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1、買(mǎi)家通過(guò)中介人員，由中介人員疏通開(kāi)發(fā)商辦證人員，辦理內部轉名，即以一手房名義進(jìn)行交易，以此來(lái)避稅，要注意哪些風(fēng)險？


解決方案：
一：首先要事先約定，中介公司不承擔相關(guān)責任。
二：要確保整個(gè)流程的合理性，估計到當中存在的風(fēng)險。
三：在合同中不要體現中介公司的責任和義務(wù)，確認這合同是買(mǎi)家和開(kāi)發(fā)商之間的交易。和中介公司無(wú)關(guān)。
四：條件允許的情況下讓客戶(hù)先行交納服務(wù)費用，或者在手續辦理好之前，再幫助其辦理相關(guān)手續。防止買(mǎi)主和售樓處人員私下成交。
五：辦理房產(chǎn)證明的時(shí)候要在現場(chǎng)監督，以免出現意外情況。六、和買(mǎi)主，售樓處辦證人員統一好口徑。


2、買(mǎi)賣(mài)雙方和中介先簽一份三房合同，并辦理一份公證，簽合同是買(mǎi)家先付大部分的樓款，業(yè)主可以把房屋交給買(mǎi)主，并把預售合同等資料交給買(mǎi)家保管，帶房產(chǎn)證辦下來(lái)后再辦理交易轉名手續，辦完手續后買(mǎi)家付尾款。作為中介人員如何免責和規避風(fēng)險？

解決方案：
如果賣(mài)主長(cháng)時(shí)間辦理好房產(chǎn)證，辦理好房產(chǎn)證后房?jì)r(jià)上漲和下跌，雙方不想履行合同，買(mǎi)家拒交尾款都是有風(fēng)險的，所以要求經(jīng)紀人申明自己和中介公司的免責，在客戶(hù)辦理完公證后即要，繳納相關(guān)服務(wù)費用，不要承諾或說(shuō)明房產(chǎn)證辦理的時(shí)間期限，提示買(mǎi)賣(mài)雙方存在的風(fēng)險，在此期間，如果房產(chǎn)證沒(méi)有辦理好，雙方取消合同，與中介公司無(wú)關(guān)。

3、房主通過(guò)贈予而不是出售房產(chǎn)來(lái)避稅，客戶(hù)不交尾款或拖延抵賴(lài)怎么辦？

解決方案：
首先申明，贈予的方法身易存在極大的風(fēng)險，客戶(hù)不交屗，也沒(méi)有辦法來(lái)制約他，這個(gè)只能由中介聯(lián)絡(luò )房主和客戶(hù)來(lái)協(xié)調，首先告訴客戶(hù)，這樣做的情況下，如果相關(guān)職能部門(mén)發(fā)現你們是通過(guò)贈予方式來(lái)完成房產(chǎn)交易，偷逃稅款。那么，如果房主舉報的話(huà)，可能會(huì )被追繳罰款，認定合同無(wú)效，那樣的話(huà)，可能對于客戶(hù)來(lái)說(shuō)，是得不償失。請他考慮這其中的風(fēng)險。告訴房主，不要態(tài)度粗暴，以免引起客戶(hù)的逆反心理。贈予交易本身易是不合法，只能友好協(xié)商，一般來(lái)說(shuō)，不交尾款，房主證沒(méi)有過(guò)戶(hù)，交易還沒(méi)有完成，如果客戶(hù)不交尾款的話(huà)， 房主可以將房子收回。注意，在協(xié)調過(guò)程中，注意中介公司的免責事項。

4、因為客戶(hù)自身的預算資金不夠，導致無(wú)法完成交易怎么辦?

解決方案：
向客戶(hù)表示同情，先安慰客戶(hù)，同時(shí)幫客戶(hù)想辦法或提出建議，看看客戶(hù)是否有可行性較高的籌款方法，比如申請銀行貸款，借款等方法，還有由中介公司暫行墊款，讓交易完成，然后再向銀行申請貸款，返還給中介公司，中介公司收取一定的借款收益。在這個(gè)過(guò)程中，要按照原先協(xié)議執行，要求支付相關(guān)的服務(wù)費用。

