提及“兇宅”，或許每個(gè)人心中對其都有一個(gè)定義，但是不可否認的是，多數人都對其頗為忌憚，尤其是涉及房屋買(mǎi)賣(mài)行為中的買(mǎi)受人，多聞兇色變，而出賣(mài)人則多諱莫如深。這一隱一恐的心理交替便極易在所涉事實(shí)暴露之后引發(fā)糾紛。
而對于“兇宅”的認定上，鑒于其缺乏統一的標準，各法院在裁判中也多有不同觀(guān)點(diǎn)，筆者通過(guò)檢索無(wú)訟案例，以“房屋買(mǎi)賣(mài)”、“兇宅”為鑒定關(guān)鍵詞，檢索得2015年相關(guān)案例12篇，2016年34篇，2017年30篇。而2009至2014年相關(guān)案例總計8篇，可見(jiàn)，事關(guān)“兇宅”的認識，系近年發(fā)端而起，也說(shuō)明當事人對于其愈加的重視。
作者選取2015至2017年有效性案例25篇為標的，至于有效性以“兇宅”為主要訴爭焦點(diǎn)為限進(jìn)行歸納。筆者通過(guò)對以上案例的梳理，意圖捋清法院對于“兇宅”的認定規則，以期對當事人買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中遇到此類(lèi)問(wèn)題有所助益。
出賣(mài)人或居間人披露義務(wù)的問(wèn)題——
對于此問(wèn)題，實(shí)則尚需解決一個(gè)潛在或前置問(wèn)題，即何為“兇宅”？實(shí)則此概念于法律中并無(wú)明確界定，此亦是導致司法實(shí)踐各持一詞的關(guān)鍵，然而鑒于中國傳統文化趨吉避兇的傳統，古之占卜、問(wèn)卦由來(lái)已久，故而但凡所涉兇事，國人皆有忌諱。
而對于牽扯“兇宅”的認定上，傳統似與現今司法實(shí)踐有些出路，古之“兇宅”，多受神怪文化及傳統風(fēng)水學(xué)說(shuō)之影響，如“鬧鬼”之說(shuō)，狐怪作亂，以及風(fēng)水周易之說(shuō)，此于志怪小說(shuō)之中多見(jiàn)。然而對于現今房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛之中的“兇宅”，卻應與之明顯相區別。借鑒臺灣司法實(shí)踐之觀(guān)點(diǎn)，其認為：“兇宅是依房屋市場(chǎng)之通常交易觀(guān)念，系指曾發(fā)生兇殺或者自殺致死情事之房屋?！笨梢?jiàn)，其主要系因交易所涉房屋內發(fā)生了非正常的死亡事件所致。這便涉及對于非正常死亡之認定問(wèn)題，其亦為認定兇宅的標準之一，對此筆者將于后文展開(kāi)闡釋。
而對于已經(jīng)被認定為“兇宅”的，諸法院在出賣(mài)人之披露義務(wù)上多無(wú)爭議，其多考慮“兇宅”對于房屋價(jià)值及締約決策存在重大影響，倘若不予披露勢必有違公平和誠實(shí)信用原則，故而多判令出賣(mài)人在隱瞞情形下有違誠信而撤銷(xiāo)合同。對于房屋使用價(jià)值的減損上，多持無(wú)減損之觀(guān)點(diǎn)，而主要基于公眾對于“兇宅”的接受度和心理承受上的影響而成為判令合同撤銷(xiāo)的依據。從而體現了司法實(shí)踐相較使用價(jià)值功能，更注重公序良俗和誠實(shí)信用以及人文關(guān)懷層面的側重。
在經(jīng)認定所涉房屋系“兇宅”情形下，明知而故意隱瞞不告知的，在此情形下違反了出賣(mài)人披露義務(wù)，多依據《合同法》第五十四條規定撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同。（2016）浙0624民初第1101號潘秀江與高小軍房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案一審民事判決書(shū)中法院認為：“涉案房屋在出賣(mài)人即被告高小軍、姚進(jìn)居住期間曾發(fā)生其子不幸從窗戶(hù)摔落致死的意外事故，而對于此類(lèi)房屋作為本案買(mǎi)受人的原告認為是“我們所不能夠接受的，也是大多數人所不能接受的”，因此，該意外事故信息對原告是否愿意與出賣(mài)人簽約有重大影響，屬于出賣(mài)人應當予以披露的內容?！?/span>
故而可見(jiàn)涉及“兇宅”的信息應為出賣(mài)人需披露的義務(wù)，本案中被告認為其未向原告予以告知，其構成自認，但是實(shí)踐中存在房屋中介機構代為出售情形，是否中介機構構成隱瞞，司法機構多要求買(mǎi)受人舉證居間人在簽訂合同之時(shí)或之前知悉兇宅事實(shí)。
