在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，因為買(mǎi)賣(mài)雙方在專(zhuān)業(yè)知識上信息不對稱(chēng)，有時(shí)買(mǎi)方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動(dòng)地位。
購房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，應對合同條款及專(zhuān)業(yè)詞語(yǔ)仔細閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)。
就合同主要條款說(shuō)明如下：
?。?）關(guān)于房屋面積方面的條款。
商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。
目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過(guò)3％，但套內建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買(mǎi)房人不利的情況出現，合同中有必要約定套內建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。
另一種按套內建筑面積計算房款，套內建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。
?。?）關(guān)于價(jià)格、收費、付款額同的條款。
價(jià)格條款應比較明確，應有細項約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數額、分期付款的步驟、時(shí)間、數額等。
可注明買(mǎi)方在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過(guò)的話(huà)，買(mǎi)方可以取消合同，全數取回定金。建議買(mǎi)方無(wú)論有無(wú)貸款的必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。
?。?）關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。
購房者在簽合同時(shí)一定要詳細地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線(xiàn)通暢；門(mén)、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保持期等。
雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國內產(chǎn)品，只是貼上外國商標。在案件審理時(shí)，開(kāi)發(fā)商使用人造大理石沒(méi)有違約，因為當初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠(chǎng)生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合約定。當然，使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見(jiàn)不一的情形，對格式條款按《合同法》有關(guān)規定以不利于合同提供方即開(kāi)發(fā)商的解釋為準。
有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現質(zhì)量問(wèn)題。而且還有《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這兩書(shū)已對商品房質(zhì)量的細節作了規定，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。
商品房竣工驗收是以抽查的方式進(jìn)行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》關(guān)于房屋質(zhì)量的規定，都是由開(kāi)發(fā)商擬訂，側重保護開(kāi)發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問(wèn)題。
墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。
?。?）關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。
這是購房人在簽合同時(shí)容易忽略的內容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。
自2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十三條規定：“商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應當在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。”
但是，在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與買(mǎi)受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，買(mǎi)受人應該據理力爭，防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費。
?。?）關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。
應寫(xiě)明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房?jì)r(jià)款，是一次付清，還是分期付清。
?。?）關(guān)于產(chǎn)權登記的條款。
由雙方依規定的日期會(huì )同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續時(shí)，賣(mài)方應出具申請房屋產(chǎn)權移轉給買(mǎi)受人的書(shū)面報告，以及繳納的稅單。
按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規定，約定辦理產(chǎn)權證的期限應為60日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣(mài)人往往將此期限延長(cháng)，通常有90日、180日等等。買(mǎi)房人應力爭在合同中，將出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權證的期限約定為60日，不宜太長(cháng)。如果此期限時(shí)間過(guò)長(cháng)，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對買(mǎi)受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。
?。?）關(guān)于稅費負擔的條款。房屋買(mǎi)賣(mài)中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規定，各自承擔，并明確載入合同。
?。?）關(guān)于違約責任的條款。
