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“兇宅”一詞古已有之,我國大致有以下三類(lèi)觀(guān)點(diǎn)。根據社會(huì )一般大眾的理解，兇宅是指不吉利的或“鬧鬼”的房舍。在房地產(chǎn)領(lǐng)域,“兇宅”是指發(fā)生過(guò)住戶(hù)非正常死亡的住宅,如房屋所有人被殺、自殺、重大傳染性疾病或不明原因導致死亡，但自然死亡、正常死亡不包括在內。在法律領(lǐng)域,“兇宅”是指發(fā)生人為非正常死亡事件或地處異常地段的房屋,會(huì )給在其中居住的人帶來(lái)不適感和恐懼感,并給房屋帶來(lái)價(jià)值貶損。綜合以上三種觀(guān)點(diǎn),“兇宅”判斷標準大致可以歸納如下：一是發(fā)生人為非正常死亡事件。自然生老病死乃人之常情,不屬于此種范圍。二是發(fā)生房屋內,即房屋專(zhuān)有部分。三是房屋價(jià)值因“兇宅”現象發(fā)生貶值。

(1)駁回“兇宅”訴求的法律分析

主張駁回論者的思路基礎是不認可“兇宅”的法律地位,僅根據現有法律,運用法教義學(xué)方法論進(jìn)行思考與論證,即當事人在“平等自治”下簽訂合同,其意思表示“真實(shí)”,即認可合同效力。具體論證如下:首先,“兇宅”糾紛的基礎關(guān)系是合同。在審理過(guò)程中,首先考慮合同是否為真實(shí)意思表示,繼而判斷合同是否存在法律規定的無(wú)無(wú)效、可撤銷(xiāo)或可變更的情形。至于“兇宅”信息的告知是否影響真實(shí)意思表示,并未探討。其次,在合同真實(shí)意思表示的基礎上探討糾紛標的物房屋是否有瑕疵。至于是否有瑕疵,關(guān)鍵看對“房屋使用”語(yǔ)義進(jìn)行何種解讀。駁回論者認為房屋的價(jià)值就是居住,只要物理結構不存在質(zhì)量瑕疵即可認定房屋無(wú)瑕疵,并不探討房屋的精神價(jià)值。最后,“兇宅”的說(shuō)法系封建迷信,不應當作為法律運用的事實(shí)根據。無(wú)論對“兇宅”與“房星使用”作何種理解,他們都認為現有法律規范中只認可良俗,并不認可迷信。本文認為這種主張與公平正義原則相惇,兇宅”雖然無(wú)法認定房屋存在物理質(zhì)量瑕疵,也不影響居住的物理功能,但因“兇”的存在導致房屋市場(chǎng)價(jià)值貶損的客觀(guān)事實(shí)真實(shí)存在。出賣(mài)人的故意隱瞞,導致買(mǎi)受人在信息不對等的情況下簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,出賣(mài)人應當承擔不利的法律后果。

(2)支持“兇宅”訴求的法律分析

支持者的理論前提是認可“兇宅”的法律價(jià)值。首先,客觀(guān)而言,房屋內發(fā)生非正常死亡事件客觀(guān)存在,居住者對其產(chǎn)生的忌諱是一種因畏懼和害怕而產(chǎn)生的和擔憂(yōu),客觀(guān)上導致房屋價(jià)值受損,如果一味以封建為由信為由而否認價(jià)值貶損的事實(shí),明顯不符合我國法律的公平正義原則。其次，出賣(mài)人在出售房屋的時(shí)候,有必要對房屋瑕暇都告知買(mǎi)受人,在平等角度上進(jìn)行交易,這樣的選擇對市場(chǎng)交易才會(huì )產(chǎn)生良好影響。支持“兇宅”訴求下主要有兩種合同效果:無(wú)效和可撤銷(xiāo)變更。認定無(wú)效的依據是《合同法》第五十二條第(四)項“損害杜會(huì )公共利益和《民法通則》第七條“民事活動(dòng)應當尊重社會(huì )公德、不得損害社會(huì )公共利益”。此處適用的前提條件均為:損害社會(huì )公共利益。實(shí)際上,出賣(mài)人的隱瞞行為并未損害社會(huì )公共利益,損害的僅為合同相對方買(mǎi)受人的利益,所以此行為只能在合同范圍內進(jìn)行處理,而不能因此對公共利益做擴大解釋并將其上升到公共利益高度,這樣將嚴重損害法律的嚴謹性。筆者認為以此為由認定合同無(wú)效的思路值得商椎。認定合同可撤銷(xiāo)可變更的法律依據是《合同法》第五十四條的規定:“下列合同,當事人一方有權請求人民法院或者仲機構變更或者撤銷(xiāo):(一)因重大誤解訂立的合同;(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷(xiāo)?！敝饕础皟凑钡碾[瞞行為是否可以認定為“欺詐“或“重大誤解”,如果構成欺詐,則合同可撒銷(xiāo)可變更,否則反之。

在司法實(shí)踐中，在涉“兇宅”房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中,事實(shí)的審理與查明比較筒單,法律關(guān)系也相對較為簡(jiǎn)單,唯一爭議焦點(diǎn)就在于“兇宅”的認定,在法律并未有相關(guān)規定的情況下,調解不失為一種妥善處理方式。調解在我國是一種與判決齊平的結案方式,可以以調解的方式協(xié)調雙方當事人的利益,讓雙方當事人的問(wèn)題得到妥善解決。