（2015）杭拱商初字第4003號虞德明與杭州華邦房地產(chǎn)代理有限公司居間合同糾紛一案一審民事判決書(shū)法院認為：“二原告需就被告在簽訂合同之前或簽訂合同時(shí)是已經(jīng)知道該房屋是兇宅的事實(shí)而未如實(shí)告知二原告進(jìn)行舉證，在被告不知情的情況下，被告不應承擔責任?！?/span>
故而“不知情”的情形下，買(mǎi)受人應對出賣(mài)人知悉所涉房屋系“兇宅”進(jìn)行舉證，倘若不能舉證，則將被推定出賣(mài)人對于“兇宅”系不知情，即不存在故意隱瞞的情形。然而縱使此情形下，法院亦可能以買(mǎi)受人存在重大誤解而做出撤銷(xiāo)的決定。（2015）湖民初字第5506號潘碧霞與黃豪、余婷婷房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審判決中法院認為：“潘碧霞主張訴爭房屋曾發(fā)生過(guò)人員墜樓的非正常死亡事件，按照中華民族傳統習俗，會(huì )被認為是“兇宅”，存在不吉利的因素，會(huì )讓購買(mǎi)者感到晦氣和恐懼，直接影響購買(mǎi)人的購買(mǎi)意愿，也會(huì )造成房屋貶值，致使其作出錯誤的意思表示，本院認為，房屋買(mǎi)賣(mài)作為一項重大民事活動(dòng)，按日常生活經(jīng)驗及民間習俗，客戶(hù)購買(mǎi)房屋都會(huì )挑選沒(méi)有發(fā)生過(guò)非正常死亡的房屋，房屋發(fā)生非正常死亡事件，往往會(huì )使房屋價(jià)值下降，若潘碧霞知悉訴爭房屋發(fā)生過(guò)人員墜樓死亡事件，作為購買(mǎi)方勢必作出全面和綜合的判斷，故潘碧霞在不知訴爭房屋發(fā)生過(guò)人員墜樓死亡事件的情況下作出的購房決定并按約支付120萬(wàn)元購房款，并非其真實(shí)意思表示，本案《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》的簽訂因存在重大誤解可予以撤銷(xiāo)，本院予以準許?！?/span>
此外，對于認定出賣(mài)人是否存在欺詐、故意隱瞞等行為的認定上，有的法院會(huì )以出賣(mài)人取得房屋權利之時(shí)間及獲取“兇宅”相關(guān)信息的難度上加以判斷，若出賣(mài)人確系獲得房屋權利時(shí)間較短且獲知相應信息難度較大的，則不認為其存在欺詐、故意隱瞞等情形，但仍會(huì )以重大誤解為由判令撤銷(xiāo)合同。如（2016）滬0105民初14301號費鳳翔與盛偉強買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審民事判決書(shū)中提及：“對于“兇宅”一事被告表示并不知情，結合被告自身取得涉案房屋權利的時(shí)間較短以及獲取案外人自某信息的難度，該種說(shuō)法亦屬合理，不能認定被告存在故意欺詐、隱瞞等行為，但其屬于基于重大誤解訂立的合同，應予撤銷(xiāo)?！?/span>
對于居間人之責任，往往涉及所涉房屋被認定兇宅并撤銷(xiāo)合同之后的法律效果問(wèn)題，針對居間人，牽扯其居間費用是否返還問(wèn)題，主要依據居間人是否存在過(guò)錯進(jìn)行考量，（2016）川0104民初1558號張建民、劉姣妤訴李永利、黃偉、成都搜房房天下房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審民事判決書(shū)法院認為：“搜房房天下公司作為從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機構，其應在《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂前，充分利用房屋信息收集的各種途徑，嚴格全面調查居間出售的房屋信息，本案中因搜房房天下公司未對居間出售的房屋盡到嚴格調查的義務(wù)，使張建民、劉嬌妤在未能充分了解房屋信息的情況下簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，對此搜房房天下公司存在一定過(guò)錯，故搜房房天下公司應向張建民、劉嬌妤返還居間服務(wù)費5000元?！?/span>
對于兇宅認定的標準問(wèn)題——
對于此問(wèn)題，筆者概括應自以下幾個(gè)角度認定：
