【找法網(wǎng) 合同動(dòng)態(tài)】簽完認購書(shū)后，按下來(lái)就是簽訂正式的購房合同，在擬定的時(shí)間、地點(diǎn)，購房者備齊所有憑證，與開(kāi)發(fā)商或代理商正式簽訂購房合同。 購房合同一般包括商品房預售契約(期房)和商品房買(mǎi)賣(mài)契約(現房)兩種。
二者區別在于：預售合同在商品房預售時(shí)采用，房屋竣 工交付使用，買(mǎi)受方付清全部房?jì)r(jià)款后，可直接辦理過(guò)戶(hù)手 續。商品房出售合同適用于商品房現居(驗收合格取得記地 產(chǎn)權證的商品房)銷(xiāo)售。
因此，如果現在簽的是預售合同，交房時(shí)不再簽出售合 同，可以直接辦理過(guò)戶(hù)手續。如果預售合同是在 1997 年 5 月 31 日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時(shí) 簽訂出售合同，方能辦理證戶(hù)手續。
購房合同的主要內容包括以下幾方面。
1、甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房、內銷(xiāo)房、外銷(xiāo)房等。
2、房?jì)r(jià)，包括稅費、面積差異的處理、價(jià)格與費用調整的特殊約定等。
3、付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責任等。
4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等。
5、質(zhì)量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質(zhì)量爭議的處理等。
6、產(chǎn)權登記和物業(yè)管理的約定。
7、保修責任。
8、乙方使用權限。
9、雙方認定的爭議仲裁機構。
10、違約賠償責任。
11 其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。
在簽訂上述各項條款時(shí)，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問(wèn)題。
第一，購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細、各項規定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規相沖突;
文字表述要清晰、準確;簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方身份、 責任要明確人，如合同中的甲方(賣(mài)方)不能是代理商或律 師樓，而應是項目產(chǎn)項批準文件的投資建設單位，也不能以 上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人是法人代 表本人，或公司章程上授權的主要負責人。
第二，合同上的項目名稱(chēng)，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。
標明項目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區××街××號××花園××號××樓層×× 房。房屋的戶(hù)型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說(shuō)明，如在建筑面積上，還要標明使用率。
第三，房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內容的表述一定要詳細、具體。
如技術(shù)的等級、材料的品牌、內部設施的種類(lèi)、負荷標準、供應能力等一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設施要說(shuō)明安裝到什 么程度。
第四，其他如付款方式、產(chǎn)權保證等都應詳細不、小人村加以說(shuō)明。
同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦 法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費標準，并對房屋整 體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規定。
第五，違約責任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費者。
一般承擔違約責任的違約事項包括：簽訂認購收后， 購房者不買(mǎi)房或要求換房，開(kāi)發(fā)商不按期交房;面積變動(dòng)超 過(guò)約定幅度;房屋裝修標準、質(zhì)量不合要求，保修不到位; 產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續不全或不能按期辦理。
出售合同特別注意以下幾點(diǎn)。
第一，有關(guān)房屋面積的條款。
購房者在簽訂購買(mǎi)現房合同時(shí)大此條款中要求寫(xiě)明建筑面積，建筑面積含共用面積的 組成部分及 平米數、使用面積平米數、建筑面積與使用面 積的比例;另外，所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫(xiě)明或作為附件。
第二，善于價(jià)格、收費、付款額等方面的條款。
在一般合同中，價(jià)格條款應是比較明確的，每平方米多少元錢(qián)，發(fā) 展產(chǎn)要求購房者付出的各種款項、稅費、購房者都可要求售 房方出示有關(guān)的規定和證明文件，對于一些不合理的、缺少 依據的收費，如發(fā)展商聘靖律師的費用、委托中介費、銀行 手續費等。購房者有權拒付。
第三，在合同中，有關(guān)房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方。屠在簽合同時(shí)一定要詳細地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。
如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級;建材配備清單、 等級;屋內設備清單;水、電、氣、管線(xiàn)通暢;門(mén)、家、窗、 家具瑕疵;房屋抗震等級等等。上下內外質(zhì)量要求都應涉及 到。同時(shí)，合同中還可以規定房屋的保持期、附屬設備保質(zhì) 期等。
第四，售后物業(yè)管理的條款，這也是購房人在簽合同時(shí)忽略的內容，目前國內對于物業(yè)管理方面的法律、法規及相關(guān)政策尚不健全，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方責任確實(shí)不好界定，但購房人還是中以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行把握。
如：業(yè)主對物業(yè)管理 公司的選擇權利;業(yè)主對物業(yè)管理方式確定的權利;物業(yè)管 理公司的職責范圍;物業(yè)管理費標準的制定等。具體的說(shuō)就 是業(yè)主選擇委托物為管理公司，明確物業(yè)管理公司的職責，保證入住后水、電、氣供應，保安、房屋維修、公用電話(huà)、 郵政、通訊等服務(wù)到位，并按規定收取物業(yè)管理費。
一般來(lái)說(shuō)，簽訂合同最好委托專(zhuān)業(yè)人士辦理(如律師、 經(jīng)紀人等)，由他們負責起草協(xié)議，審看稅費細表、按揭方式、審查付款情況，制定簽約付款進(jìn)程表等文件，以盡可能保證 合同的公平與完備，防患于未然。
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