包括出賣(mài)人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任；買(mǎi)受人逾期付款 應負的責任，以及毀約不買(mǎi)應負的責任等。房產(chǎn)銷(xiāo)售合同有關(guān)違約責任的條款一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據我國《民法通則》第一百五十三條規定，“不可抗力”，是指不能預見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀(guān)情況，如地震、火災、戰爭等。依照此規定，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中設定有關(guān)了延伸、擴張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過(guò)錯，如：對市場(chǎng)判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應該預計到而沒(méi)有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時(shí)，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
現在開(kāi)發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬(wàn)分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現不夠，買(mǎi)房者應爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。
?。?）關(guān)于不可抗拒力。
簽訂合同時(shí)，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
“不可抗力”指不能預見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況（僅指自然災害，不包括政府行為或社會(huì )異常事件）。任何一方不得就此做擴大解釋?zhuān)駝t，該解釋不具有約束力。并應約定一個(gè)告知期限。
出賣(mài)人有時(shí)提出以下免責條款，買(mǎi)受人最好不要同意：非出賣(mài)人原因，有關(guān)部門(mén)延遲發(fā)出有關(guān)批準文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決的。
7、補充協(xié)議別嫌煩
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》補充協(xié)議內容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說(shuō)明、裝修標準、遲延交房特殊原因的說(shuō)明、公建配套設施以及花園綠地的權屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時(shí)一定不要局限于格式條款的內容，對有損于自己利益的條款要與賣(mài)方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。
買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)一定要將自己與開(kāi)發(fā)商所約定的事項在合同中加以體現，只有這樣才能在日后發(fā)生爭議的情況下，有據可尋，最大限度地維護當事人的合法權益。買(mǎi)受人盡可能要求開(kāi)發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線(xiàn)路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個(gè)基本知情權，也是今后解決爭議的主要依據。
房屋平面圖作為合同的附件一，是當事人意思一致的表示，也是日后發(fā)生爭議的解決依據。由于劉先生在簽訂合同時(shí)并沒(méi)有仔細審查自己合同的附件，所以并沒(méi)有意識到開(kāi)發(fā)商所提供的房屋平面圖與雙方實(shí)際約定的并不一致，并且存在許多缺陷，而當雙方發(fā)生爭議時(shí)，起到證據作用的卻只能是合同附件中的平面圖，所以，希望廣大消費者在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要仔細審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細節是否在圖中標明。
避免商住混用引發(fā)糾紛。隨著(zhù)商品房的交付使用，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現象時(shí)有發(fā)生，可在合同中約定出賣(mài)人保證本幢商品房只作為住宅出賣(mài)，不得作為商業(yè)用房出賣(mài)，否則承擔違約責任。
約定“五證”復印件的真實(shí)性，否則開(kāi)發(fā)商應承擔相應的責任選擇賣(mài)方出示《建設工程竣工驗收備案表》作為房屋交付的條件。交房時(shí)出示實(shí)測面積。
從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，適銷(xiāo)對路的產(chǎn)品供不應求，仍處于賣(mài)方市場(chǎng)，賣(mài)方就會(huì )利用市場(chǎng)的優(yōu)勢，在履行合同的過(guò)程中不做出太多讓步。至于市場(chǎng)需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問(wèn)題，賣(mài)方寧死也不肯讓步。從司法的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛形成并高速發(fā)展，立法者、管理者從觀(guān)念上和實(shí)際操作上都不能適應房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要，且又無(wú)經(jīng)驗及先例可循，導致立法和管理相對于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展來(lái)說(shuō)比較滯后；在幾種因素的綜合作用下，短期內買(mǎi)方與賣(mài)方是無(wú)法抗衡的，無(wú)法達到權利義務(wù)趨向于真實(shí)一致。那么在這種買(mǎi)方明顯處于弱勢及不利的情況下，怎么能盡最大可能為自己爭得一些應屬于自己的但實(shí)際上卻被侵犯或被忽視的權利呢？
買(mǎi)方聘請律師幫助簽訂購房合同的，在就合同條款進(jìn)行協(xié)商、談判的時(shí)候，買(mǎi)方要與自己的律師站在一個(gè)立場(chǎng)，要表示出對律師的高度信任，這樣才有利于爭取到最大的合同合法權益，最大程度減少合同內容不利于買(mǎi)方甚至對買(mǎi)方不公的結果。在開(kāi)發(fā)商表示不簽就算了的情況下，即使你很想買(mǎi)這個(gè)房子，你也要沉著(zhù)，不要輕易放棄律師為你提出的談判條件，要知道很多談判不是一蹴而就的，要有各自爭取的過(guò)程。
