在過(guò)去的2020年，深圳樓市的熱度很不平均，不可否認的是，西部的沙井、光明真的很火，這種趨勢甚至會(huì )延續到今年。
近日前，作為深圳最偏遠地區之一的松崗，出現今年第一個(gè)當日售罄的樓盤(pán)。
但客觀(guān)的問(wèn)一句，西部真的適合所有購房者嗎，西部今后的供應能滿(mǎn)足深圳的購買(mǎi)力嗎，真正的剛需能買(mǎi)到嗎？
我的答案是否定的，雖然單從熱度來(lái)看，西部是贏(yíng)了，但是從成交以及價(jià)格來(lái)看，東部才是低調的王者，而作為深圳為數不多價(jià)格洼地，坪山的粉絲同樣很多。
板塊輪動(dòng)，不妨奔向洼地去
坪山房?jì)r(jià)基數低，漲幅相對緩慢，因此受到不少人詬病，這并不意味著(zhù)今后的趨勢會(huì )一直如此。
樓市慣有周期一說(shuō)，板塊輪動(dòng)的案例我們也見(jiàn)證過(guò)不少，當初“荒涼”的光明和“破舊”的沙井在過(guò)去幾年同樣不被看好，如今不也成了香餑餑。
造成西部高燒不退的原因很大程度是限價(jià)之下的網(wǎng)紅項目，市場(chǎng)宣揚的“買(mǎi)到即賺到”并不完全可信，這里面隱藏著(zhù)一個(gè)惡性循環(huán)的邏輯。
因為限價(jià)，新房比二手房更便宜，“打新”看似性?xún)r(jià)比更高，但同樣會(huì )增加二手房業(yè)主的漲價(jià)信心，市場(chǎng)的泡沫也就形成了，接著(zhù)就是新房和二手房更大的剪刀差……
打新的人多了就難免有泡沫，未來(lái)就需要時(shí)間去擠掉這些泡沫，就像曾經(jīng)的宇宙中心紅山，行情過(guò)后就是橫盤(pán)，沒(méi)有誰(shuí)會(huì )一直站在頂點(diǎn)。
所以，西部未必可以一路高歌猛進(jìn)，東部的坪山也不會(huì )一直低調下去！
反觀(guān)坪山，價(jià)格便宜，但絕不是便宜沒(méi)好貨，可以理解為性?xún)r(jià)比更為突出，試想一下，350萬(wàn)能在西部買(mǎi)個(gè)沒(méi)有地鐵沒(méi)有學(xué)校的老舊兩房，在坪山卻可以買(mǎi)個(gè)帶學(xué)校新三房，居住體驗的對比一下就出來(lái)了。
當然，南山福田的配套固然更好，但不是每個(gè)人都有全款買(mǎi)華潤城、天健天驕的實(shí)力。
除此之外，還有一點(diǎn)對于剛需上車(chē)的購房者來(lái)說(shuō)非常重要，那就是買(mǎi)不買(mǎi)得到的問(wèn)題，西部新盤(pán)“打新”人數屢破紀錄，剛需的社保年限實(shí)在沒(méi)有競爭力可言。
都說(shuō)西部的熱度是因為新盤(pán)的帶動(dòng)，殊不知坪山一樣有著(zhù)熱賣(mài)的樓盤(pán)，去年恒大城多次開(kāi)盤(pán)，盡管貨量充足，但還是不夠賣(mài)，下半年的萬(wàn)樾府，同樣開(kāi)盤(pán)即售罄！
再者，光明的多空地，開(kāi)發(fā)難度較小，沙井多舊改，都有升值預期，坪山亦是如此。
坪山是舊改大區，現有項目有不少就是城市更新的結果，其中不乏恒大、碧桂園這樣的名企入駐，大佬們的重金出手也是廣大購房者的強心劑。
加之去年土拍，坪山屢有出鏡，土地拍賣(mài)不但影響著(zhù)未來(lái)深圳新房市場(chǎng)的供應，也能看出政府對于坪山發(fā)展的重視程度。
等待的時(shí)間資產(chǎn)也在貶值，房?jì)r(jià)卻在上漲，當初3萬(wàn)3可以買(mǎi)南山，后來(lái)可以買(mǎi)坪山，再過(guò)幾年恐怕只能買(mǎi)中山了。
為什么不是中山、惠州，而是坪山
坪山作為深圳的價(jià)格洼地，常被拿來(lái)與臨深的區域比較。
中山馬鞍島的新房?jì)r(jià)格已經(jīng)3萬(wàn)/㎡+，十分逼近深圳坪山的價(jià)格，但二者的定位始終不同，一個(gè)是深圳，一個(gè)不是，一個(gè)可以完全享受深圳配套，一個(gè)只能是當作在臨深城市的投資或者深圳的睡城。
惠州的房?jì)r(jià)只有坪山的三分之一，看似性?xún)r(jià)比很高，但買(mǎi)在惠州的購房者中，有不少表示降價(jià)都賣(mài)不出去，樓房空置率令人擔憂(yōu)。
再看坪山，比惠州貴了幾萬(wàn)一平，但人家享受的是深圳的配套，學(xué)校方面就領(lǐng)先得不止一點(diǎn)半點(diǎn)。
坪山現有名校中，四大名校就有兩所：
深圳高級中學(xué)東校區（小學(xué)部+初中部）
深圳中學(xué)坪山創(chuàng )新學(xué)校（九年一貫制）
其中深圳中學(xué)的坪山分校深圳中學(xué)坪山創(chuàng )新學(xué)校在2021年就會(huì )投入使用正式開(kāi)學(xué)了。
