昨天上午過(guò)戶(hù)完畢，下午物業(yè)交割，緊接著(zhù)去銀行解凍首付，今天上午房主確認首付到帳后，交鑰匙交房，至此，買(mǎi)房的事終于塵埃落定了。
回顧自2009年2月至今這一年多來(lái)，我們買(mǎi)房經(jīng)歷的悲悲喜喜，真是感慨良多?，F在，終于可以平靜地坐在電腦前，完完整整地把我們的買(mǎi)房經(jīng)歷寫(xiě)下來(lái)了，希望對正在或即將買(mǎi)二手房的版友有所幫助。
首先發(fā)一下出手報告：
朝陽(yáng)區東4.5環(huán)國美第一城，全南兩居，兩室兩廳兩衛，其中一衛很雞肋（參考戶(hù)型圖），17/31層（因為沒(méi)有4，13，14層，所以17層實(shí)際是14層），兩梯四戶(hù)，建面93.28平，使用面積74平，得房率79%多一點(diǎn)點(diǎn)，07年的房產(chǎn)證，業(yè)主裝修過(guò)，賣(mài)時(shí)有租戶(hù)，總價(jià)199萬(wàn)，合單價(jià)約2.13萬(wàn)/平，首付120萬(wàn)，北京銀行商業(yè)貸款79萬(wàn)，利率7折，30年的，月供4千多，營(yíng)業(yè)稅約3.5萬(wàn)，個(gè)稅約1.5萬(wàn)，中介費5.6萬(wàn)，整套下來(lái)，差不多210萬(wàn)。
接下來(lái)具體說(shuō)說(shuō)過(guò)程吧！
2010.3.7看房，當晚直接跟房主簽合同，交定金4萬(wàn)。
3.8交全部中介費（鏈家）5.6萬(wàn)，具體明細記不太清，反正是2.5%+0.5%，鏈家的中介費比較高，且不好砍。但因為09年買(mǎi)房時(shí)被21世紀不動(dòng)產(chǎn)（加盟連鎖）狠狠地黑了一把，所以，不太敢找小中介，就選擇相信一次直營(yíng)連鎖的鏈家?？窗嫔虾芏嗳苏f(shuō)鏈家不好，我的感覺(jué)是，好不好看運氣，我們碰到的店長(cháng)和業(yè)務(wù)員還算靠譜，整個(gè)過(guò)程比較順利，又有21世紀的前車(chē)之鑒作對比，總體感覺(jué)還好。
3.9開(kāi)始評估，同時(shí)準備貸款資料。
3.12中介通知3.15去銀行面簽，同時(shí)在光大銀行做首付款資金托管。
3.22中介通知批貸成功（北京銀行5-7個(gè)工作日，挺準時(shí)的）。
3.23中介去取批貸資料。
3.24早8點(diǎn)半去團結湖那邊交稅，房主和過(guò)戶(hù)專(zhuān)員去得很早，排了個(gè)3號，9點(diǎn)多交完稅后，再奔石佛營(yíng)那邊的房產(chǎn)交易中心過(guò)戶(hù)。因為必須有契稅票才可以排號，所以只能交了稅再排，我們到時(shí)快10點(diǎn)了，排的號前面還有70多個(gè)，心想，這得等多久??！不過(guò)，辦理得還挺快，不到11點(diǎn)就輪到我們了，全部辦好，差不多11點(diǎn)半。據說(shuō)加300塊，可不用等就辦，問(wèn)了下工作人員說(shuō)沒(méi)有這個(gè)服務(wù)，但鏈家的過(guò)戶(hù)專(zhuān)員說(shuō)，得他們去辦才行，因為過(guò)戶(hù)專(zhuān)員不只辦我們一家，等他從地稅那邊趕過(guò)來(lái)時(shí)，就差不多到我們了，所以最后沒(méi)辦加急，不過(guò)，如果有需要的tx，可以試試，如果人特別多又特別趕時(shí)間的話(huà)。過(guò)完戶(hù)就放心多了，下午辦理物業(yè)交割，首付款解凍（下午3點(diǎn)左右辦的，說(shuō)是最慢次日下午4點(diǎn)解凍，但事實(shí)上，我們的當日下午5點(diǎn)就解了，挺快的），然后就是拿鑰匙收房了。