5、由于客戶(hù)自身的原因導致房貸沒(méi)有申請下來(lái)，房主不同意退還首付款項怎么辦？

解決方案：
因為是客戶(hù)自身的原因導致貸款無(wú)法完成，責任不在房主和中介，按照合同相關(guān)條款來(lái)執行，這時(shí)候，先與客戶(hù)協(xié)商，看看客戶(hù)的底線(xiàn)是什么，比如能否適當地給予房主一定的經(jīng)濟補償，然后經(jīng)紀人會(huì )代表客戶(hù)與房主協(xié)商，盾房主的反映，是否同意客戶(hù)所提議的條件，與房主進(jìn)行協(xié)商，可以告訴房主可以繼續將房子委托在我公司，我們將盡快尋找買(mǎi)家，幫助其銷(xiāo)售房源，這筆賠款等于是意外的收益。同時(shí)與客戶(hù)協(xié)商，能否通過(guò)貸款等方式或者通過(guò)其他銀行申請住房貸款等方式促使交易完成，這樣易可以免除不必要的經(jīng)濟損失?？纯纯蛻?hù)能否想到其他辦法來(lái)籌款。但是，在雙方的交易過(guò)程中，即使交易不能完成，相關(guān)的服務(wù)費要按照原來(lái)的合同條款來(lái)支付。

6、客戶(hù)購買(mǎi)的二手房交易還沒(méi)有完成時(shí)出現重大政策變化怎么辦?

解決方案：
國家為了規范二手房市場(chǎng)，經(jīng)常會(huì )出臺一些相關(guān)政策。先和房主協(xié)商一下，看看房主的態(tài)度，如果房主寧愿不賣(mài)也堅決不同意承擔政策增加的費用。告之客戶(hù)，國家重大政策的出臺和變化屬于人為不可抗拒力量，沒(méi)有辦法只能適應。這些也是中介公司不愿意看到的結果，但是，交易既然已經(jīng)進(jìn)行了，現在取消合同，還要支付違約金和相關(guān)費用，即使客戶(hù)不買(mǎi)這套房子了，去市場(chǎng)上買(mǎi)其他房子，還要承擔政策因素帶來(lái)的成本增加。而且政策性的東西都是長(cháng)久的，不是一兩天可以發(fā)生變更的。市場(chǎng)為了適應這些政策因素。也會(huì )相對來(lái)提高價(jià)格或交易成本來(lái)消化這些因為政策性變化而導致的成本。所以何時(shí)買(mǎi)房子，都不能繞過(guò)政策這套關(guān)卡?，F在購買(mǎi)的這套房子，總體來(lái)說(shuō)性?xún)r(jià)比也還不錯，只是由于政策因素導致了一些成本的增加，不如直接完成交易合同，易當房子出售時(shí)本來(lái)易是這個(gè)價(jià)格，沒(méi)有還價(jià)成功，這都是沒(méi)有辦法的事情。慢慢讓客戶(hù)接受這個(gè)事實(shí)。


7、房主在出售房屋時(shí)承諾贈送家具和裝修，但是收房進(jìn)家具卻搬走了怎么辦？

解決方案：
先看看有無(wú)書(shū)面合同，如果有書(shū)面合同，按照書(shū)面合同來(lái)和房主交涉。要求房主履行，如果沒(méi)有書(shū)面文字，只是口頭承諾，只能和客戶(hù)一起向房主來(lái)協(xié)調。先和客戶(hù)來(lái)私下商量一下，看既然已經(jīng)這樣了，因為沒(méi)有書(shū)面協(xié)議來(lái)約束房主，如果真的需要這些家具的話(huà)，不如象征性地出點(diǎn)錢(qián)來(lái)買(mǎi)。探一下買(mǎi)主的底線(xiàn)。同時(shí)告訴房主這樣有違交易的原則，同時(shí)，舊的家具有些也是沒(méi)有多大價(jià)值，還要搬來(lái)搬去，浪費時(shí)間和精力。以您的財力，這些東西早遲都會(huì )扔掉的。你搬進(jìn)新居了，用這些舊家具和新房也不協(xié)調。但是現在客戶(hù)已經(jīng)住進(jìn)來(lái)了，沒(méi)有這些舊的家具不是很方便，而且房屋總體的出售價(jià)格也很理想，當時(shí)客戶(hù)愿意購買(mǎi)這套房子，也是看出房主的真誠，這些家具同時(shí)也是一個(gè)因素。因為當時(shí)想的扔進(jìn)來(lái)易可以住?？纯捶恐鞯姆磻?。如果房主還是不同意，那么易將客戶(hù)的要求提出來(lái)，指出市場(chǎng)的二手舊貨也不是很貴，沒(méi)有多少錢(qián)的事情，不如讓買(mǎi)主出點(diǎn)錢(qián)，將其買(mǎi)下。這樣慢慢一步步來(lái)打動(dòng)房主，房子雖然售出了，但是以后還是有機會(huì )打交道的，一些親朋好友可能還是在原來(lái)的住處來(lái)找房主，等等，把關(guān)系弄僵了對房主也沒(méi)有什么好處，一步步促使房主同意。


