的與施工工期有關(guān)的禁令及管制措施，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工期及開(kāi)發(fā)商的房屋交付具有重要影響，且政府禁令及管制措施也是開(kāi)發(fā)商無(wú)法預知或預判的，因此與工期有關(guān)的政府禁令及管制措施可以作為開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋的免責事由，本案中政府禁令及管制措施系雙方約定的開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋的免責事由，該約定合法有效。
因APEC會(huì )議、清華附中坍塌事故整改、2015年3月17日北京市住房和城鄉建設委員會(huì )下發(fā)的京建發(fā)[2015]97號《關(guān)于做好3月份建設工程施工現場(chǎng)揚塵污染防治工作的通知》及紀念中國人民抗日戰爭暨世界反法西斯戰爭勝利70周年紀念活動(dòng)等相關(guān)政府禁令及管制措施，構成了合同約定的開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋的免責事由，政府禁令及管制措施所涉期間（共計68天）成為祈連公司順延交付房屋的合理抗辯，且無(wú)須承擔上述期間逾期交房的違約責任。
二、開(kāi)發(fā)商舉證免除房屋逾期交付責任的大前提條件——存在法律規定的免責事由或符合合同約定的免責事由
免責是以存在法律責任為前提，是指雖然違法者事實(shí)上違反法律，并且具備承擔法律責任的條件，但是由于某些法律的規定，違法者可以部分或者全部免除法律責任。
1、法律規定的免責事由
法定免責事由是指由法律直接規定、不需要當事人約定即可援用的免責事由，主要指不可抗力。我國《民法通則》第153條及《合同法》第117條第二款規定，不可抗力是指不能預見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況。不可抗力主要包括以下幾種情形：
（1）自然災害，如臺風(fēng)、洪水、地震等；
（2）政府行為，如征收、征用；
（3）社會(huì )異常事件，如罷工、騷亂。
2、合同約定了免責條款，應避免格式條款無(wú)效
合同當事人可以在合同中約定一定的事由或條件，當違約符合所約定的事由和條件時(shí)，可免除違約方的違約責任。這種在合同中預先確定的免除違約責任的條款就是合同的免責條款。合同的免責條款現在多見(jiàn)于格式合同中。
確定免責條款有效，應具備以下法律要件：
（1）必須是雙方當事人真實(shí)意思的表示，且經(jīng)雙方當事人協(xié)商同意。意思表示必須要明確且真實(shí)，意思表示一致應當表現為在合同全部條款和內容的協(xié)商一致。
（2）必須符合社會(huì )公共利益要求。除《合同法》第52條對合同的無(wú)效情形做了一般規定外，《合同法》第53條對免責條款的效力判斷專(zhuān)門(mén)做了規定。該條規定合同中的下列免責條款無(wú)效：（一）造成對方人身傷害的；（二）因故意或者重大過(guò)失造成對方財產(chǎn)損失的。
（3）格式合同的免責條款，其提供者必須盡說(shuō)明義務(wù)。如果格式條款的提供者在訂立合同時(shí)，未盡提請對方注意和說(shuō)明的義務(wù)，屬于強迫對方當事人接受不公平條款，則該免責條款無(wú)效。
三、證據的有效性判斷——是否為不可預見(jiàn)，不可避免，不可克服
以案例（李壯青與北京祈連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛二審）為例，法院審理認為：高溫、霧霾等原因導致停工的天數，屬于開(kāi)發(fā)建設單位可以預見(jiàn)的，且未在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定的“因法律法規或政策變化、政府禁止令、政府管制措施、出賣(mài)人不能克服的異常天氣、疫情、或政府與公用事業(yè)部門(mén)的行為”免責之列。法院不予采納，不予扣除祁連公司主張的免除責任期間。