總得來(lái)說(shuō)，從看房到收房，一共19天，還是挺順利的。
再講講整個(gè)過(guò)程中的細節問(wèn)題吧！
1.關(guān)于沒(méi)房本的二手房。
前面說(shuō)過(guò)了，2009.2我們就買(mǎi)過(guò)一次房，后來(lái)也在水木上發(fā)過(guò)帖子，一句話(huà)，就是被房主和中介狠狠得黑了一把。先是被21世紀忽悠買(mǎi)了個(gè)沒(méi)房本的珠江羅馬嘉園III期，88平，兩居，南北向，當時(shí)124萬(wàn)，首付80萬(wàn)，尾款約定過(guò)戶(hù)時(shí)付清。房產(chǎn)證是09年11月辦下來(lái)的，此時(shí)房主違約不賣(mài)，而這時(shí)羅馬的房?jì)r(jià)己經(jīng)漲過(guò)兩萬(wàn)了，同戶(hù)型報價(jià)200萬(wàn)，我們當時(shí)那個(gè)哭啊，活生生地把全款搞成了首付，從地鐵站口的羅馬搞到了要走很遠很遠的國美。這也是我后來(lái)看到?jīng)]房本的房就惱火，我奉勸各位心動(dòng)次新房的tx還是不要去冒這個(gè)風(fēng)險了，違約的可能性非常非常大，試想房?jì)r(jià)翻一倍，任什么樣的房主也坐不住的。更何況，我不hd地揣測，賣(mài)這種房子的房主從一開(kāi)始就是做好違約的打算的，他們賣(mài)房只是暫時(shí)周轉資金而己。做這種房生意的中介就更可恨了，他們事先不告之風(fēng)險，尤其是對第一次買(mǎi)二手房的新手，出了問(wèn)題，又坐視不管，極度惡心。更可怕的是，有些經(jīng)紀人可能是和房主串通好的，反正我們這件事發(fā)生后，當時(shí)賣(mài)房的經(jīng)紀人己經(jīng)跑了，根本找不到人。雖然，有人要說(shuō)，很多人都買(mǎi)了呀，不也沒(méi)事。那是他們運氣好，別人運氣好，不代表輪到自己就沒(méi)事，真碰上了，哭也來(lái)不及了。有房本的好房子那么多，何必非要買(mǎi)沒(méi)房本的給自己找麻煩呢！
2.沒(méi)房本的房違約后的問(wèn)題
肯定有人要問(wèn)，我們的房被違約后，有沒(méi)有打官司，賠償了多少？現在我就詳細地回答一下這個(gè)問(wèn)題。沒(méi)有打官司，房主退回首付，自愿賠償10萬(wàn)。但這10萬(wàn)又算什么呢，除掉中介費3萬(wàn)多，來(lái)回折騰這事的路費，找律師找法官請客吃飯咨詢(xún)的錢(qián)，以及精神損失，這10萬(wàn)根本什么都不是，要不是當時(shí)父母佯裝心臟有問(wèn)題，房主一分錢(qián)都不愿意賠。她揚言，我這10萬(wàn)不給你們，丟給律師和法院，也夠跟你們打官司了。是的，她手里還握著(zhù)我們的首付80萬(wàn)，如果從去年12月開(kāi)始打官司，也許現在我們連買(mǎi)國美的機會(huì )都沒(méi)有了。并且，只要是房主惡意違約的，多半他是早有準備的，且合同多少有瑕疵。