其一，是否系非正常死亡，排除正常死亡及喪葬活動(dòng)；結合臺灣司法解釋對于“兇宅”的定義及我國法院審判中對于“兇宅”的普遍認識，其中發(fā)生了非正常死亡事件為首要判斷要素。所謂非正常死亡，顯然應與正常生老病死相區別，典型的非正常死亡如自殺、謀殺、意外死亡等。以上25例案例中以自殺及意外墜樓死亡為主要非正常死亡情形，考慮涉及刑事犯罪的謀殺或兇殺，其惡劣程度及影響力較之自殺更甚，其更容易使得買(mǎi)受人對所涉房屋產(chǎn)生厭惡和忌諱心理。
如（2017）川民終1114號何莉與鄭利房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審民事判決書(shū)所言：“基于“趨吉避兇”的善良愿望，人們往往會(huì )因為房屋涉及非正常死亡事件而產(chǎn)生心理上的忌諱而不愿購買(mǎi)，即使購買(mǎi)也要建立在房屋價(jià)格有相當優(yōu)惠的基礎上?！比欢鴮τ谡Ｖ喜∷?，視為自然規律，若其所涉房屋內發(fā)生了此類(lèi)死亡，則不應視為非正常死亡而認定房屋系“兇宅”。
如（2015）寶民三（民）初字第1763號康建斌、宋月與劉龍妹、陳竹青房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審民事判決書(shū)提及：“通常而言，“兇宅”指的是房屋內發(fā)生過(guò)非正常死亡事件或短期內多次發(fā)生死亡事件、致使普通民眾在正常交易情形下通常不愿購買(mǎi)的房屋。就本案而言，雖被告的家人在系爭房屋內病亡，但正如被告所言，生老病死系自然規律，家人在自家房屋內病亡亦屬正常?！贝朔N將生老病死自然死亡排除在非正常死亡范圍的觀(guān)點(diǎn)亦符合中國傳統葉落歸根的觀(guān)念，于自家宅中過(guò)世，公眾接受度較高，排斥感亦較弱。同時(shí)對于死者去世后，在房屋內操辦喪事的，亦符合傳統觀(guān)念，與“兇宅”并無(wú)關(guān)聯(lián)。
（2016）蘇0281民初9251號王列軍與閔國軍房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審民事判決書(shū)便持此觀(guān)點(diǎn)：“雖然在涉案房屋內操辦過(guò)閔國俊祖父、母親的喪事，但該房?jì)炔⑽窗l(fā)生自殺、兇殺事件，該房不屬于所謂的“兇宅””。
其二，死亡發(fā)生地點(diǎn)，應自本套房屋中發(fā)生，但并不限定必須在房屋內發(fā)生死亡，如自本套中墜樓，死者死亡系于墜亡之地上，多數法院對于自某處房屋內墜亡的多認定其墜亡事件與該處房屋存在極大關(guān)系，會(huì )影響購買(mǎi)人的心理及購買(mǎi)意愿，故而亦將其納入影響該套房屋判斷為“兇宅”的因素，如（2016）京0108民初14536號孫圣與甄英娜房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審民事判決書(shū)提及：“王××雖未在1905號房屋內死亡，但鑒于其系自1905號房屋中墜樓死亡，該非正常死亡事件與1905號房屋仍存在較大的關(guān)聯(lián)性。因此，1905號房屋屬于傳統習俗認知的“兇宅”范疇?！钡嘤蟹ㄔ撼窒嚓P(guān)觀(guān)點(diǎn)，其認為類(lèi)似跳樓死亡的，其死亡地點(diǎn)并非處于室內，故而其對于兇宅認定應不在考慮因素之內，典型如南京市中院（2017）蘇01民終3310號丁本武與戴超、倪玉丹房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審民事判決書(shū)。
但筆者認為此觀(guān)點(diǎn)有失偏頗，若持此觀(guān)點(diǎn)，縱使所涉房屋內發(fā)生兇殺，而被殺人雖奄奄一息卻尚一息尚存的，及至送至醫院方因搶救無(wú)效而逝，此房屋則不應視為發(fā)生過(guò)非正常死亡，充其量?jì)H能認定發(fā)生了非正常兇殺行為，但是之所以非正常死亡會(huì )成為認定“兇宅”的標準之一，其主要原因系其對于普通民眾的心理沖擊，在這點(diǎn)上，縱使被殺被害人沒(méi)有死于所涉房屋內，其亦會(huì )對民眾及購買(mǎi)人產(chǎn)生心理影響，知悉事件始末的購買(mǎi)人皆會(huì )對此予以權衡，進(jìn)而影響其購買(mǎi)意愿。故而筆者以為，此種非正常死亡的地點(diǎn)認定，應如此加以判斷：所涉房屋內發(fā)生過(guò)非正常死亡，包括死者死于室內的，或者系自室內發(fā)生的非正常兇殺事件所致及自室內墜亡或跳樓而導致死亡的，雖未在室內直接去世，皆應認為非正常死亡與所涉房屋存在極大關(guān)聯(lián)而符合認定所涉房屋符合“兇宅”標準的條件。