所以深圳是深圳，臨深是臨深，隔一條馬路，概念也差了千萬(wàn)里，價(jià)值不可同日而語(yǔ)。
深圳地鐵開(kāi)通在即，惠州的“十四五”中卻不見(jiàn)與地鐵相關(guān)的規劃，這也是差距。
地鐵對于樓市的助力還是要再強調一下，光明的熱度離不開(kāi)6號線(xiàn)，沙井松崗同樣離不開(kāi)11號線(xiàn)，沒(méi)有快速通勤市區的交通，大多數購房者是不會(huì )買(mǎi)單的。
而坪山一直以來(lái)都被人嫌棄，偏遠以及交通不便，以前來(lái)往市區幾乎只有高鐵和一條橫坪路+水官高速的通行方式，況且居民區距離高鐵站都有一段距離，水官收費站去過(guò)的人都知道，堵車(chē)堵出了新高度，不過(guò)這一現狀很快就會(huì )改變。
坪山高鐵站
其中重中之重就是地鐵，目前14、16號線(xiàn)都在建設當中，分別定于2022年和2023年通車(chē)，通車(chē)之時(shí)，就是坪山價(jià)值兌現的開(kāi)始。
14號線(xiàn)是一條快線(xiàn)，被稱(chēng)為東部交通的大動(dòng)脈，未來(lái)可以極大的縮短坪山通往市區的通勤時(shí)間，對于坪山的意義十分重大，可謂是雪中送炭，又不少購房者就是看中了站點(diǎn)附近的位置優(yōu)勢才選擇了樓盤(pán)，距離站點(diǎn)越近的項目受歡迎程度也就越高。
深圳地鐵14號線(xiàn)示意圖
相比14號線(xiàn)，16號線(xiàn)只能算作錦上添花了，主要連接的是坪山與龍崗，這也對坪山和龍崗兩個(gè)東進(jìn)核心的組團有重大意義，畢竟目前的坪山的商業(yè)稍弱，有了地鐵去龍中消費會(huì )方便很多。
深圳地鐵16號線(xiàn)示意圖
此外，坪山的公路網(wǎng)絡(luò )也沒(méi)落下，隨著(zhù)建設進(jìn)程的加快，坪山未來(lái)加上會(huì )是一個(gè)高鐵+地鐵+多條高速的通行模式，再加上地理位置因素，成為東部的交通樞紐也是完全有可能的。
千億規劃落地，格局即將改寫(xiě)
根據最新深圳“十四五”規劃和二〇三五年遠景目標，深入實(shí)施“東進(jìn)、西協(xié)、南聯(lián)、北拓、中優(yōu)”發(fā)展戰略，完善“多中心、網(wǎng)絡(luò )化、組團式、生態(tài)型”空間結構，構建“一核多心網(wǎng)絡(luò )化”的城市空間體系。
坪山的目標和定位是“未來(lái)產(chǎn)業(yè)試驗區”，這將會(huì )在彌補坪山在現階段的不足。
坪山自2016年自立門(mén)戶(hù)成為新區后，經(jīng)歷多年的發(fā)展，東進(jìn)戰略也實(shí)施了好幾年，但作為橋頭堡的坪山似乎并沒(méi)有真正發(fā)力，樓市雖有閃光點(diǎn)，但還是不及西部一些區域。
但買(mǎi)房更看重的應該是潛力，如今坪山可以說(shuō)是正處于規劃兌現價(jià)值爆發(fā)的前夜。千億級產(chǎn)業(yè)集群、國家高新區、世界一流大學(xué)城、地鐵、城軌、高鐵、快速路網(wǎng)等種種重磅規劃，都將一一落地。
2019年4月，深圳市政府發(fā)布《深圳國家高新區擴區方案》，宣布將形成“一區兩核多園”的發(fā)展格局。其中的“兩核”指的就是南山園區和坪山園區。自此，“西有南山，東有坪山”的國家高新區發(fā)展規劃不再是一句空話(huà)。
坪山高新園區范圍51.6平方公里，是深圳面積最大的高新園區，體量相當于3個(gè)南山高新區。坪山高新園區將打造新能源、生物醫藥、新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)等三大千億級產(chǎn)業(yè)集群，預計2020年產(chǎn)值達到2800億元，未來(lái)將會(huì )成為“廣深科技創(chuàng )新走廊”重要節點(diǎn)之一，也是中國“硅谷”。
相比其它區域，坪山發(fā)力較晚，但是起點(diǎn)很高。
坪山曾被官方定位為“深圳都市圈東部創(chuàng )新中心與商務(wù)中心”，因此在這里打造的深圳中心城區專(zhuān)屬的頂級配套，絲毫不遜色于福田、南山、寶中等任何區域。
有產(chǎn)業(yè)有配套，自然就有人氣，隨之而來(lái)的就是居住需求，在深圳多區土地緊缺的情況下，坪山未來(lái)的潛力是可以預見(jiàn)的。
結
坪山遠嗎？挺遠的。
那么松崗遠嗎，也挺遠的，但是一旦漲起來(lái)，距離的影響好像就沒(méi)那么重要了，大家看重的只不過(guò)是漲幅，偏要用距離來(lái)作借口。
深圳面積相比其他大城市來(lái)說(shuō)要小很多，只要地鐵能到就不是大問(wèn)題。
洼地和深坑只隔了一層膜，買(mǎi)房之前，不妨想一想哪里已經(jīng)透支，哪里還是洼地吧。
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