首先，沒(méi)房本的房子交易很難受法律保護，因為沒(méi)有房本，很多信息不全，比如我們這事，房主違約時(shí)突然掏出一個(gè)公證，她只占10%的房產(chǎn)，90%是她兒子的。再加上當時(shí)中介忽悠得厲害，合同也是由她代她兒子簽的。我們起初也想打官司，咨詢(xún)了包括房產(chǎn)律師，能找得上的各級法院的各種法官，都不支持打官司，原因很多，打官司耗時(shí)耗錢(qián)耗精力，判決以主審法官的意志為轉移，無(wú)確定性，強制執行的可能性幾乎沒(méi)有，賠償的錢(qián)可能最后連打官司的錢(qián)都不夠，最后兩敗俱傷。所以，在此還是奉勸各位tx，盡量提前做好功課規避風(fēng)險，不要寄希望于打官司。
3.沒(méi)有住過(guò)的次新房
不只我們，相信很多tx都會(huì )迷戀沒(méi)有住過(guò)的次新房。仔細想想，這種沒(méi)有住過(guò)的次新房，它的房主多半是炒房的。這種人的特性就是唯利是圖，房?jì)r(jià)上漲，他們必然會(huì )違約。并且，炒房的人的房子大多有貸款，他們可以拿你的首付去還他們房子的尾款，待房產(chǎn)證辦下來(lái)，再賣(mài)個(gè)更好的價(jià)錢(qián)。這期間，即使他們不還貸，也可以拿你的錢(qián)去做其它的投資。所以，不要被這種次新房迷住雙眼。
4.房主的職業(yè)、家庭和人品
09年第一次買(mǎi)房我沒(méi)參與，當時(shí)并不知道房主是什么樣的人，出問(wèn)題后談判時(shí)，終于見(jiàn)識到了。此人老北京，某工廠(chǎng)下崗后做保險，十分能說(shuō)，中年婦女，20多歲時(shí)離異，戶(hù)口本上孤家寡人，兒子一兩歲時(shí)即跟前夫和后媽一起生活。她借口兒子是飛行員（后證實(shí)只是空少），常不在北京無(wú)法到場(chǎng)，所以由她代簽。因為，當時(shí)買(mǎi)房的是老人，又不上網(wǎng)，也不懂法律，壓根不知道什么委托啊啥的，加之被中介忽悠得厲害，居然認可了她的代簽，最終發(fā)生了后來(lái)的事情?，F在想想，從這房主的職業(yè)、家庭和油嘴滑舌的嘴臉來(lái)看，也是萬(wàn)萬(wàn)不靠譜的。所以，房主很重要，我們后來(lái)總結的經(jīng)驗就是，不找除了有套破房子其它什么都沒(méi)有的老北京，不找離婚的，不找職業(yè)不正當的，不找房產(chǎn)所有權屬不明確的，省得后患無(wú)窮。
5.買(mǎi)二手房，最好請個(gè)律師
簽合同時(shí)的補充協(xié)議非常關(guān)鍵，即使提前做了功課，到時(shí)也未必能保證萬(wàn)無(wú)一失，因此，請個(gè)房產(chǎn)律師陪同簽合同很有必要。我們因前車(chē)之鑒，二次買(mǎi)房時(shí)請了律師一起，不僅代我們跟房主和中介溝通，最大可能地幫我們規避了風(fēng)險，修訂了合同中的漏洞，以及拿到了包括租戶(hù)、房主、房主配偶在內的所有協(xié)議簽字外，還減輕了我們因貸款等原因不能按期履行合同的違約責任，真是讓人放心。因為律師還算相識，所以根據行情該給多少律師費我也不太清楚，但可以肯定的是，這點(diǎn)律師費，比起最后因房主違約造成的金錢(qián)和精神損失，那是相當劃算的。要是去年我們有這個(gè)覺(jué)悟，今年多花的80萬(wàn)，也夠買(mǎi)輛寶馬了吧.
