來(lái)源｜作者授權公眾號『法律講壇』轉載
作者｜鄧海虹 京師律師事務(wù)所高級合伙人
鼓勵交易是與維護合同自由、實(shí)現合同當事人意志和訂約目的密切聯(lián)系在一起的。當事人的自主自愿是交易的基礎和前提條件。在市場(chǎng)經(jīng)濟社會(huì )，每個(gè)市場(chǎng)主體作為一個(gè)合理的“經(jīng)濟人”，都是為了追求一定的經(jīng)濟利益而訂立合同的同時(shí)，希望通過(guò)合同的履行而實(shí)現其訂約目的。所以，在當事人自愿接受合同關(guān)系約束的情況下，如果合同本身沒(méi)有違背法律和社會(huì )公共利益，任何第三人強迫當事人解除合同或者宣告合同失效都是不符合當事人意志的。由此可見(jiàn)，鼓勵交易，從而促使當事人訂約目的的實(shí)現，是符合交易當事人的意志的。同時(shí)，也應當明確，合同法中的鼓勵交易，指的是鼓勵合法的、正當的、自愿的交易。鼓勵交易原則主要體現在：
一、合同法嚴格限定了違約解除的條件
合同解除實(shí)質(zhì)上是消滅一次交易，在許多情況下，非違約方在對方違約后愿意接受合同繼續履行，或者合同能夠履行，且繼續履行對非違約方并無(wú)不利，則以違約即宣告合同解除，既不利于保護非違約方的利益，也不能體現合同交易的目的。合同法規定，只有在一方根本違約時(shí)才能宣告合同解除。合同解除必須是享有解除權的合同一方或雙方，且必須有解除行為。將法定解除限定在履行困難且顯失公平是由法院裁決。
案情簡(jiǎn)介：
2011年3月，張宗華（買(mǎi)受人）與中方投資公司（出賣(mài)人）簽訂了2002-1房 的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定：“產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異雙方同意按以下原則處理：······面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按銀行同期活期存款利率付給利息；······”交付房屋時(shí)面積誤差比為5.35%，張宗華因此糾紛，向法院起訴請求：解除張宗華、中方投資公司2011年3月14日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并退還購房款、稅費及支付相應利息。
法院觀(guān)點(diǎn)：
盡管雙方在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定，房屋面積差異的處理原則，即面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。該約定作為合同主要條款符合雙方當事人真實(shí)意思表示，對雙方當事人均具有拘束力。但是，中方投資公司在庭審中已自愿將超出合同約定面積部分3.58㎡房產(chǎn)無(wú)償贈予張宗華，因此，并不損害張宗華的合法利益。根據雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)海南商品房市場(chǎng)行情，張宗華購買(mǎi)涉案房屋價(jià)格比較公平、合理?，F張宗華以中房投資公司向其交付房屋面積超過(guò)約定面積3.58㎡為由請求解除合同，違反了民事活動(dòng)中應遵循的誠實(shí)信用原則，并且不利于合同正義及鼓勵交易原則的落實(shí)，故駁回張宗華解除合同的請求。
二、合同法嚴格區分了無(wú)效合同與可撤銷(xiāo)合同、效力待定合同的區別
“保護合同當事人的合法權益”是我國《合同法》的立法目的之一，鼓勵交易原則是實(shí)現上述立法目的的途徑，而嚴格限制無(wú)效合同的范圍是鼓勵交易原則的具體表現。動(dòng)輒認定合同無(wú)效的做法，已隨著(zhù)《合同法》的實(shí)行而不被認同。對當事人自愿簽訂的合同，不具備法定的無(wú)效情形，法院不能隨意否定其效力。 《合同法》以列舉的方式規定了無(wú)效合同的概念，其中第五十二條規定了無(wú)中無(wú)效合同類(lèi)型同時(shí)，特別強調無(wú)效合同是“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同（即必須是效力性規范）。 從而極大地限制了無(wú)效合同的范圍。
對于因欺詐、脅迫或者乘人之危而訂立的合同。認為在一般情況下屬于可撤銷(xiāo)的合同，只要未損害國家利益，并不認為其是當然無(wú)效的合同，而允許受害人自己提出撤銷(xiāo)的要求，即可以根據受害人的自愿而使合同有效。并且在《合同法》中將效力待定的合同單獨作為一類(lèi)合同予以規定，是十分合理的。
案情簡(jiǎn)介：
1999年2月28日，因南京東寶實(shí)業(yè)有限公司承諾保證吳阿毛的孩子能入讀本市力學(xué)小學(xué)分校，故吳阿毛與其簽訂了買(mǎi)房契約及補充協(xié)議。在補充協(xié)議中，雙方明確約定：南京東寶實(shí)業(yè)有限公司保證吳阿毛孩子入讀力學(xué)小學(xué)分校，有關(guān)借讀的一切費用由公司承擔?，F吳阿毛的孩子因就讀該校而交納了捐資助學(xué)款10 000元及借讀費190元，但公司卻以種種借口不愿承擔此款。請求法院依法判決南京東寶實(shí)業(yè)有限公司履行協(xié)議條款，給付其已經(jīng)繳納的捐資助學(xué)款及借讀費等費用，并承擔訴訟費用。
法院觀(guān)點(diǎn)：
雙方當事人在訂立補充協(xié)議時(shí)，均應當知道當時(shí)借讀方為實(shí)現借讀目的客觀(guān)上難以拒絕學(xué)校與借讀掛鉤的收費要求。所以吳阿毛將其孩子能入讀滿(mǎn)意的學(xué)校，并且自己不承擔正常就讀以外的經(jīng)濟負擔作為選購房屋的重要因素。東寶實(shí)業(yè)公司在補充協(xié)議中作出的承諾，是其為追求售房的商業(yè)利潤在權衡利弊后作出的選擇?，F因吳阿毛事實(shí)上已支出了與借讀掛鉤的捐資助學(xué)款，該款未超出雙方補充協(xié)議約定的費用的范疇，故對東寶實(shí)業(yè)而言，吳阿毛現要求其承擔上述費用并無(wú)不合理之處，東寶實(shí)業(yè)應按約定全面履行合同義務(wù)。東寶實(shí)業(yè)將該款違反行政部門(mén)規章作為自己逃避合同義務(wù)的理由，有違民事活動(dòng)應當遵循的誠實(shí)信用原則，并且不利于合同正義及鼓勵交易原則的落實(shí)，不應支持。
三、合同法在合同的形式要件上，采取了將形式要件作為合同存在的標準，而不是作為合同是否成立的要件來(lái)對待
《合同法》第十條規定：“法律、行政法規規定采用書(shū)面形式的，應當采用書(shū)面形式。當事人約定采用書(shū)面形式的，應當采用書(shū)面形式?！钡谌鶙l規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！蓖瑫r(shí)特別強調當事人不能因無(wú)書(shū)面合同而否認合同的存在。合同法對要式合同的成立也規定的比較自由。法律行政法規規定或當事人約定已批準、登記、公證、簽證等特定形式的，合同是否行使屬于合同成立要件，合同未采用法定形式應認定為成立，但雖未以法定形式訂立而一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方已經(jīng)接受，只要不違反法律、行政法規規定的應認定合同成立，如房屋租賃合同或專(zhuān)利實(shí)施許可。
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