總之，購房人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，不要著(zhù)急，盡可能多咨詢(xún)一些專(zhuān)業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權利、義務(wù)對等的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
8、簽字蓋章祝圓滿(mǎn)
北京已出現了同一房屋買(mǎi)賣(mài)合同竟有三個(gè)版本的案件糾紛，開(kāi)發(fā)商擅改合同是出現三個(gè)版本的合同原因。
堅持賣(mài)方先蓋章，買(mǎi)方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過(guò)頁(yè)章，個(gè)人買(mǎi)主過(guò)頁(yè)簽字。
簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同應該是雙方對合同的條款達成一致意見(jiàn)并以書(shū)面形式表達后同時(shí)簽字蓋章，然后合同才能生效。但實(shí)際上一些開(kāi)發(fā)商要求買(mǎi)方先簽字，然后才去蓋章。開(kāi)發(fā)商這樣做有很多理由，比如開(kāi)發(fā)商委托中介機構售樓時(shí)，中介機構并無(wú)權在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到開(kāi)發(fā)商那里去蓋章；還有的是開(kāi)發(fā)商的公章歸某個(gè)人掌管，為了提高開(kāi)發(fā)商自己的效率或自己方便或者其它的原因，開(kāi)發(fā)商一般在湊足了幾份買(mǎi)方已事先簽字的合同后，才集中起來(lái)去蓋章。
賣(mài)方蓋章和買(mǎi)方簽字的時(shí)間差，對于誠信的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)需多慮，但對于個(gè)別存在有意欺詐的開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)方就不得不防了，比如開(kāi)發(fā)商利用這個(gè)時(shí)間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對自己有利的內容，對事先談好的補充協(xié)議不認可，可這時(shí)買(mǎi)方已簽字了，首付款大都交了，這會(huì )使買(mǎi)方處于一個(gè)不利的地位。
為了防止這種概率雖小但對買(mǎi)方殺傷力卻極強的細節，建議買(mǎi)方事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來(lái)，以防被改動(dòng)。
最好堅持雙方同時(shí)蓋章簽字，這開(kāi)發(fā)商不是不能做到，同時(shí)也是對買(mǎi)方的一種尊重，對合同嚴肅性的尊重。
首先提醒您在決定交納首付簽訂合同之前，要確定項目的證件齊全，您可以在其銷(xiāo)售部要求查看這些證件，只有證件齊全才會(huì )減少購房風(fēng)險，也可以辦理按揭貸款?，F在西安市已經(jīng)取得預售證的期房都實(shí)行網(wǎng)簽，網(wǎng)簽和紙質(zhì)合同內容相同，只是簽訂方式不同而已。簽合同時(shí)，需要注意以下事項：
第一，一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統一印制的標準房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫(xiě)，千萬(wàn)不能馬虎。目前西安實(shí)行網(wǎng)簽備案，但合同內同紙質(zhì)的合同相同。
第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫(xiě)的內容中權利與義務(wù)是否對等。有一些開(kāi)發(fā)商的合同文本事先已填寫(xiě)好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫(xiě)好的合同文本大多存在著(zhù)約定的權利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買(mǎi)房人一定要提出自己的意見(jiàn)，決不能草率行事。
第四， 面積確認及面積差異處理。如果選擇按套內建筑面積為依據進(jìn)行面積確認及面積差異處理時(shí)，應當在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。
第五，一定要講究房屋買(mǎi)賣(mài)的付款方式是否規范。在合同中對付款的數額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數額的定金，只給購房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。
第六，一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開(kāi)發(fā)商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔的責任。
第七，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。
另外，在簽約時(shí)需要注意，對于開(kāi)發(fā)商提出的自己認為不合理的條款，需要提出自己的修改意見(jiàn)，進(jìn)行協(xié)商，合同是當事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無(wú)法形成合意的話(huà)，合同就無(wú)法成立。而且就您關(guān)心的問(wèn)題，也要在合同中體現。在合意的過(guò)程當中，任何一方都無(wú)權強制對方，任何一方都有不簽訂合同的權利。如果您認為您的利益在合同當中無(wú)法保障，而開(kāi)發(fā)商又不同意修改或補充的話(huà)，購房者有權重新選擇開(kāi)發(fā)商及樓盤(pán)。
現實(shí)中也存在開(kāi)發(fā)商因為資金鏈條斷裂，可能會(huì )無(wú)力繼續投資建設或陷入債務(wù)糾紛，而停工時(shí)間較長(cháng)可能會(huì )形成爛尾樓，這對于購房者維護自身的利益非常不利。建議您在簽正式合同之前，再實(shí)地了解一下項目情況。如果選擇購買(mǎi)，一定要詳細約定交房時(shí)間，以及相關(guān)的違約責任。
購房者交納房款之后，開(kāi)發(fā)商一般出具的是收據，正式的購房發(fā)票通常會(huì )在交房的時(shí)候給購房者。主要是因為商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的約定不是最終的實(shí)際面積，在實(shí)際建造過(guò)程中會(huì )有或多或少的誤差，所以，只有等到實(shí)際測量面積出來(lái)之后，該房屋的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格才會(huì )準確無(wú)誤，一般就在這時(shí)候出具發(fā)票。目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商基本上都是這么做的。感謝關(guān)注！
最后,還要約定配套設施,如個(gè)人的門(mén)\窗型號,是否一戶(hù)一表等；公用的綠化、電梯等等。
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