6.不要急著(zhù)去秒
我們這次買(mǎi)房，先確定了全南這個(gè)戶(hù)型，然后讓中介去找。中介先是帶我們看了一個(gè)報價(jià)205萬(wàn)，房主不在北京，房子裝修很差，之前租給別人，有貸款的房子。我們實(shí)地考察了一下戶(hù)型，考慮了一個(gè)星期，沒(méi)有急著(zhù)要，后來(lái)中介說(shuō)己經(jīng)被人訂了，但我感覺(jué)不至于，至今這套房還在安居客上掛著(zhù)釣魚(yú)呢。后來(lái)，中介又帶我們看了一套，報價(jià)205萬(wàn)，精裝修，自住的，無(wú)貸款的房子。乍一看，覺(jué)得挺好的，于是談價(jià)錢(qián)，談到199萬(wàn)，覺(jué)得可以了，就查房本，結果一拿出來(lái)，原來(lái)賣(mài)房的是房主老婆，而房子是房主單獨所有的。他老婆說(shuō)他出國了，給了她委托書(shū)，中介說(shuō)沒(méi)問(wèn)題，但我們是帶了律師的啊，結果律師一看就說(shuō)不行了，因為沒(méi)有公證，只有簽字。再后來(lái)，房主老婆又說(shuō)，他們全家都是移民的，倒，這太復雜了，看了結婚證，也是外國的，連個(gè)章都沒(méi)有，只有簽名，還都是英文名。中介一直說(shuō)沒(méi)問(wèn)題，房主老婆說(shuō)她打電話(huà)了，她老公兩周后回來(lái)，到時(shí)候現場(chǎng)辦就行。我們因為之前的事很有陰影，一是不愿意拖時(shí)間，一是不想跟移民的人打交道，萬(wàn)一打起官司來(lái)，人家直接出國了，人都找不到，三是房主不在，說(shuō)什么都沒(méi)用，所以很堅定地拒絕了。然后，我們打算去東五環(huán)外看看，結果這時(shí)，中介突然又追到我們說(shuō)，剛出來(lái)一個(gè)房，一模一樣，報價(jià)200萬(wàn)，無(wú)貸款，精裝修，全套家電都送，房主就在屋里，現在可談。好么，原來(lái)一直捂著(zhù)呢，中介看出來(lái)我們想買(mǎi)，先推銷(xiāo)不好賣(mài)的，忽悠一個(gè)是一個(gè)，好房源都捂到最后，推銷(xiāo)不出去了再出。后來(lái)，我們問(wèn)房主，什么時(shí)候掛出來(lái)的，房主說(shuō)年后就掛了，有一段時(shí)間了。所以，不要著(zhù)急秒房子，最先介紹給你的，一定是最貴最難賣(mài)的。
7.贊一下這次的房主
跟房子談妥199萬(wàn)后，房主就回家取房本，結婚證，接老婆去了，定好五點(diǎn)簽合同。我們趁這段時(shí)間去取定金，同時(shí)插著(zhù)空跑到東五環(huán)外去看了，在傳媒大學(xué)對面的珠江綠洲看到一個(gè)115平，東南或西南向，180萬(wàn)的小三居，就猶豫了國美這個(gè)。結果房主和他老婆5點(diǎn)準時(shí)到了，一直在中介等了我們一個(gè)半小時(shí)，六點(diǎn)半我們才回到中介，最后猶豫中簽了合同。后來(lái)面簽時(shí)，我們又遲到了一個(gè)多小時(shí)，人家又準時(shí)在銀行等了，再后來(lái)，過(guò)戶(hù)時(shí)，我們想著(zhù)人家房主每次這么準時(shí)，我們都遲到不太好，就想著(zhù)要準時(shí)了，結果準時(shí)到的時(shí)候，人家房主和老婆又提前到了，排了最前面的號。而且，房主夫婦每次都開(kāi)車(chē)送我們和中介，很爽快，而且他們很知足，賣(mài)了這么多錢(qián)，他們非常高興，一直說(shuō)說(shuō)笑笑，尤其他老婆，很乖，基本不說(shuō)話(huà)，一開(kāi)始她老公猶豫要不要首付托管時(shí)，她還勸她老公放心。并且，在簽完合同的三天內，房主就把原來(lái)的租戶(hù)給清理走了?？傊?，這次順利過(guò)戶(hù)，也要感謝碰到這么hd的房主。
最后，總結一下經(jīng)驗和教訓吧
1.不買(mǎi)無(wú)房本的房
2.買(mǎi)房帶律師
3.選有房本，無(wú)尾款，房主本人在的房，這樣節約時(shí)間，規避風(fēng)險
4.房主最好是非離異，有正當職業(yè)，非以炒房為生，為人厚道，不隨意加價(jià)的人
5.杜絕一切出現妖蛾子的可能，好房子多了，不一定非得吊在一顆樹(shù)上
6.官司真不是好打的，盡量不打
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