基于突發(fā)事件、大型會(huì )議或公眾活動(dòng)政府出臺的相關(guān)暫停施工規定，祁連公司無(wú)法預料且必須遵守，足以導致工程遲延?？梢栽谟嬎氵`約責任過(guò)程中予以扣除。
四、證據鏈的形成
案例：于紅偉與北京泰格經(jīng)濟開(kāi)發(fā)公司商品房預售合同糾紛，北京市第一中級人民法院，（2017）京01民終7094號。
爭議焦點(diǎn)：泰格公司延遲交付房屋和辦理樓棟初始登記是否存在合理地免除或減輕違約責任的事由是本案爭議的焦點(diǎn)之一。
法院審理認為：依據雙方簽訂的《北京市商品房預售合同》附件《補充協(xié)議》第四條第3款約定，因政府命令導致房屋延期交付的，延期期間不承擔違約責任?，F泰格公司提交了北京市住建部門(mén)關(guān)于工地臨時(shí)停工的三次通知，并據此要求扣除相應停工的天數37天。但是三次通知要求停工的范圍和內容不一致。后兩次通知是為了避免產(chǎn)生工地揚塵，要求停止土石方作業(yè)。泰格公司并未舉證證明在通知發(fā)布時(shí)其工程施工的進(jìn)度和是否存在停工的必要性。故泰格公司要求扣除后兩次通知要求工地停工的期間的辯解本院不予采信。法院在計算違約期間時(shí)僅扣除第一次通知的9天。泰格公司雖然舉證因為其他原因工地可能也要停工，但其沒(méi)有提交停工報告，無(wú)法證明停工真實(shí)發(fā)生。故泰格公司舉證的該部分期間不能作為延期交房的免責事由。
完整的證據鏈應包括：
1、雙方已簽訂的合同中約定了免責條款；
2、通過(guò)舉證新聞報道、政府公告等證明存在符合合同約定的免責情形；
3、證據應具備客觀(guān)真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性。例如政府管理管制措施導致停工，需要舉證：政府發(fā)布停工通知中的停工時(shí)間、停工范圍，與開(kāi)發(fā)建設單位的《停工報告》相符合，共同證明真實(shí)存在因政府管理管制措施導致工程停工的事實(shí)。
五、可免除房屋逾期交付責任的證據列舉——以近年北京地區為例
1、北京市住房和城鄉建設委員會(huì )下發(fā)的京建發(fā)[2014]418號《北京市住房和城鄉建設委員會(huì )關(guān)于調整2014年亞太經(jīng)合組織會(huì )議召開(kāi)期間全市施工現場(chǎng)停工范圍的通知》；
2、中央政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上刊發(fā)的《北京：所有工地全面停工整改》的新聞報道，載明：北京市海淀區清華附中在建工地29日發(fā)生坍塌事故，為了深刻吸取事故教訓，全市所有工地從即日起全面停工整改。
3、北京市住房和城鄉建設委員會(huì )下發(fā)的京建發(fā)[2015]97號《關(guān)于做好3月份建設工程施工現場(chǎng)揚塵污染防治工作的通知》。北京市住房和城鄉建設委員會(huì )刊發(fā)的京建發(fā)〔2015〕396號《關(guān)于近期空氣重污染期間施工揚塵治理檢查工作情況的通報》。
4、北京市住房和城鄉建設委員會(huì )下發(fā)的京建發(fā)[2015]275號《關(guān)于印發(fā)＜中國人民抗日戰爭暨世界反法西斯戰爭勝利70周年紀念活動(dòng)期間施工現場(chǎng)揚塵管理工作方案＞的通知》。
5、市住房城鄉建設委《全市積極行動(dòng)應對空氣重污染》，2015年12月5日下午4時(shí)，市住房城鄉建設委啟動(dòng)建設系統空氣重污染橙色預警，要求全市行政區域范圍內停止一切土石方、建筑拆除、混凝土澆筑、建筑垃圾和渣土運輸、噴涂粉刷等施工作業(yè)；停駛所有建筑垃圾和渣土運輸車(chē)、混凝土罐車(chē)、砂石運輸車(chē)等重型車(chē)輛，并采取嚴格降塵措施。目前，市住房城鄉建設委要求全市各工地按照紅色預警采取相應應急措施，所有施工工地停止室外作業(yè)。
6、2016年10月19日《市住建委針對霾黃色預警天氣啟動(dòng)應急專(zhuān)項治理工作》；2016年12月14日22時(shí)，市空氣重污染應急指揮部辦公室下發(fā)了《空氣重污染紅色預警預通知》。
聯(lián)系客服