8、碰到有的房主一房多賣(mài)時(shí)，如何幫客戶(hù)規避風(fēng)險？

解決方案：
首先，一方多賣(mài)本身就是道德的行為，可能房主存在欺詐行為，應該向房主禮貌指出，這樣做可能會(huì )導致很大的法律風(fēng)險，在如果客戶(hù)一定要購買(mǎi)這套房子，要規避客戶(hù)的風(fēng)險，最好在付款方式上改變一下，等子過(guò)戶(hù)完成后再要求支付房款，或者將買(mǎi)主將費用先放在中介公司處，等合同變成，房子辦理完了過(guò)戶(hù)后，交房時(shí)再行付款。讓房主無(wú)機可乘，在此交易期間，要仔細查驗房主的相關(guān)證件。去相關(guān)部門(mén)了解房主的狀況，防止客人造假。

9、客戶(hù)已經(jīng)付了首期款，但是房主的房子被查封怎么辦？

解決方案：

向客人表示同情，記住是同情，不是道歉。告訴客戶(hù)，房子被查封不是人為可以預見(jiàn)的，就是連房主也不可能事先知道房子會(huì )被查封，中介公司會(huì )幫助他，和他一起和房主協(xié)調，退還首期款，同時(shí)，我們會(huì )按照客戶(hù)的要求，在短時(shí)間內來(lái)尋找新的房源滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。房子被查封，這些都是外界的因素影響，不是我們的服務(wù)所能涉及和可以控制的，希望客戶(hù)理解。既然已經(jīng)查封，原合同已經(jīng)取消，但是因為中介公司已經(jīng)提供了服務(wù)，所以客戶(hù)還是要支付相關(guān)服務(wù)費用。新的房源我們將盡快尋找，以便讓客戶(hù)找到合適的房子，完成交易。

10、看房費客人不同意支付怎么辦？

解決方案：
告訴客人，看房費是中介公司的規定，也是中介公司的重要收入來(lái)源，任何一個(gè)中介公司的運作都是需要很大成本的，你去吃飯，衣食住行，都到服務(wù)，但是不支付費用，也是不可能的。中介服務(wù)也是如此。經(jīng)紀人辛辛苦苦的陪他看房，還為他提出專(zhuān)業(yè)建議和服務(wù)，付出精力時(shí)間和交通費用，這些都是中介公司的運營(yíng)成本，而且即使收了他的看房費并不等于就是終止服務(wù)了，作為經(jīng)紀人，會(huì )繼續為他找到符合他要求地房源，繼續為他提供服務(wù)。一直到他找到滿(mǎn)意的房源為止?？捶抠M只是他得到服務(wù)的付出。這也是非常合理的。

11、業(yè)務(wù)人員在初期稱(chēng)自己房主，但是客人發(fā)現了您不是房主怎么辦?

解決方案：

首先禮貌地致歉，告訴客人，因為現在同行中介這間競爭激烈，經(jīng)常有一些同行為了取得房源的詳細情況，冒充客戶(hù)，來(lái)公司要求經(jīng)紀人看房，在從業(yè)過(guò)程中碰到很多很多的例子。所以當時(shí)錯把客戶(hù)當成中介的同行人員，冒充房主也是沒(méi)有辦法的對策，現在知道客人是真的客戶(hù)，所以也就沒(méi)有必要了，希望客戶(hù)原諒經(jīng)紀人不得已的行為。然后將話(huà)是轉移。

12、客人要求提供廣告上的房源，但是其實(shí)房源并不存在怎么辦？

解決方案：

禮貌的表示歉意，告訴客人因為公司房源是每個(gè)門(mén)店共享的銷(xiāo)售平臺，所以每套房源都是在所有的門(mén)店，所有的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )同時(shí)銷(xiāo)售，可能遙房源剛推出就有客戶(hù)預定了，所以只能從房源廣告上撤下去了。 仔細詢(xún)問(wèn)客戶(hù)的房源要求，推薦其他條件相近的房源，如果客人不滿(mǎn)意，應該留下客人的電話(huà)，追蹤和聯(lián)絡(luò )客戶(hù)，讓客戶(hù)知道房源每時(shí)都在加入和更新，一有新的符合他條件的合適的房源，馬上會(huì )及時(shí)與他聯(lián)絡(luò )。這時(shí)候，一定要把客戶(hù)抓住，有時(shí)候可以編造一兩套沒(méi)有但是符合客戶(hù)要求的房源。努力尋找與要求相近的房源。