同時(shí)對于墜亡的，應排除同一樓上房屋發(fā)生墜亡事件對其他房屋的牽連。對于同一樓上有人墜亡的，除去其墜亡的“始發(fā)樓層”，則不應將整棟樓涉及房屋皆納入“兇宅”之列，如前述（2015）寶民三（民）初字第1763號康建斌、宋月與劉龍妹、陳竹青房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審民事判決書(shū)提及：“雖此后又有樓上他人墜亡于系爭房屋內，墜亡事件與系爭房屋亦無(wú)直接關(guān)系?！边@一點(diǎn)較易理解，如所涉小區內有一戶(hù)發(fā)生過(guò)墜樓事件，那么便不能將此小區全盤(pán)否定納入“兇宅”范圍，除非所涉小區墜亡事件極其頻繁，已然達到了特定范圍內普通民眾皆知悉的程度，當然此情形下，民眾普遍知悉，房?jì)r(jià)勢必有所體現，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在皆知曉的情形下，其購房合同發(fā)生糾紛再以“兇宅”為由主張撤銷(xiāo)則難以獲得支持。
其三，死亡事件發(fā)生時(shí)間及其后是否有人居住。此種認定標準較為少見(jiàn)，前文提及的南京市中院（2017）蘇01民終3310號丁本武與戴超、倪玉丹房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審民事判決書(shū)認為：“在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房屋出賣(mài)人雖有義務(wù)披露影響房屋價(jià)值或締約決策的重大信息，但涉案房屋中發(fā)生跳樓事件距涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂已有8年之久，且死亡地點(diǎn)并非處于室內；兩被上訴人一家在涉案房屋內居住也已超過(guò)三年，故該信息對涉案房屋及一般公眾的影響相對較小，并不屬應當披露的信息范圍。兩被上訴人稱(chēng)其持有期間未發(fā)生死亡事件，已盡到了一般意義上的披露義務(wù)?！?/span>
可見(jiàn)，其認為死亡時(shí)間發(fā)生時(shí)間亦十分關(guān)鍵，若所涉非正常死亡事件距離房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之時(shí)時(shí)間較久，那么此種“兇宅”信息對公眾的影響將逐步淡化，同時(shí)若發(fā)生非正常死亡之后有人有居住其內的，此種影響將更為削弱。此觀(guān)點(diǎn)有一定道理，試想發(fā)生兇殺之后的房屋若一直空置，則依傳統觀(guān)念，民眾多認為其因兇殺而被人閑置和忌諱，久而久之，越是空置則越是容易引發(fā)人們諸多猜想和恐懼，這也是一些“兇宅”多被演化成“鬼宅”的原因。但是對于以時(shí)間之長(cháng)久標準判斷“兇宅”與否，筆者不敢茍同，心理上的沖擊縱然會(huì )因時(shí)間而逐漸淡化，但是每個(gè)人心理承受能力不同，且買(mǎi)受人對于購買(mǎi)房屋的主管判斷和接受程度亦不同，縱使非正常死亡發(fā)生系十年或者二十年以上，但是此種事件作為一種標志性事件，在房屋建成后的歷史存續上可謂極為重大的事件，就如一個(gè)人的工作履歷，顯然在跳槽之時(shí)應予以提及，而南京中院認為不屬于應披露內容，實(shí)則對買(mǎi)受人頗為不公。
對于實(shí)務(wù)中如何規避兇宅的風(fēng)險，筆者以為，買(mǎi)受人在物色中標的房屋之時(shí)，應采自主調查及主動(dòng)詢(xún)問(wèn)的策略，同時(shí)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中予以明確約定出賣(mài)人或居間人的兇宅披露義務(wù)及違約責任。實(shí)踐中可采走訪(fǎng)所涉房屋小區調查詢(xún)問(wèn)的方式，對物業(yè)或者鄰里進(jìn)行詢(xún)問(wèn)。針對出賣(mài)人應明確詢(xún)問(wèn)其所涉房屋內是否發(fā)生過(guò)類(lèi)似非正常死亡事件，留存相應的證據材料，并明確約定故意隱瞞的責任。綜上所述，“兇宅”的認定，往往以所涉房屋發(fā)生過(guò)非正常死亡事件為主要認定標準，在認定之后需出賣(mài)人履行向買(mǎi)受人的披露義務(wù)，若未披露則應承擔合同被撤銷(xiāo)的風(fēng)險。
（作者/崔文強）
聯(lián)系客服