13、客戶(hù)在沒(méi)有理想的房源時(shí)要求退還中介費和中介支付違約金怎么辦？

解決方案：

不能同意。
一、告之客戶(hù)，買(mǎi)房子是一件大事，不是菜市場(chǎng)買(mǎi)菜，買(mǎi)了就走，我們之所以沒(méi)有找到理想的房源，一是為客戶(hù)負責，一定要找到符合客戶(hù)要求地房源，而不是隨便找出一兩套房源來(lái)敷衍客戶(hù)，這是從客戶(hù)的利益來(lái)出發(fā)的。
二、理想的房源是由市場(chǎng)來(lái)提供的，而不是中介公司自己編出來(lái)的，市場(chǎng)有這樣的房子，我們也沒(méi)必要不出售介紹給客戶(hù)。我們一直在按客人的要求來(lái)積極努力的尋找房源，但是這需要時(shí)間，所以客戶(hù)應該來(lái)理解。不符合他要求的房源倒是很多，但是客人不會(huì )接受。
三、中介費用就是我們?yōu)榭蛻?hù)提供服務(wù)收取的服務(wù)費用。為了找尋客戶(hù)的房源，我們的門(mén)店和業(yè)務(wù)人員都付出了極大的努力，這都是需要成本的。
四、違約金是違反合同條款才會(huì )繳納的款項，但是我們現在沒(méi)有為客戶(hù)終止服務(wù)，合同仍然在存續期間。我們還在幫助客戶(hù)尋找理想的房源。 如果中介公司沒(méi)有真正符合客戶(hù)要求的房源，可以以一兩套條件相近的房源帶領(lǐng)客戶(hù)觀(guān)看，如果客戶(hù)看了不同意，可以以我人房源，但是你都不同意，100%符合客戶(hù)要求的房子是不存在的。這樣就和中介公司無(wú)關(guān)，把違約責任推向客戶(hù)，由客戶(hù)來(lái)承擔。另外告之客戶(hù)，如果支付中介費用，繼續執行合同，公司還是會(huì )積極地幫他尋找房源，但是一定不能承諾一定會(huì )打到符合他要求地房子， 否則還是會(huì )起糾紛，可以找差不多接近他的要求房源。

14、客人要求在合同里添加不利于中介公司條款怎么辦？

解決方案：

不能同意，其實(shí)添加不利的合同條款就是要中介公司承擔相應的責任，告訴客戶(hù)，中介公司就是提供信息，居間服務(wù)，然后收取服務(wù)費用的這樣一個(gè)機構。所以要求中介公司承擔一些責任是不合理的，合同的范本是國家制定的，已經(jīng)指出了中介公司的責任范圍和義務(wù)。本來(lái)房屋銷(xiāo)售合同就是房主和買(mǎi)主之間的一個(gè)交易合同，中介只是以自己的專(zhuān)業(yè)和服務(wù)促使交易達成。起一個(gè)推動(dòng)和監督作用，但是，如果再自行更改合同，加入這樣的合同條款，就是說(shuō)本來(lái)由交易雙方承擔的責任現在轉嫁給中介公司，對于中介來(lái)說(shuō)，是很不公平的，不管有沒(méi)有這樣的條款，中介公司從自己的信譽(yù)和經(jīng)紀人利益方面考慮，我們也會(huì )把服務(wù)做好，客戶(hù)無(wú)需擔心，不是說(shuō)不加入這樣的條款就不提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)了。在雙方的交易過(guò)程中，中介公司還是會(huì )按照相關(guān)流程來(lái)監督和協(xié)調服務(wù)，同時(shí)會(huì )有效地保護雙方的利益。

15、業(yè)務(wù)人員裝成買(mǎi)房客戶(hù)與房主洽談時(shí)被房主知道怎么辦?

解決方案：

首先向房主道歉，作為經(jīng)紀人和中介公司，覺(jué)得他的房子的賣(mài)點(diǎn)還不錯，因為有客戶(hù)想看看這套房源，但是，我們最初以為，這套房子是別的中介公司隨意編造出來(lái)的一個(gè)不存在的房源，為了維護客戶(hù)的利益，經(jīng)紀人裝成買(mǎi)房的客戶(hù)來(lái)和房主洽談，看看是真的房源銷(xiāo)售還是其他中介公司打出來(lái)的一個(gè)房源的幌子，而且有些房主對于中介有一些抗拒心理，不明白中介在房屋交易居間服務(wù)中的巨大作用，只是光考慮到要支付服務(wù)費用，中介有的時(shí)候裝成客戶(hù)也是不得已而為之的事情，希望房主能體量作為中介的難處?，F在已經(jīng)知道房源是真實(shí)的，房型等各方面條件也不錯，試探一下房主的房屋銷(xiāo)售價(jià)格。然后告訴房主，現在有幾個(gè)客戶(hù)對此房源感興趣，建議房主將房子委托給中介公司，因為現在已經(jīng)有客戶(hù)了，中介公司將在短時(shí)間內以合適的價(jià)格將房源售出，同時(shí)將保證房主的利益不會(huì )受損。